Wiener-Mietenrechner

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Ist der Mietenrechner anwendbar?

Der Mietenrechner ist prinzipiell nur für Wohnungen in Altbauten (Baubewilligigung des Hauses vor dem 09.05.1945) anwendbar. Es gibt allerdings auch noch einige andere Regelungen die festlegen ob eine Wohnung unter den Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes fällt. Durch die folgenden Fragen soll festgestellt werden, ob der Mietenrechner anwendbar ist.

Bundesland

Geben Sie bitte die Adresse der Wohnung ein

Wurde das Gebäude(!) vor dem 09.05.1945 errichtet (Baubewilligung)

Datum an dem der Mietvertrag unterschrieben (abgeschlossen) wurde

Wurde im Mietvertrag eine Befristung vereinbart?

Ist das Mietverhältnis noch aufrecht

Stichtag für den die Miete berechnet werden soll

Richtwert in € je m² für Mietverträge die nach dem 01.03.1994 (für eine Altbauwohnung) abgeschlossen wurden

Von	Bis	Wien	Burgenland	Niederösterreich	Oberösterreich	Salzburg	Steiermark	Kärnten	Tirol	Vorarlberg
01.03.1994	31.03.1995	3,66	3,34	3,76	3,97	5,06	5,05	4,28	4,47	5,63
01.04.1995	31.03.1996	3,76	3,43	3,85	4,07	5,19	5,18	4,39	4,59	5,77
01.04.1996	31.03.1997	3,83	3,50	3,92	4,14	5,28	5,28	4,47	4,67	5,88
01.04.1997	31.03.1998	3,92	3,58	4,02	4,24	5,41	5,40	4,58	4,78	6,02
01.04.1998	31.03.1999	3,98	3,63	4,08	4,30	5,49	5,48	4,64	4,85	6,10
01.04.1999	31.03.2000	4,00	3,65	4,11	4,33	5,52	5,52	4,67	4,88	6,14
01.04.2000	31.03.2001	4,06	3,70	4,16	4,39	5,60	5,59	4,74	4,95	6,23
01.04.2001	31.03.2002	4,16	3,79	4,27	4,51	5,74	5,73	4,86	5,07	6,39
01.04.2002	31.03.2003	4,24	3,87	4,35	4,59	5,85	5,84	4,95	5,17	6,51
01.04.2003	31.03.2004	4,32	3,94	4,43	4,68	5,96	5,96	5,05	5,27	6,63
01.04.2004	31.03.2005	4,37	3,99	4,48	4,73	6,03	6,03	5,11	5,33	6,71
01.04.2005	31.03.2006	4,50	4,11	4,61	4,87	6,21	6,20	5,26	5,49	6,91
01.04.2006	31.03.2007	4,57	4,17	4,68	4,95	6,31	6,30	5,34	5,57	7,01
01.04.2007	31.03.2008	4,63	4,22	4,75	5,01	6,39	6,38	5,41	5,65	7,11
01.04.2008	31.03.2010	4,73	4,31	4,85	5,12	6,53	6,52	5,53	5,77	7,26
01.04.2010	31.03.2012	4,91	4,47	5,03	5,31	6,78	6,76	5,74	5,99	7,53
01.04.2012	31.03.2014	5,16	4,70	5,29	5,58	7,12	7,11	6,03	6,29	7,92
01.04.2014	31.03.2017	5,39	4,92	5,53	5,84	7,45	7,44	6,31	6,58	8,28
01.04.2017	31.03.2019	5,58	5,09	5,72	6,05	7,71	7,70	6,53	6,81	6,81
01.04.2019	31.03.2022	5,81	5,30	5,96	6,29	8,03	8,02	6,80	7,09	8,92
01.04.2022	31.03.2023	6,15	5,61	6,31	6,66	8,50	8,49	7,20	7,50	9,44
01.04.2023	31.03.2025	6,67	6,09	6,85	7,23	9,22	9,21	7,81	8,14	10,25

Richtwert je m²: € 6,67

Bauperiode laut Open Government Daten (OGD)

Denkmalgeschütztes Gebäude laut OGD-Daten

Anzahl der Nutzungseinheiten (Wohnungen) im Haus

Mietzinsbildungsvorschriften bei kriegsbeschädigten und wiederhergestellten Altbau-Wohnungen bei Wiedervermietung nach dem 28.02.1994
Wohnhauswiederaufbau Gesetz 1948 Stammfassung und Novelle 1950	Die Wohnung wurde mit Fondsmitteln instandgesetzt	Kategoriemiete (§ 33 Abs. 4 Stadt- erneuerungsgesesetz)	keine Ausnahme Vollanwendbarkeit des MRG Der Mietenrechner ist anwendbar	freier HMZ (§12 Abs. 3 RBG 1971)	angemessener HMZ (§9 Abs. 4 RBG 1987)
Allgemeinteile des Hauses wurden mit Fondsmitteln instandgesetzt, die Wohnung selbst aber NICHT	keine Ausnahme Die Wohnung fällt unter die Vollanwendbarkeit des MRG Der Mietenrechner ist anwendbar
Wohnhauswiederaufbau Gesetz Novelle 1952	Die Wohnung wurde mit Fondsmitteln instandgesetzt	Kategoriebetrag (§ 33 Abs. 4 Stadt- erneuerungsgesesetz)	keine Ausnahme Vollanwendbarkeit des MRG Der Mietenrechner ist anwendbar	freier HMZ (§12 Abs. 3 RBG 1971)	angemessener HMZ (§9 Abs. 4 RBG 1987)
Allgemeinteile des Hauses wurden mit Fondsmitteln instandgesetzt, die Wohnung selbst aber NICHT	Kategoriebetrag (§ 33 Abs. 4 Stadt- erneuerungsgesesetz)	keine Ausnahme Vollanwendbarkeit des MRG Der Mietenrechner ist anwendbar	freier HMZ (§12 Abs. 3 RBG 1971)	angemessener HMZ (§9 Abs. 4 RBG 1987)
Wohnhauswiederaufbau Gesetz Novelle 1954 und Novelle 1967	Die Wohnung wurde mit Fondsmitteln instandgesetzt	Kategoriemiete (§ 33 Abs. 4 Stadt- erneuerungsgesesetz)	keine Ausnahme Vollanwendbarkeit des MRG Der Mietenrechner ist anwendbar	freier HMZ (§12 Abs. 3 RBG 1971)	angemessener HMZ (§9 Abs. 4 RBG 1987)
Allgemeinteile des Hauses wurden mit Fondsmitteln instandgesetzt, die Wohnung selbst aber NICHT	keine Ausnahme Die Wohnung fällt unter die Vollanwendbarkeit des MRG Der Mietenrechner ist anwendbar

Gesetzliche Höchstmiete für Altbauwohnungen - Geld zurück bei zu viel bezahlter Miete

Für Wohnungen die unter den Vollanwendungsbereich des MRG fallen, gilt eine gesetzliche Höchstmiete.

Viele Vermieter verlangen mehr Miete als sie eigentlich dürften. Das ist nicht nur unfair, sondern auch ungesetzlich. Die Höchstmiete für Altbauwohnungen ist in Österreich gesetzlich geregelt. Sie wird vom Bundesministerium für Justiz festgelegt und ist im Wesentlichen abhängig von der Größe, der Ausstattung und der Lage der Wohnung. Doch wie so oft gilt auch hier, wo kein Kläger - da kein Richter.
Österreich hat sehr strenge Mieterschutzgesetze. Wer einen unbefristeten Mietvertrag hat und seine Miete überprüfen lassen will, muss deshalb nicht fürchten dass er aus der Wohnung gekündigt wird. Das ist in Österreich nämlich nicht möglich. Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er einen wichtigen Grund hat. Das ist zum Beispiel der Fall wenn der Mieter die Miete nicht zahlt, oder wenn er die Wohnung ohne Genehmigung gravierend umbaut. Das ist aber nicht der Fall wenn der Mieter seine Miete überprüfen lässt.
Mieter mit einem unbefristeten Mietvertrag haben 3 Jahre (ab Mietvertragsabschluss) Zeit die Höhe ihrer Miete von der Schlichtungsstelle überprüfen zu lassen.
- Diese Überprüfung der Miete ist kostenlos und kann auf der Webseite der Stadt Wien beantragt werden.
- Wenn der Vermieter mehr Miete verlangt hat als erlaubt, muss er den Teil, der über die gesetzlich erlaubten Höchstmiete hinausgeht (inklusive Zinsen) an den Mieter zurückzahlen.
- Wenn entweder der Mieter oder der Vermieter der Meinung ist, dass die Entscheidung der Schlichtungsstelle unrichtig ist, kann er eine Entscheidung durch das Gericht beantragen. Durch die Anrufung des Gerichts tritt die Entscheidung der Schlichtungsstelle außer Kraft und ein Richter fällt ein Urteil. Eine Entscheidung durch ein Gericht ist dann auch mit Kosten verbunden. Diese Kosten sind dann nach Billigkeit zu tragen.
Bei befristeten Mietverträgen endet die Frist, innerhalb der man die Überprüfung der Miete beantragen kann, 6 Monate nach der letzten Befristung. Wer also einen auf 3 Jahre befristeten Mietvertrag hat, und diesen befristeten Mietvertrag immer wieder verlängert, kann seine Miete 6 Monate nachdem er ausgezogen ist, für die komplette Zeit, in der er in der Wohnung gewohnt hat, überprüfen lassen. Natürlich kann man die Miete auch schon überprüfen lassen, bevor man aus der Wohnung ausgezogen ist, riskiert bei befristeten Mietverträgen dadurch aber, dass der Mietvertrag am Ende der Befristungsdauer nicht verlängert wird.
Mieter mit einem unbefristeten Mietvertrag, die die 3-Jahres-Frist für die Überprüfung der Miete verpasst haben, können allerdings wenn sie eine Mieterhöhung erhalten, diese Erhöhung überprüfen lassen. Wenn sich bei dieser Überprüfung herausstellt, dass die neue Miete höher als gesetzlich erlaubt ist, dann wird diese Erhöhung von der Schlichtungsstelle bzw dem Gericht für unwirksam erklärt. Man kann sich als Mieter in solchen Fällen die Miete zwar nicht herabsetzen lassen, sehr wohl aber so lange einfrieren lassen, bis die gestzlich erlaubte Höchstmiete wieder unterschritten ist.

Datenschutzhinweis / Impressum / Haftungsausschluss

Datenschutzhinweis

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Impressum

Verein Transparenz im Mietrecht
Obmann: Markus Buchberbger
1160 Wien, Kreitnergasse 27/40
ZVR-Zahl: 187 798 2031
E-Mail: kontakt@wiener-mietenrechner.at

Informationen nach dem Mediengesetz

Diese Webseite stellt Informationen über das Mietrecht in Österreich zur Verfügung.
Die inhaltliche Verantwortung für dieses Online-Angebot liegt beim Verein Transparenz im Mietrecht.

Haftungsausschluss

Die Informationen auf dieser Webseite wurden sorgfältig zusammengestellt.
Welche Zuschläge und Abschläge bei einer Wohnung zur Anwendung kommen, ist aber eine Rechtsfrage, die vom Richter / Verhandlungsleiter der Schlichtungsstelle zu lösen sind.
Wir können daher nicht garantieren, dass ein Richter für eine konkrete Wohnung alle möglichen Zuschläge in seiner Entscheidung auch berücksichtigt.
Bei vielen Zuschlägen ist eine Bandbreite vorgesehen, welchen konkreten Wert der Richter bzw. Verhandlungsleiter wählen wird lässt sich im Vorhinein schwer abschätzen.
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Datenquellen

Die meisten der verwendeten Daten wurden von der Stadt Wien im Rahmen der Open Government Data Initiative zur Verfügung gestellt.
Datenquelle: Stadt Wien – data.wien.gv.at
Datenquelle für die Baukonsensbücher: Wiener Stadt- und Landesarchiv (WStLA)
Routenberechnung für die Entfernungen zu den einzelnen Lage-Charakteristka: Open Source Routing Machine und VOA "START" der Verkehrsauskunft Österreich.
Weitere Datenquellen stammen von der Statistik Austria, dem Bundesamt für Eich- und Vermessungswesen und dem Bundesministerium für Justiz. In den Infotexten zu den einzelen Punkten sind die verwendeten Datenquellen angeführt.
Lizenzen: Creative Commons — Namensnennung 4.0 International — CC BY 4.0 und Creative Commons — Namensnennung - Nicht kommerziell - Keine Bearbeitung 4.0 International — CC BY-NC-ND 4.0 DEED

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Wie viel Miete für eine Altbauwohnung verlangt werden darf hängt entscheidend davon ab, wie groß die Wohnung ist und wie sie ausgestattet ist.
Durch Aufklappen der Bereiche unten, können Sie Informationen für die Wohnung eingeben. Da die meisten Zu- und Abschläge auf der 'Ausstattungskategorie' aufbauen, ist die Ausstattungskatorie als Erstes zum Ausfüllen.

Ausstattungskategorie

Die Wohnung entspricht der Kategorie

Die folgenden Fragen dienen dazu, zu ermitteln in welche Ausstattungskategorie die Wohnung einzuordnen ist.

Wie viel Miete für eine Altbauwohnung verlangt werden darf hängt entscheidend davon ab in welche der vier Kategorien eine Wohnung einzustufen ist.

Ausstattungskategorien gemäß § 15a Abs. 1 MRG

Kategorie A
- brauchbarer Zustand
- Nutzfläche von mindestens 30 m²
- die Wohnung besteht zumindst aus
  - Zimmer
  - Küche oder Kochnische (mit angeschlossener und brauchbarer Koch- und Spülgelenheit)
  - Vorraum
  - WC in der Wohnung
  - eine zeitgemäße Badegelegenheit (Baderaum oder Badenische) [inkl. Warmwasser und Heizung im Bad]
  - gemeinsame Wärmeversorgungsanlage oder eine Etagenheizung oder eine gleichwertige stationäre Heizung in allen Haupträumen
  - Warmwasser in Bad und Küche
Kategorie B
- brauchbarer Zustand
- die Wohnung besteht zumindest aus
  - Zimmer
  - Küche oder Kochnische (mit angeschlossener und brauchbarer Koch- und Spülgelenheit)
  - Vorraum
  - WC in der Wohnung
  - eine zeitgemäße Badegelegenheit (Baderaum oder Badenische) [inkl. Warmwasser und Heizung im Bad]
- Es gibt keine Minddestgröße
- Eine Heizung ist nur im Bad bzw. dem Raum mit der Badenische erforderlich
- Warmwasser ist nur im Bad erforderlich
Kategorie C
- brauchbarer Zustand
- Wasserentnahmestelle und WC innerhalb der Wohnung
Kategorie D
- Jede andere Wohnung (auch unbrauchbare Wohnungen)

Kategorieausgleich: Ein Ausgleichen von fehlenden Ausstattungsmerkmal ist nach § 15a Abs. 2 MRG möglich.

Für eine Kategorie B Wohnung kann eine Heizung einen fehlenden Vorraum ausgleichen.
Für eine Kategorie C Wohnung kann eine Badegelegenheit ein fehlendes WC in der Wohnung ersetzen, wenn es am Gang ein WC mit alleiniger Benutzung gibt.
- die zeitgemäße Badegelenheit
- die Brauchbarkeit einer Wohnung
- Merkmale eine Kategorie A Wohnung. (zb. kann fehlendes Warmwasser in der Küche nicht durch ein zweites WC in der Wohnung ausgeglichen werden.)
- Ein fehlendes WC in der Wohnung, wenn es am Gang nur ein WC gibt, dass man mit den Bewohnern anderer Wohnungen teilen muss. (RIS-Justiz RS0070286)

Ein vorhandener Vorraum kann eine fehlende Wasserentnahmestelle in der Wohnung nicht ausgleichen. (MietSlg 35.333)
Eine Größe von mehr als 30m² kann eine Wasserentnahmestelle oder ein WC in der Wohnung nicht ausgleichen. (MietSlg 35.333)
Liegen sowohl die Wasserentnahmestelle als auch das Klosett außerhalb der Wohnung, so kann das Fehlen beider kategoriebestimmenden Merkmale der Ausstattungskategorie C durch das Vorhandensein einer zentralen Wärmeversorgungsanlage nicht ersetzt werden.(RIS-Justiz RS0070061 (T1))
Eine fehlende Küche kann in einer Kategorie B Wohnung durch eine gemeinsame Wärmeversorgungsanlage oder eine Etagenheizung oder eine gleichwertige stationäre Heizung in allen Haupträumen ausgeglichen werden. (OGH 5Ob2240/96i)

Zuschläge für kategoriehöhere Ausstattungsmerkmale:

Zwischen A und B
- fehlende Wärmeversorgungsanlage (Bewertung 17,5%)
- keine Mindesgröße von 30m² (Bewertung 5%)
- kein Warmwasser in der Küche (Bewertung 2,5%)
Zwischen B und C
- es wird kein Zimmer benötigt (Bewertung 2,5%)
- es wird keine Küche/Kochnische benötigt (Bewertung 2,5%)
- es wird kein Vorraum benötigt (Bewertung 2,5%)
- es wird kein zeitgemäße Badegelegenheit benötigt (Bewertung 17,5%)

Entsprechend den Überlegungen des Richterseminars (wobl 1994,93) müssen die überschießenden Kategoriemerkmale in Summe die in den Beiratsempfehlungen genannte Differenz von je 25% zwischen den Kategorien ergeben.
5% für die Mindestgröße; MietSlg: 70.245: Scheitert eine Einstufung in die Kategorie A nur daran, dass die Wohnung um ca. 1,6m² kleiner ist, als die eforderlichen 30m², so ist der vorgenommene Abstrich von 5% (Abzug von 25 % für Kategorie B sowie Zuschlag von 20 % für Heizung und Warmwasseraufbereitung) nicht zu beanstanden.
2,5% für das Warmwasser in der Küche: OGH 5Ob162/18m; wo ein Sachverständiger das Warmwasser in der Küche mit diesem Prozenzsatz bewertet hatte.
17,5% für die Wärmeversorgungsanlage: OGH 5Ob162/18m; wo ein Sachverständiger die Etagenheizung mit einer Bandbreite von 0-17,5% bewertet hatte.
10% für eine Wärmeversorgungsanlage, die zwar nicht die gesamte Wohnung, aber 3 von 4 Zimmern sowie Badezimmer und Küche beheize. (unveröffentiche E 39 R 389/04y auf die in MietSlg 70.245 verwiesen wird)
MietSlg: 56.297: Weist weder die Küche noch das davon abgetrennte Badezimmer eine Heizmöglichkeit auf und wird das Badezimmer durch die Küche entlüftet, gibt es in der Küche eine Warmwasseraufbereitung und fehlt ein Vorraum in der Wohnung, dann liegt keine Wohnung der Ausstattungskategorie A vor, weil eine im Dezember 1996 zeitgemäße Badegelegenheit fehlt (vgl 5 Ob 121/00f). Unter Berücksichtigung der Warmwasseraufbereitung in der Küche, des fehlenden Vorzimmers und der - wenngleich nicht zeitgemäßen - Badegelegenheit ist ein Abschlag von 25 % gerechtfertigt.
5% Abschlag für die fehlende Entlüftung des Badezimmers; OGH OGH 5Ob86/08w dort scheiterte die Einstufung der Wohnung in die Kategorie B an der fehlende Entlüftung der Badezimmer ins Freie. Das Rekursgericht hatte einen Abschlag von 50% für die Kategorie C, und einen 20% Zuschlag für die kategoriehöhere Ausstattung, die im wesentlichen der Kategorie B entspricht gewährt. Der Abschlag für diese Wohnung, die mit Außname der fehlenden Belüftung des Badezimmers, im wesentlichen der Kategorie B entspricht, war mit 30% um 5% höher als der Abschlag für die Kategorie B alleine betragen hätte.
Die Beiratsempfehlungen sehen unter Punkt 5.6 einen Zuschlag von 10% für Vorbereitungen, die dem Mieter die spätere Selbstherstellung ermöglichen vor. (Etwa für die Anschlüsse von Wasser und Abwasser in der Wand, die dem Mieter später den Einbau eines Badezimmers ermöglichen)

Wohnungsgröße / Nutzfläche der Wohnung in m²

Brauchbarer Zustand

Eine Wohnung ist brauchbar, wenn sie keine gefährlichen Mängel aufweist.

Eine Wohnung ist brauchbar, wenn sie sich zum sofortigen Bewohnen eignet, also keine gröberen, die Benützung behindernde Mängel aufweist und die Energieanschlüsse gefahrfrei verwendet werden können (RIS-Justiz RS0069887).

fehlender FI-Schalter (OGH 5Ob27/05i)
eine undichte Gasleitung (OGH 5Ob247/05t
gravierende Feuchtigkeits und Schimmelbildung (OGH 5Ob162/00k)
eine gefährliche elektrische Anlage (OGH 5Ob304/01v)
ein einbrechender Fußboden (OGH 5Ob1037/91)
eine Pölzung (=Abstützen der Decke durch Baustützen) (OGH 5Ob94/90)

Die Unbrauchbarkeit der Wohnung ist dann gegeben, wenn der Mangel nicht mit relativ einfachen Maßnahmen, sondern nur mit größeren Aufwendungen beseitigt werden kann (OGH 5Ob304/01v)

Mängel die die Unbrauchbarkeit der Wohnung bedingen, sind dem Vermieter anzuzeigen, und diesem die Möglichkeit zu geben den Mangel beheben zu lassen.

Die Brauchbarkeit kann im Rahmen eines Kategorieausgleichs nicht ausgeglichen werden. Eine unbrauchbare Wohnung ist daher immer in die Kategoie D-Unbrauchbar einzuordnen.

Für Mietverträge die nach dem Inkrafttreten der 3. Wohnrechtsnovelle (01.10.2006) abgeschlossen wurden gilt: Ist im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags die Wohnung [...] nicht brauchbar [...] so ist dies für die Einstufung der Wohnung im Kategoriesystem nur zu berücksichtigen, wenn der Mieter die Unbrauchbarkeit oder das Fehlen des zeitgemäßen Standards dem Vermieter angezeigt und dieser den Mangel nicht in angemessener Frist, höchstens aber binnen dreier Monate ab Zugang der Anzeige, behoben hat. (§ 15a Abs. 2 MRG) Die Anzeigepflicht besteht unabhängig davon, ob der Vermieter von der Unbrauchbarkeit Kenntnis hat (MietSlg 36.332)

Wasserentnahmestelle in der Wohnung

Vorraum

Ein Vorraum muss nicht zwigend durch eine Tür von anderen Teilen der Wohnung abgetrennt sein, dennoch muss eine gewisse bauliche Trennung gegeben sein, um von einem Vorraum sprechen zu können.
Ein Vorraum ist zwingend jener Raum, über den man die Wohnung von der Wohnungseingangstür kommend betritt, bevor man in weitere Räume gelangt. Es genügt nicht einfach einen im hinteren Teil der Wohnungen gelegenen Raum die Bezeichnung "Vorraum" zu geben, um das Kategoriemerkmal zu erfüllen. Wird eine Wohnung über die Gangküche betreten verfügt diese Wohnung über keinen Vorraum. (MietSlg 63.300)
Vorraum kann nur ein Raum sein, über den die Wohnung betreten wird (OGH 5Ob173/12w)
"Das für die Ausstattungskategorie B voraussetzende Vorhandensein von (eigenem) Vorraum und Küche beziehungsweise Kochnische ist nicht erfüllt, wenn ein unmittelbar vom Stiegenhaus betretbarer Vorraum von nur 4 Quadratmetern Größe auch mit einer "Küchenzeile" eingerichtet ist." (RIS-Justiz RS0113013)
Um von einem Vorraum zu sprechen, darf sich in diesem nicht auch noch die Küchenzeile befinden. (OGH 5Ob173/12w)
Bei der Verbindung von Küche und Vorraum kommt es nicht darauf an, ob eine bauliche Trennung möglich wäre, sondern ob diese Trennung bereits zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses vorhanden war. (OGH 5Ob4/20d und OGH 5Ob140/20d)

Küche bzw. Kochnische

Spülbecken in der Küche

Mindesterfordernis für das Ausstattungsmerkmal "Küche (Kochnische)" ist das Vorhandensein einer Koch- und einer Spülgelegenheit. (MietSlg 36.320)

Eine weitere üblicherweise in der Küche zu verrichtende Tätigkeit besteht im Abwaschen des Geschirrs.
Daher bedarf es für eine Küche Einrichtungen, die diese in einer Küche vorzunehmenden Minimalverrichtungen ermöglichen.
[...]
Zum Abwaschen von Geschirr nach heutiger Auffassung ist aber das Vorhandensein zumindest eines Beckens, in dem dieses gespült wird, erforderlich.
Daraus ergibt sich, daß ein weiteres Mindesterfordernis zur Ausstattung einer Küche (Kochnische) das Vorhandensein einer Spülgelegenheit durch Zurverfügungstellung zumindest eines Spülbeckens darstellt.
[...]
Aber auch hinsichtlich der Abwäsche ist es erforderlich, daß sich diese unmittelbar bei der Wasserentnahmestelle befindet und über einen Ablauf für das Schmutzwasser verfügt, der der Abwasserentsorgung angeschlossen ist.

Wenn ein fehlendes Spülbecken vom Mieter nicht bemängelt wird, sondern der Mieter selbst ein Spülbecken anschafft und installiert, so ist die Wohnung gleich zu behandeln, wie wenn der Vermieter das Spülbecken angeschafft und installiert hätte. (OGH 5Ob19/85 = MietSlg 37.329)

Bei einem fehlenden Spülbecken, bei Vorhandensein der hierfür nötigen Zuleitungen und Ableitungen, gibt es eine Bemängelungspflicht des Mieters (RIS-Justiz RS0114793). Der Mieter muss dem Vermieter die Gelegenheit geben, den Mangel des fehlenden Spülbeckens zu beheben. Erst wenn der Vermieter trotz Bemängelung das Spülbecken nicht innerhalb von 3 Monaten installieren lässt, ist die Wohnung so zu behandeln, als hätte sie keine Küche bzw. Kochnische. (OGH 5Ob19/85 = MietSlg 37.329)

Wenn in der Küche weder eine Spüle noch eine Kochgelegenheit vorhanden sind, so fehlt es der Wohnung an einer Küche. Eine Anzeigepflicht des Mieters nach $ 15a Abs. 1 Z 4 MRG kommt nicht in Betracht, wenn kategoriebestimmende Merkmale überhaupt fehlen, oder deren Herstellung dem Mieter überantwortet werden. (RIS-Justiz RS0114793 (T2))

Wasserhahn beim Spülbecken

Mindesterfordernis für das Ausstattungsmerkmal "Küche (Kochnische)" ist das Vorhandensein einer Koch- und einer Spülgelegenheit. (MietSlg 36.320)

Eine weitere üblicherweise in der Küche zu verrichtende Tätigkeit besteht im Abwaschen des Geschirrs.
Daher bedarf es für eine Küche Einrichtungen, die diese in einer Küche vorzunehmenden Minimalverrichtungen ermöglichen.
[...]
Was das Abwaschen betrifft, ist zumindest bei Wohnungen, die die Merkmale der Kategorie A, B oder C aufweisen, das Vorhandensein von Wasser im Wohnungsverband Voraussetzung.
Daraus ergibt sich, daß in dem Raum, der als Küche bzw Kochnische bezeichnet ist, ein Wasseranschluß vorhanden sein muß.
[...]
Zum Abwaschen von Geschirr nach heutiger Auffassung ist aber das Vorhandensein zumindest eines Beckens, in dem dieses gespült wird, erforderlich. Daraus ergibt sich, daß ein weiteres Mindesterfordernis zur Ausstattung einer Küche (Kochnische) das Vorhandensein einer Spülgelegenheit durch Zurverfügungstellung zumindest eines Spülbeckens darstellt.

Wenn ein fehlender Wasserhahn vom Mieter nicht bemängelt wird, sondern der Mieter selbst einen Wasserhahn anschafft und installiert, so ist die Wohnung gleich zu behandeln, wie wenn der Vermieter den Wasserhahn angeschafft und installiert hätte. (OGH 5Ob19/85 = MietSlg 37.329)

Bei einem fehlenden Wasserhahn gibt es eine Bemängelungspflicht des Mieters. Der Mieter muss dem Vermieter die Gelegenheit geben, den Mangel des fehlenden Wasserhahns zu beheben. Erst wenn der Vermieter trotz Bemängelung den Wasserhahn nicht innerhalb von 3 Monaten installieren lässt, ist die Wohnung so zu behandeln, als hätte sie keine (brauchbare) Küche bzw. Kochnische. (OGH 5Ob19/85 = MietSlg 37.329)

Wasser in der Küche / Kochnische

Mindesterfordernis für das Ausstattungsmerkmal "Küche (Kochnische)" ist das Vorhandensein einer Koch- und einer Spülgelegenheit. (MietSlg 36.320)

Eine weitere üblicherweise in der Küche zu verrichtende Tätigkeit besteht im Abwaschen des Geschirrs. Daher bedarf es für eine Küche Einrichtungen, die diese in einer Küche vorzunehmenden Minimalverrichtungen ermöglichen.
[...]
Was das Abwaschen betrifft, ist zumindest bei Wohnungen, die die Merkmale der Kategorie A, B oder C aufweisen, das Vorhandensein von Wasser im Wohnungsverband Voraussetzung. Daraus ergibt sich, daß in dem Raum, der als Küche bzw Kochnische bezeichnet ist, ein Wasseranschluß vorhanden sein muß. Ob für das Abwaschen des Geschirrs auch die Möglichkeit der Warmwasserbereitung gegeben sein muß, mag dahingestellt bleiben, da es ja je nach Lage des Objektes, Herkommen des Benützers auch Haushalte geben mag, die beim Abwaschen des Geschirrs nur kaltes Wasser verwenden.

Für eine Kategorie A Wohnung muss das warme Wasser neben dem Badezimmer auch noch in einem anderen Raum, insbesondere der Küche vorhanden sein (OGH 5Ob33/89).

Für Mietverträge die nach dem Inkrafttreten der 3. Wohnrechtsnovelle abgeschlossen wurden (01.10.2006) gilt: Ist im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags die Wohnung [...] nicht brauchbar oder entspricht die Badegelegenheit NICHT dem zeitgemäßen Standard, so ist dies für die Einstufung der Wohnung im Kategoriesystem nur zu berücksichtigen, wenn der Mieter die Unbrauchbarkeit oder das Fehlen des zeitgemäßen Standards dem Vermieter angezeigt und dieser den Mangel nicht in angemessener Frist, höchstens aber binnen dreier Monate ab Zugang der Anzeige, behoben hat.

geeignetes Kochgerät bzw. Herd

Mindesterfordernis für das Ausstattungsmerkmal "Küche (Kochnische)" ist das Vorhandensein einer Koch- und einer Spülgelegenheit. (MietSlg 36.320)

Eine elektrische Kochplatte bzw. Kochmulde Bilder_einer_Kochmulde und eine geeignete Steckdose um diese Kochplatte in der Küche auch anstecken zu können reicht für das Mindesterfordernis aus.

Geht man davon aus, was in einer Küche üblicherweise an Tätigkeiten verrichtet wird, gehört dazu unzweifelhaft das Kochen (wie schon aus dem engen sprachlichen Verwandtschaftsverhältnis der Begriffe "Küche" und "Kochen" hervorgeht).
[...]
Daher bedarf es für eine Küche Einrichtungen, die diese in einer Küche vorzunehmenden Minimalverrichtungen ermöglichen.
Das Vorhandensein eines Gas- oder Stromanschlusses ohne gleichzeitige Überlassung einer Kochgelegenheit wird daher regelmäßig nicht ausreichen, um die Zubereitung von Mahlzeiten durch "Kochen" zu ermöglichen.
Kochen bedeutet nämlich, daß Mahlzeiten durch Erhitzen allenfalls bis zum Kochen (im physikalischen Sinn) zubereitet werden können.
Diese Möglichkeit wird jedoch durch das Vorhandensein einer Energiequelle allein nicht eingeräumt, sondern erst, wenn auch durch Überlassung eines geeigneten Gerätes unter Beistellung der üblicherweise vom Vermieter zu besorgenden Energie (Gas, Strom, feste Brennstoffe) dem Mieter die Möglichkeit eingeräumt wird, seine Mahlzeiten zumindest durch Erwärmen (Kochen) zuzubereiten.
[...]
Dazu, in welcher Weise jedoch die Mindesterfordernisse für eine Küche (Kochnische) anläßlich der Vermietung zur Verfügung gestellt werden müssen, ist auszuführen, daß hinsichtlich der Kochgelegenheit zumindest ein Anschluß an die Energiequelle möglich sein muß.
[...]
Auf den gegenständlichen Fall bezogen bedeutet dies, daß die Zurverfügungstellung der Kochmulde mit 2 Platten sowie der Nirosta-Abwäsche (doppelt) die Funktionsfähigkeit der "Küche" hervorrufen kann.

Heizmöglichkeit in der Küche

Für eine Wohnung der Ausstattungskategorie A wird eine gemeinsame Wärmeversorgungsanlage oder eine Etagenheizung oder eine gleichwertige stationäre Heizung vorausgesetzt. (§ 15a Abs. 1 Z 1 MRG)

Es müssen alle Haupträume, sowie das Bad und die Küche beheizbar sein (RIS-Justiz RS0052518).

Eine zentrale Wärmeversorgungsanlage oder Etagenheizung gilt nur dann als Ausstattungsmerkmal der Kategorie A, wenn dadurch nicht nur einzelne Räume oder Teile der Wohnung ausreichend beheizt werden, sondern zumindest die Möglichkeit besteht, in allen Aufenthaltsräumen der Wohnung bei kalter Witterung heizen zu können. Als Aufenthaltsräume gelten aber nach § 87 Abs 3 Satz 1 der Wr BauO, LGBl 1930/11 nicht nur die Wohnräume, sondern auch Arbeitsräume und Küchen.(RIS-Justiz: RS0052470)

Bei Elektronachtspeicherheizungen handelt es sich um gleichwertige stationäre Heizungen (MietSlg 36.317).

Bei Heizstrahlern handelt es sich nicht um eine gleichwertige stationäre Heizung, da der Mieter dadurch mit unzumutbaren, energiewirtschaftlich nicht zu verantwortenden hohen Betriebskosten belastet wäre (OGH 5Ob132/91 (5Ob133/91)).

Eine mit festen Brennstoffen zu beheizende Etagenheizung oder zentrale Wärmeversorungsanlage (etwa ein Zentralheizungsherd / wasserführender Etagenherd in der Küche) entspricht einer gleichwertigen stationären Heizung, auch wenn die Energiezufuhr nicht automatisch erfolgt (OGH 5Ob121/89).

Wenn eine Heizung in einem Mauerdurchbruch gleichzeit zwei Räume beheizt, ist von einer gleichwertigen Heizung auszugehen (MietSlg 40.338).

"Fehlt eine Wärmequelle in der Küche, dann muss für die Annahme einer gleichwertigen stationären Heizung für die Kategorie A erforderliche ausreichende Beheizung auch bei geschlossenen Türen durch Wärmequellen in den angrenzenden Räumen gewährleistet sein." (MietSlg 41.264)

Badegelegenheit

Art der Badegelegenheit:

Der zeitgemäße Standard einer Badegelegenheit erfordert grundsätzlich deren Lage innerhalb der Wohnung. (RIS-Jusitz RS0070061)

Wenn sich das Bad in einem eigenen Raum befindet, dann muss dieser über eine Möglichkeit zur Belüfung ins Freie verfügen, entweder über ein Fenster oder über einen Ventilator (OGH 5Ob146/20m).
Für eine bloße Badenische muss die Möglichkeit der direkten Belüfung ins Freie nicht gegeben sein, hier reicht eine Entlüftung in anderen Raumteil (OGH 5Ob103/03p) und RIS-Justiz RS0070071 (T6).

Eine Badegelegenheit entspricht nur dann dem zeitgemäßen Standard, wenn sie - falls sie nicht in einem eigenen Raum eingerichtet ist (Baderaum) - eine gewisse, wenn auch nicht vollständige (= allseitige) Separierung (Abtrennung) von dem Raum aufweist, in dem sie sich befindet (Badenische). Ein zeitgemäßer Standard erfordert nämlich zum Zweck des Badens zumindest einen derart abgetrennten Raumteil, daß dessen bestimmungsgemäße Benützung und die bestimmungsgemäße Verwendung des anderen Raumteils einander nicht erheblich beeinträchtigen. [=MietSlg 35.319] Die Verfliesung der Badewanne und der Raumwände in ihrem Bereich genügt dem Erfordernis der Separierung nicht, mag die Badewanne auch in der Ecke des - sonst in keiner Weise, auch nicht nur zum Teil abgetrennten - Raumes stehen. (RIS-Justiz RS0070071)
Eine hölzerne Teiltrennwand zwischen Küche und Badegelegenheit reicht nicht aus, um dem zeitgemäßen Standard zu entsprechen. (RIS-Justiz RS0070071 (T1))
Die Art der Abtrennung einer Badenische hat nach der - unter Berücksichtigung der Grundsätze der für Baderäume geltenden Förderungsrichtlinien gebildeten - Verkehrsauffassung eine dauerhafte Wandverkleidung zu umfassen (MietSlg 49.279)
Die Separierung muß so gestaltet sein, daß nicht etwa mit dem Betrieb des Bades verbundene Feuchtigkeit im anderen Raum bleibt. (RIS-Justiz RS0070071 (T3))
Die von der Küche der Wohnung bloß durch eine zwei bis zweieinhalb Meter hohe (nicht bis zur Decke reichende) Wand getrennte Badegelegenheit entspricht nicht dem zeitgemäßen Standard einer "Badenische" im Jahre 1988. (RIS-Justiz RS0070071 (T5))
Ein zeitgemäßer Standard erfordert zum Zweck des Badens zumindest einen abgetrennten Raumteil. (T8) Beisatz: Die Frage, ob eine Badegelegenheit in einem Badezimmer (- worunter nach der Verkehrsauffassung ein selbständiger, abgeschlossener Raum zu verstehen ist und woran auch die hier anwendbare Bauordnung für Wien in mehreren Bestimmungen, zB §§ 62 Abs 1, § 89 Abs 1 Z 5, § 99 Abs 2 anknüpft -) oder in einer Badenische, dh einem bloßen Raumteil (WoBl 1996/88) besteht, kann nur im Einzelfall an Hand der baulichen Gegebenheiten beurteilt werden. (T9) Beisatz: Im vorliegenden Fall besteht die Badegelegenheit aus einem ca 3,5 m2 großen Raum, welcher über ein Handwaschbecken und eine Badewanne mit Duschgelegenheit, jeweils mit Kaltwasserversorgung und Warmwasserversorgung sowie eine eigene Heizung verfügt und welcher zur anschließenden Küche durch eine bis zur Decke reichende Scheidewand getrennt ist, welche stabil genug ist, eine Verfliesung bis auf zwei Meter Höhe zu tragen und eine Metallzarge samt Holztüre aufzunehmen. Die Beurteilung einer solchen Badegelegenheit als Badezimmer durch das Rekursgericht lässt keine grobe, die Anrufbarkeit des Obersten Gerichtshofes auslösende Fehlbeurteilung erkennen. (RIS-Justiz RS0070071 (T10))
Zu einer Zeitgemäßen Badegelegenheit in einer Badenische gehört auch ein Sichtschutz, weil ansonsten die bestimmungsgemäße Benützung des Raumteiles für die Badegelegenheit und die bestimmungsmäßig Verwendung des anderen Raumteiles erheblich beeinträchtigt sei. (OGH 5Ob62/88 = MietSlg 40.340)
Die Badenische muss groß genug sein, um sich in der Badenische nicht nur zu baden bzw. duschen sondern sich auch an- und auskleiden zu können sowie sich abzutrocknen. (OGH 5Ob49/84)
Ein Beispiel für eine zeitgemäße Badenische hat das LGZ Wien in GZ 41 R 539/87-10 wie folgt definiert: Es reicht zB auch wenn der Duschraum 3 stable Wandseiten aufweise, während die mit dem angrenzenden Raum gemeinsame Trennwand durchaus eine als Zugang dienende Öffnung besitzen könne, die nicht durch stabile Bauteile - wie etwa eine Tür abgetrennt sei. (LGZ GZ 41 R 539/87-10 in OGH 5Ob62/88)

Wasserabweisender Fußbodenbelag (zb. Fliesen)

Das Gesetz verlangt eine zeitgemäße Badegelegenheit. Dabei ist auf den Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses abzustellen. Es kommt also darauf an, ob die Badegelegenheit zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschluss als zeitgemäß bezeichnet werden konnte. (RIS-Justiz RS0108986)

Zum zeitgemäßen Standard einer Badegelegenheit gehört auch, dass die Wände und der Boden mit einem wasserabweisenden Belag versehen sind. (MietSlg L/54, MietSlg 47.253, MietSlg 36.319/43, ...).

Ein Badezimmer, das einen Linoleumbelag und tapezierte Wände aufweist, entspricht 1990 nicht dem zeitgemäßen Standard. (RIS-Justiz RS0070016 T13)

Ein dauerhaft angebrachter und wasserabweisend versiegelter Karanitbelag entsprach im Jahr 1977, anders als ein bloßer Ölanstrich, zeitgemäßem Standard eines Baderaumes. (MietSlg L/54)

Für Kategorie A und B Wohnungen ist eine zeitgemäße Badegelenheit vorgeschrieben.

Die zeitgemäße Badegelenheit kann nicht im Zuge des Kategorieausgleichs ausgeglichen werden

Zu einer zeitgemäßen Badegelenheit gehört auch ein wasserabweisender Fußbodenbelag im Bad/Badenische.

Allerdings ist auch eine nicht zeitgemäße Badegelegenheit besser als überhaupt keine Badegelenheit.

es wird kein Zimmer benötigt (Bewertung 2,5%)
es wird keine Küche/Kochnische benötigt (Bewertung 2,5%)
es wird kein Vorraum benötigt (Bewertung 2,5%)
es wird keine zeitgemäße Badegelenheit benötigt (Bewertung 17,5%)

wasserabweisender Fußbodenbelag (Bewertung 1%)
wasserabweisender Wandbelgag im Spritzwasserbereich (Bewertung 1%)
Belüftung (Bewertung 5%)
Raumheizung im Bad/Badenische (Bewertung 5%)
Mindestgröße des Bades/Badenische (Bewertung 0,5%)
Warmwasser im Bad (Bewertung 5%)

Wasserabweisender Belag der Wände im Spritzwasserbereich

Lüftung direkt ins Freie (Fenster oder Ventilator)

Raumheizung im Bad

Mindestgröße des Bades gegeben

Wasser im Bad bzw. Badenische

Zentral-, Etagenheizung oder gleichwertig

Die Wohnung verfügt entweder über

eine Hauszentralheizung
eine (Gas-)Etagenheizung
eine gleichwertige stationäre Heizung (z.B. Fußbodenheizung)

Es müssen alle Haupträume, sowie das Bad und die Küche beheizbar sein (RIS-Justiz RS0052518).

Eine automatische Belieferung mit Energie ist nicht notwendig.(OGH RS0070047)

Bei Elektronachtspeicherheizungen handelt es sich um gleichwertige stationäre Heizungen (MietSlg 36.317).

Wenn die Gasetagenheizung nur einen Teil der Räume beheizt, nicht aber auch Küche und Kabinett, so handelt es sich nicht um eine gleichwertige stationäre Heizung, selbst wenn vom Vermieter in Küche und Kabinett ein Ölofen installiert wird. (RIS-Justiz RS0070001)

Wird ein als Schlafzimmer genutzes ca. 15m² großes Kabinett nicht beheizt, fehlt der Wohnung eine zentrale Wärmeversorgungsanlage bzw. eine gleichwertige stationäre Heizung. (MietSlg 36.317).

Sind Haupträume nur aus anderen Räumen beheizbar, kann nicht von einer gleichwertigen stationären Heizung gesprochen werden (MietSlg 35.318).

Eine mit festen Brennstoffen zu beheizende Etagenheizung oder zentrale Wärmeversorungsanlage entspricht einer gleichwertigen stationären Heizung, auch wenn die Energiezufuhr nicht automatisch erfolgt (OGH 5Ob121/89).

Bei Einzelofenheizung in den Haupträumen (etwa gemauerte Kachelöfen RIS-Justiz RS0020057) oder (Einzel-Ölöfen RIS-Justiz RS0070001) entsprechen nicht einer gleichwertigen stationären Heizung.

Wenn eine Heizung in einem Mauerdurchbruch gleichzeit zwei Räume beheizt, ist von einer gleichwertigen Heizung auszugehen (MietSlg 40.338).

In Vorraum, Abstellraum und WC ist kein eigener Heizkörper notwendig (Karauscheck & Strafella, 2014, S. 50). Vielmehr gibt es sogar Zuschläge für einen Heizkörper im Vorraum und im WC.

Wenn die Zentralheizung nicht alle Aufenthaltsräume versorgt, so gebührt zu Kategorie C ein Zuschlag von 10%. (TODO: MietSlg 55.297; ähnlich LGZ Wien 39 R 389/04y) (MietSlg 60.274)

In der - unveröffentlichten - E 39 R 389/04y vertrat der Rekurssenat die Ansicht, eine Zentralheizungsanlage, die zwar nicht die gesamte Wohnung, aber drei von vier Zimmern sowie Badezimmer und Küche beheize, rechtfertige einen Zuschlag von 10 %. Beheizt die Gasetagenheizung die gesamte Wohnung (inkl Vorzimmer) und ermöglicht sie eine Warmwasseraufbereitung, ist im Hinblick darauf, dass die Einstufung in Kategorie A nur daran scheitert, dass die Wohnung um zirka 1,6 m2 kleiner ist als die erforderlichen 30 m2, der vorgenommene Abstrich von 5 % (Abzug von 25 % für Kategorie B sowie Zuschlag von 20 % für Heizung und Warmwasseraufbereitung) nicht zu beanstanden. (MietSlg 70.245)

Die Wohnung stand vor Anmietung mehr als 6 bzw. 18 Monate leer

Der Mietenrechner ist NICHT anwendbar wenn
der Mietgegenstand eine Wohnung der Ausstattungskategorie A oder B ist und seine Nutzfläche 130 m² übersteigt, sofern der Vermieter eine solche Wohnung innerhalb von sechs Monaten nach der Räumung durch den früheren Mieter oder Inhaber an einen nicht zum Eintritt in die Mietrechte des früheren Mieters Berechtigten vermietet; bei Durchführung von Verbesserungsarbeiten verlängert sich diese Frist um ein Jahr; (§ 16 Abs 1 Z 4 MRG)

Nur die Durchführung von Verbesserungsarbeiten nicht aber die Durchführung von Erhaltungsarbeiten (§ 3 MRG) verlängert die Frist auf insgesamt 18 Monate.

Nur der bestimmungsgemäße Gebrauch als Wohnung (auch durch den Eigentümer) stellt eine Innehabung dar (RIS-Justiz RS0067855 (T2)).

Es muss zu einem Wechsel der Innehabung kommen. Sind also Vormieter und Nachmieter die selbe Person (RIS-Justiz RS0108309), fällt die Wohnung weiterhin in den Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetztes inklusive Richtwert.

Bei befristeten Mietverträgen muss es NICHT zu einem Wechsel der Innehabung kommen. (RIS-Jusiz RS0107972).

Erfolgte die Vermietung an einen Miteigentümer nicht nur zum Schein oder zur Verschleierung der Leerstehung besteht kein Anlass zu einer Sonderbehandlung, insbesondere nicht zu einer teleologischen Reduktion dahin, dass eine Vermietung an einen Miteigentümer die Vermietungsfrist nicht beeinflusse. (RIS-Justiz RS0118130)

Die tageweise Vermietung stellt keine verkehrsübliche Nutzung dar, und kann den Fristenlauf daher nicht unterbrechen. (OGH 5Ob24/98k)

Werden zwei Wohnungen zusammengelegt, so beginnt die 18-Monate-Frist erst mit dem Freiwerden der zweiten Wohnung zu laufen. (Quelle: Emanuel Herzner B.A., Die Zu- und Abschläge des mietrechtlichen Richtwertes, Seite 8)

Dauer der Befristetung

Wohnungen der Kategorie A und B, die für maximal 6 Monate als Zweitwohnung wegen eines vorübergehenden beruflichen Ortswechsels vermietet werden, fallen nicht in die Anwendbarkeit des Mietrechtsgesetzes. (MRG § 1 Abs. 2 Z 3b)
- Die Höhe der Miete ist für solch befristet vermietete Wohnungen gesetzlich nicht begrenzt.
- Achtung: Die Ausnahme vom Anwendungsbereich des MRGs betrifft nur Zweitwohnungen. Der Mieter muss also seinen gewöhnlichen Aufenthalt an einem anderen Ort haben. (Das ist der Ort an dem sich der Mieter während längerer Zeit hauptsächlich aufhält und welcher den Mittelpunkt seiner wirtschaftlichen und sozialen Beziehungen darstellt.) Dieser gewöhnliche Aufenthalt kann auch im Ausland liegen.
- Achtung: Die Ausnahme gilt nur für einen berufsbedingten zeitlichen Ortswechsel. Bei einem privat bedingten Ortswechsel, etwa wegen einer Scheidung gilt diese Ausnahme nicht.
- Achtung: Die Befristung auf maximal 6 Monate kann nicht verlängert werden. Wenn der Vermieter mit dem Mieter einen auf maximal ein halbes Jahr befristeten Mietvertrag abschließt, und in zeitlicher Abfolge schließen die beiden einen weiteren wieder auf maximal ein halbes Jahr befristeten Mietvertrag für die selbe oder auch für eine andere ungefähr gleichartige Wohnung des Vermieters ab, so stellt diese Verlängerung (auch bei Wohnungswechsel) eine unzulässige Umgehung dar. Die Wohnung ist in nach Ablauf von 6 Monaten tatsächlich unbefristet vermietet, da die erneute Befristung (wenn die Gesamtmietdauer größer als 6 Monate und kleiner als 3 Jahre ist) gesetzwidrig ist, und die Wohnung mangels gültiger Befristung eben unbefristet vermietet ist, selbst wenn im Mietvertrag eine (letzlich ungültige) 6-Monats-Befristung festgeschrieben ist. (RIS-Justiz RS0070336)
- Achtung: Wenn auf Vermieterseite die selbe Person (zb. die Hausverwaltung XY) zur Entscheidung über die Mietverträge befugt ist, die Wohnungen aber zwei verschiedenen Eigentümern gehören, dann kann die Vermieterseite nach Ablauf der ersten Befristung in zeitlicher Abfolge keine weitere wirksame 6-Monats-Befristung für die selbe oder eine andere ungefähr gleichartige Wohnung mit dem selben Mieter (oder einer dem Mieter nahestehenden Person) rechtsgültig vereinbaren. Auch dies würde eine unzuässige Umgehung darstellen. Die Wohnung ist in solchen Fällen (auch wenn im Mietvertrag etwas anderes steht) unbefristet an den Mieter vermietet. (RIS-Justiz RS0070336)
- Achtung: Innerhalb der Höchstdauer von 6 Monaten kann auch gestückelt werden. (zB: ursprüngliche Befristung von 4 Monaten, und daran anschließend eine Verlängerung um weitere zwei Monate)
- Achtung: Wurde die Höchstdauer von 6 Monaten überschritten, so fällt die Wohnung rückwirkend unter den Vollanwendungsbereich des MRGs. (OGH 5Ob84/85), sofern die Befristung in einem solchen Fall nicht mindedstens 3 Jahre ausmacht, ist die Wohnung tatsächlich unbefristet vermietet und fällt zusätzlich auch noch unter die Bestimmungen zur gesetzlichen Höchstmiete.
- Achtung: Den Vermieter trifft bei der Vermietung für maximal 6 Monate wegen vorübergehenden beruflichen Ortswechsels eine Nachforschungspflicht. Die überteuerte Vermietung mit einer Befristung von maximal 6 Monaten an Flüchtlinge ist in der Regel daher eine unzulässige Umgebung der Mieterschutzbestimmungen.
- Achtung: Verpflichtungen mit denen die Mindest-Befristung umgangen werden, etwa der Abschluss einer Räumungsverpflichtung gemeinsam oder vor Mietvertragsabschluss sind unwirksam (RIS-Justiz RS0108111)
Mit Ausnahme der 6-Monats Befristung für einen vorübergehenden beruflichen Ortswechsel sind Befristungen unter 3 Jahren unwirksam - womit die Wohnung - auch wenn im Mietvertrag etwas anderes steht - tatsächlich unbefristet vermietet ist.
Bei wirksamen Befristungen (Mindestdauer 3 Jahre) ist ein Befristungsabschlag von 25% zu berücksichtigen. Die Dauer der Befristung hat keinen Einfluss auf die Höhe des Abschlags, dieser beträgt immer 25% egal ob die Wohnung auf 3 Jahre oder auf 25 Jahre befristet vermietet wird.
Unbefristet vermietete Wohnungen stellen den (gesetzlichen) Normalfall dar, weshalb dafür kein Abschlag zu berücksichtigen ist.

Anmietung zu Wohnzwecken oder Geschäftszwecken

Stockwerkslage

Die Beiratsempfehlungen für Wien sehen für die verschiedenen Stockwerke, in denen eine Wohnung gelegen sein kann, unterschiedlich hohe Zu- oder Abschläge vor.

Wohnungen im Erdgeschoß sind stärker durch Straßenlärm und Abgase beeinträchtigt, als Wohnungen in höheren Stockwerken.

Ab dem zweiten Stockwerk gibt es einen Zuschlag von 1,5 % pro Stockwerk.

In den höheren Stockwerken macht es einen Unterschied, ob das Haus mit einem Aufzug ausgestattetes ist, oder nicht. Ist kein Lift vorhanden, gibt es neben dem Zuschlag von 1,5 % pro Stockwerk auch einen Abschlag von 4 % pro Stockwerk. Im Ergebnis bedeutet das:

Wenn das Haus mit einem Aufzug ausgestattet ist, gibt es am den 2. Stock einen Zuschlag von 1,5 % pro Stockwerk
Wenn das Haus keinen Aufzug hat, dann gibt es am dem 2. Stock einen Abschlag von 2,5 % pro Stockwerk

Für den Aufzug gilt folgendes:

Der Aufzug muss für den Mieter nutzbar sein, das heißt der Mieter muss berechtigt sein den Aufzug zu benützen.
Der Mieter muss die Möglichkeit haben den Aufzug am Weg zu seiner Wohnung zu nutzen, dies betrifft z.B. Fälle in denen nur die Stiege 'A' einen Aufzug hat, der Mieter allerdings in der Stiege 'B' wohnt.
Der Aufzug muss nicht direkt im Stockwerk stehen bleißen, es reicht auch wenn der Aufzug im Zwischenstock stehen bleibt.

Erstbezug nach Sanierung

Während das LGZ Wien im Jahr 2006 (MietSlg 58.260) und 2008 in (MietSLg 60.275) noch der Meinung war, dass der besondere Nutzen des Mieters an einer neu renovierten Wohnung mit zunehmender Abwohnung rasch abnehmen würde, sodass eine Berücksichtigung des neuwertigen Zustandes einer Wohnung nur in bescheidenem Ausmaß von 5% gerechtfertigt erscheint, änderete es 2010 in der Entscheidung 40R28/10d seine Meinung und sprach aus: Auch wenn sich eine generalsanierte Wohnung durch die Benutzung abnutzt bringt die Generalsanierung nicht nur einen ästhetischen Wert für den Mietinteressenten. Die Generalsanierung hat für ihn auch den finanziellen Vorteil, dass sonst ihm überlassene Renovierungsarbeiten im Inneren der Wohnung auf längere Zeit hinausgeschoben werden." (LGZ Wien 40R28/10d)

Für den Erstbezug nach Renovierung mit Ausmalen, Streichen der Türen, Schleifen und Versiegeln der Parkettböden samt neuer Elektrik und Sanitärgegenstände ist ein Zuschlag von 10% gerechtfertigt. (LG für ZRS Wien 40R28/10d)

Wurden die Wände ausgemalt, sämtliche Türen und Fenster neu gestrichen und geschliffen, die Parkettböden neu geschliffen und versiegelt, eine neue Elektrik eingebracht und neue Sanitärgegenstände angeschafft, so beträgt der Zuschlag für den Erstbezug nach einer Renovierung 10 %. (MietSlg 59.268)

Ein Zuschlag von 10 % für den Erstbezug nach Generalsanierung liegt an der Obergrenze der bisher vom Obersten Gerichtshof gebilligten Zuschläge (RIS-Justiz RS0117881).

In OHG 5Ob237/20v wurde ein Zuschlag in der Höhe von 12% für den Erstbezug gewährt.

In OGH 5Ob133/10k wurde ein Zuschlag von 10% für den Erstbezug nach Generalsanierung gewährt.

In OGH 5Ob240/10w wurde ein Zuschlag für den Erstbezug nach Sanierung von 10% gewährt.

In OGH 5Ob198/18f wurde ein Zuschlag in der Höhe 10% für den Erstbezug nach Sanierung auch unter Berücksichtigung der behaupteten Qualität der Sanierung für angemessen erachtet.

In OGH 5Ob224/13x (=MietSlg 66.346) wurde ein Zuschlag in der Höhe von 10% für den Erstbezug nach Sanierung gewährt.

Nach OGH 5Ob170/18p (=MietSlg 70.281) steht ein Zuschlag von 10% für den Erstbezug nach Generalsanierung im Einklang mit der überwiegenden höchstgerichtlichen Rechtsprechung.

Hinweis: Während das LGZ Wien im Jahr 2006 in der Entscheidung 40 R 28/10d noch der Meinung war, dass mit einem Erstbezug nach Generalsanierung auch sämtliche Anschlüsse erwartet werden können, und daher keine weiteren Zuschläge für Telefon-, Telekabel, Waschmaschine und Gegensprechanlage gewährte, hat der OGH im Jahr 2018 in der Entscheidung 5Ob170/18p ausgesprochen, dass die Zuschläge für Telefon, Telekabel, Waschmaschine und Gegensprechanlage zusätzlich zum Zuschlag für Erstbezug zustehen. (OGH 5Ob170/18p Pkt. 4.2)

Achtung: In Verfahren vor der Schlichtungsstelle wird unserer Erfahrung nach lediglich ein Zuschlag in der Höhe von 5% für den Erstbezug zuerkannt - unabhängig vom Ausmaß der erfolgten Renovierungsarbeiten. Da sich unserer Erfahrung nach Gerichte im Gegensatz zur Schlichtungsstelle an die ergangene Judikatur halten ist bei einer Entscheidung durch ein Gericht deshalb vermutlich mit einem höheren Zuschlag als vor der Schlichtungsstelle zu rechnen.

In den Richtlinien für die Ermittlung des Richtwertes der MA25, schreiben die Mitarbeiter der MA25 in Punkt 6.5.9, dass sie für einen "sehr guten Zustand(neu)" bis +5% Zuschlag gewähren.

Grundrissgestatltung

Wenn die Wohnung im Vergleich zur mietrechtlichen Normwohnung (=typische Altbauwohnung) eine bessere Grundrissgestatlung aufweist, so gebührt dafür ein Zuschlag.

In der Entscheidung 5 Ob230/02p erachtete der OGH einen Zuschlag in der Höhe von 3% für eine gute Grundrisslösung für vertretbar. Er sprach dazu aus, dass "das Fehlen von Durchgangszimmern bei einer größeren Altbauwohnung als überdurchschnittliche Grundrissgestaltung gewertet werden kann." (OGH 5Ob230/02p)

In der Entscheidung 40R28/10d führte das LGZ Wien zur Grundrissgestaltung folgendes aus:
Grundriss: Für die sehr gute Grundrisslösung gewährte die MA 25 einen 2 %igen Zuschlag zum Richtwert. Der Sachverständige im gerichtlichen Verfahren und das Erstgericht wählten einen Zuschlag von 3 %. Der Sachverständige verwies in einer ergänzenden Stellungnahme ON 20 auf die sehr gute Grundrisslösung. Alle Räume seien vom zentralen Vorzimmer aus begehbar, Durchgangszimmer gebe es nicht. Er verwies auf den seinem Gutachten angeschlossenen Grundriss. Dass hier das Dienerzimmer nur über die Küche betretbar ist, fand in den Feststellungen des Erstgerichtes (ebenso) keinen Eingang und ist daher bei der weiteren Beurteilung nicht zu berücksichtigen. Allerdings beeindruckt in den Fotos des Sachverständigen und den Fotos in der Stellungnahme der MA 25 die Enge einzelner Nebenräume, wie Küche, Abstellraum, Kabinett. Ein 2 %iger Zuschlag zu dieser Grundrisslösung ist mehr als ausreichend. Dem Rekurs ist beizupflichten, dass die sehr gute Grundrisslösung nicht als außergewöhnlich zu qualifizieren ist. (LGZ Wien 40R28/10d)
Ein gegen diese Entscheidung erhobener Revisionsrekurs wurde vom OGH zurückgewiesen. (OGH 5 Ob 133/10k).

Die Empfehlungen für die Ermittlung der Nutzwerte nach dem Wohnungseigentumsgesetz sehen unter Punkt 1.1.3.7 für eine bessere oder schlechtere Grundrisslösung (zB Nutzflächenrelationen) einen Ab- bzw. Zuschlag von bis +/- 15% vor.

Achtung: Nach unserer Erfahrung wird in Verfahren vor der Schlichtungsstelle in der Regel kein Zuschlag für eine gute Grundrissgestaltung gewährt. Es liegen uns mehrere Schlichtungsstellen-Gutachten vor, bei denen die Grundrisslösung des Mietgegenstandes mit "gut" bewertet wurde, aber kein Zuschlag für diese festgestellte gute Grundrissgestaltung gewährt wurde.

Gegensprechanlage

Heizkörper im Vorraum

In Altbauwohnungen sind Heizkörper in Vorräumen nicht üblich, demnach gebührt gemäß LGZ Wien (39 R 203/14p) bzw. MietSlg 66.348 ein Zuschlag von 1% für einen Heizkörper im Vorraum.

Im letzten Satz der MietSlg 66.348 heißt es wörtlich 'Ausgehend von diesen Überlegungen erweisen sich im vorliegenden Fall Zuschläge im Ausmaß von 11,5 % (2 % für die Heizkörper im WC/Vorraum, 1 % Gegensprechanlage, 1 % Waschmaschinenanschluss, 5 % besondere Ausstattung und 2,5 % Etagenheizung) sowie ein Abstrich von 5 % für die Lage im Erdgeschoß (gartenseitig) als gerechtfertigt.')

Nach OGH 5Ob104/21m gebührt ein Zuschlag in der Höhe von insgesamt 15% für den sehr guten Zustand, Telefon-, Telekabelanschluss, Heizkörper im Vorraum und WC, Fußbodenheizung im Bad, Hänge-WC, Spülkasten unter Putz, Abstellraum sowie direkter Begehbarkeit aller Räume vom Vorraum aus.

Hinweis: In der Entscheidung 38 R 160/19i (MietSlg 71.278) hatte das LGZ Wien im Jahr 2019 noch gemeint, dass für einen zusätzlichen Heizkörper im Vorraum und WC kein Zuschlag zustehen würde, da es sich beim Vorraum um einen nicht nicht ständig benützten Raum handeln würde, und der Heizkörper die Möglichkeiten der Möblierung einschränken würde. Der OGH hat das im Jahr 2021 anders gesehen und für einen Heizkörper in Vorraum und WC einen Zuschlag zuerkannt. (OGH 5Ob104/21m)

Achtung: In Verfahren vor der Schlichtungsstelle wird unserer Erfahrung nach für einen Heizörper im Vorzimmer lediglich ein Zuschlag von ca. 0.5 % zuerkannt. Da sich unserer Erfahrung nach Gerichte - im Gegensatz zur Schlichtungsstelle - an die entsprechenden Gesetze und die ergangene Judikatur halten ist bei einer Entscheidung durch ein Gericht daher vermutlich mit einem höheren Zuschlag für einen Heizkörper im Vorzimmer zu rechnen.

Achtung: in der Entscheidung LGZ Wien 38R160/19i wurde kein Zuschlag für den Heizörper in WC und Vorraum gewährt, da es sich bei diesen Räumen nicht um ständig benutzte Räume handeln würde, und die Montage der Heizkörper in diesen Räumen auch die Möglichkeiten der Möblierung einschränken würde. (MietSlg 71.278)
Das LGZ Wien ist in dieser Entscheidung von der höchstgerichtlichen Judikatur abgewichen, weshalb es sich bei dieser Entscheidung unserer Ansicht nach um ein Fehlurteil handelt.

Sicherheitstüre

Direkte Belichtung der Küche

Belüftung in der Küche / Gangküche

Eine typische Gangküche hat keine Be-/entlüftung der Küche, sondern kann oft nur über ein Fenster ins Stiegenhaus, oder ein angrenzendes Zimmer in der Wohnung entlüftet werden.

Neben einem öffenbaren Fenster ins Freie kann eine Küche auch noch auf andere Arten entfüftet werden, etwa durch eine an ein Abluftrohr angeschlossene Dunstabzugshaube, einen ins Frei blasenden Ventilator oder ein Abluftrohr (Thermische Entlüftung)

"Verfügt eine Küche über keine eigene Lichtzufuhr über ein Fenster, ist die Belichtungs- und Belüftungssituation mit jener einer Gangküche gleichzusetzen, wofür jedenfalls ein Abschlag von 2,5 % gerechtfertigt erscheint." (MietSlg 65.336)

Die Beiratsempfehlungen sehen unter Punkt 5.1 einen Abschlag in der Höhe von 5% für eine Gangküche vor.

MietSlg 65.336 welche einen Abschlag von 2,5 für eine Küche ohne Fenster, und die Beiratsempfehlungen die für eine Gangküche einen Abschlag von 5% vorsehen, lässt sich unserer Ansicht derart vereinbaren, dass eine typische Gangküche auch noch als Durchgangszimmer vom Stiegenhaus in die Wohnräume dient. Die typische Gangküche wird daher regelmäßig mit Straßenschuhen betreten. Allerdings ist die Küche ein Bereich in dem es besonders auf Hygiene ankommt, weshalb es zb. im gewerblichen Bereich sogar oft verboten ist die Küche mit Straßenschuhen zu betreten. Unserer Ansicht enthält der Abschlag von 5% für eine Gangküche somit nicht nur einen Anteil für fehlende Belichtung und Belüftung sondern auch einen Anteil für eine schlechtere Hygienesituation.

Kochstelle bei Einzelraumwohnung

Geschirrspüleranschluss

Ein Geschirrspüleranschluss stellt bezogen auf den maßgeblichen historischen Standard eine werterhöhende Abweichung dar,
demnach steht für einen Geschirrspüleranschluss ein Zuschlag in der Höhe von 1% zu. (so auch LGZ Wien 39 R 419/02k / MietSlg 55.297.)

MietSlg 55.297
Wörtliches heißt es in der (in der kostenlosen Vorschauversion nicht sichtbaren) Entscheidung: Für einen Waschmaschinen- und Geschirrspüleranschluss ist ein Zuschlag von 2 Prozent angemessen.

In der Entscheidung 5Ob208/10i sprach der OGH aus: "Davon ausgehend ist das Ergebnis des Erstgerichts, das insgesammt einen Zuschlag von 16% (24% Zuschläge, 8% Abschläge) gewährte zu billigen", wobei das Erstgericht einen Zuschlag in der Höhe von 2% für Waschmaschinen- und Geschirrspüleranschluss gewährt hatte. (OGH 5Ob208/10i)

In der Entscheidung 5Ob53/10w wurde ein Zuschlag in der Höhe von 1% für einen Geschirrspüleranschluss gewährt. (OGH 5Ob53/10w = MietSlg 62.283)

Achtung: In Verfahren vor der Schlichtungsstelle wird unserer Erfahrung nach kein Zuschlag für einen Geschirrspüleranschluss zuerkannt. Da sich unserer Erfahrung nach Gerichte - im Gegensatz zur Schlichtungsstelle - an die ergangene Judikatur halten ist bei einer Entscheidung durch ein Gericht daher in der Regel mit einem Zuschlag für einen Geschirrspüleranschluss zu rechnen.

Edelstahl/Nirosta-Spülbecken

höherwertige Kücheneinrichtung

Für die Einrichtung einer Küche mit modernen Einbaumöbeln und Geräten gebührt kein Zuschlag zum Richtwert (RIS-Justiz RS0117876)

§25 MRG erlaubt die zusätzliche Vereinbarung einer angemessenen Möbelmiete. Die Möglichkeit eine separate Möbelmiete zu vereinbaren, schließt aber die Gewährung eines Zuschlages aus. (OGH 5Ob296/02v)

Eine Möbelmiete steht nur dann zu, wenn sie gesondert vereinbart wurde. (OGH 5Ob296/02v)

Achtung: Für die Spüle und den Wasserhahn in der Küche, sowie für die Kochgelegenheit (Kochfeld) darf keine Möbel- bzw. Gerätemiete vereinbart werden, weil es sich bei diesen Einrichtungsgegenständen um Kategoriemerkmale handelt. (OGH 5Ob122/14y)

Küchenkästen
Mikrowelle
Geschirrspüler
Kühl- und Gefrierschrank
Küchentisch und Sessel
Backrohr (nicht aber für das Kochfeld)
Dunstabzug
Einbaulichter / Lampenschirm
Geschirr

In der Vereinbarung für die Möbelmiete muss exakt aufgeführt sein, welche Einrichtungsgegenstände von der Vereinbarung umfasst sind. Der bloße Hinweis, dass im Mietzins auch Entgelt für Möbelmiete (bzw. sonstige Leistungen) enthalten ist, genügt nicht (MietSlg 71.302)

Die Höhe der Möbelmiete muss NICHT ziffernmäßig ausgewiesen werden. (MietSlg 71.302)

Die Höhe der Möbelmiete darf nur angemessen sein. (Zeitwert durch die verbleibende (angenommene) Restnutzungsdauer plus einem Gewinnzuschlag von 12%)

Speisekammer oder Wirtschaftsraum neben der Küche

einziges Bad und einziges WC in einem Raum

Es entspricht tatsächlich stRsp des RekursG [Anm. LGZ Wien], dass für das Vorhandensein von Bad und Toilette in einem Raum ein Abstrich vom Richtwert vorzunehmen ist (MietSlg 60.274 und 60.307). In der MietSlg 64.305 wurde ausgesprochen, dass die gegenüber der Normwohnung schlechtere Ausstattung, nämlich gemeinsame Unterbringung von Bad und WC in einem Raum ein Abschlag von 2,5% rechtfertigt. (MietSlg 70.245">)

Zu erwähnen ist in diesem Zusammenhang [...] die Unterbringung von Bad und WC in einem (noch dazu lediglich 2,3m² großen Raum. Wenn dies einer Einstufung in Kategorie A oder B auch nicht prinzipiell entgegen steht (RIS-Justiz RS0069941), so befinden sich Ad und WC in einer typischen Altbauwohnung dennoch in getrennten Räumen (MietSlg 55.296, 55.297) (MietSlg 60.274)

Zu beachten ist in diesem Zusammenhang auch die Unterbringung von Bad und WC in einem Raum. Wenn dies einer Einstufung in Kategorie A oder B auch nicht prinzipiell entgegensteht (RIS-Justiz RS0069941), so befinden sich Bad und WC in einer typischen Altbauwohnung dennoch in getrennten Räumen (MietSlg 55.297). (MietSlg 63.307)

Unserer Meinung handelt es sich bei oben genannten Entscheidungen des LGZ Wien um Fehlurteile, da das LGZ von der höchstgerichtlichen Judikatur abgewichen ist.

Gemäß § 16 Abs 2 MRG sind Abstriche für wertmindernde Abweichungen gegenüber der mietrechtlichen Normwohnung vorzunehmen.
Bei der mietrechtlichen Normwohnung handelt es sich um eine Wohnung in einem Althaus (RIS-Justiz RS0115605) (Baujahr vor 1945), welche allerdings mit einem WC und einer zeitgemäßen Badegelegenheit ausgestattet ist.
Bei der Häuser- und Wohnungszählung im Jahr 1951 verfügten lediglich 40,7% aller Wohnungen in Wien über ein WC im Inneren der Wohnung. Ein Badezimmer befand sich 1951 in lediglich 14% der Wiener Wohnungen.^[1]
Verfügte eine Wohnung in einem Althaus zum Zeitpunkt der Errichtung des Hauses vor 1945 sowohl über eine Badegelegenheit als auch eine Toilette in einem einzigen Raum, so stellt dies bezogen auf den maßgeblichen historischen Standard, in dem weniger als die Hälfte aller Wohnungen überhaupt mit einem WC ausgestattet war und nur 14% ein Badezimmer hatten, keine schlechtere sondern eine bessere Ausstattung dar.
Die mietrechtliche Normwohnung verfügt (im Gegensatz zur typischen Wohnung im Althaus zum Zeiptunkt der Errichtung) über ein WC, wobei es beim WC nicht auf eine zeitgemäße Ausstattung ankommt. (OGH 5 Ob422/97p)
Die mietrechtliche Normwohnung verfügt weiters über eine zeitgemäße Badegelegenheit, wobei der OGH in RIS-Justiz RS0069941 ausgesprochen hat, dass bei Vorhandensein von einzigem WC und einziger Badegelegenheit in einem Raum dennoch von einer zeitgemäßen Badegelegeneheit auszugehen ist.

^{[1] Die Wiener Wohnungen nach Zählbezirken (Ergebnisse der Häuser und Wohnungszählung vom 21. März 1961), Mitteilungen aus Statistik und Verwaltung der Stadt Wien Jahrgang 1964, Sonderheft, Seite IV}

zusätzliches Bad oder Duschraum

Individuelle Steuerung der Warmwasseraufbereitung

Waschmaschinenanschluss

In der Entscheidung OGH 5Ob170/18p wurde ein Zuschlag in der Höhe von 1% für einen Waschmaschinenanschluss gewährt. (OGH 5Ob170/18p)

In der Entscheidung OGH 5Ob237/20v wurde ein Zuschlag in der Höhe von 15% für für den Erstbezug nach Sanierung, Telefon-, Telekabel- und Waschmaschinenanschluss sowie die Gegensprechanlage gewährt, wovon nach der Entscheidung des Rekursgerichts ohnedies 12 % auf den Erstbezug nach Sanierung entfielen. (OGH 5Ob237/20v)

In der Entscheidung OGH 5Ob296/02v wurde ein Zuschlag für einen Waschmaschinenanschluss gewährt. (OGH 5Ob296/02v)

In der Entscheidung OGH 5Ob168/01v heißt es, für die bei Altbauwohnungen als Sonderausstattung zu qualifizierende Anschlüsse ist ein Zuschlag gerechtfertigt.

Der OGH hat in der Entscheidung 5Ob170/18p weiters ausgesprochen, dass bei einem Zuschlag von 10% für den Erstbezug nach Generalsanierung, noch nicht sämtliche Ausstattungsmerkmale, die in einer modernen Wohnung erwartet werden können, abgedeckt seien, sondern zusätzliche Zuschläge für Anschlüsse für Telefon, Telekabel, Waschmaschine und Gegensprechanlage zustehen. (OGH 5Ob170/18p Pkt. 4.2)

Hinweis: In der Entscheidung LGZ Wien 38R121/06k wurde kein Zuschlag für einen Waschmaschinenanschluss gewährt. Das LGZ Wien ist bei dieser Entscheidung allerdings von der höchstgerichtlichen Rechtsprechung abgewichen, weshalb wir diese Entscheidung als Fehlurteil ansehen. (MietSlg 58.260)

Hinweis 2: In der Entscheidung LGZ Wien 39R184/12s wurde kein Zuschlag für einen Waschmaschinenanschluss gewährt, wenn das Haus über keine dem modernen Standard entsprechende Waschküche verfügt. Auch in diesem Fall ist das LGZ Wien von der höchstgerichtlichen Rechtsprechung abgewichen, weshalb wir diese Entscheidung ebenfalls als Fehlurteil ansehen - dies vor allem auch deshalb weil der Vergleichsmaßstab für die mietrechtliche Normwohnung, eine Wohnung in einem Althaus ist (RIS-Justiz RS0115605), und in einem Althaus weder ein Waschmaschinenanschluss in der Wohnung, noch eine modern ausgestattete Waschküche vorhanden war.

höherwertige Badegelegenheit

Für ein besonders gut ausgestattetes Bad (hier mit 2 Waschbecken, Marmorböden, Marmorverfliesung, Einhandmischer, Platz für Waschmaschine oder Trockner, besonders gute Entlüftung über Balkontüre) ist ein Zuschlag von 15 Prozent gerechtfertigt (vgl Dirnbacher - Heindl - Rustler, Der Richtwertmietzins, die von einem Zuschlag bis zu 20 Prozent ausgehen). (MietSlg 55.297)

Laut OGH 5Ob296/02v gebührt ein Zuschlag von 20,5% (bzw. 15% nach Abzug von 5,5% sonstigen Abschlägen) für Abstellraum, Wirtschaftsraum neben der Küche, besondere Ausstattung des Bades (Marmorfußboden, Vormauerungen beim Waschtisch, Badewanne und Brausetasse, Duschabtrennung aus Acrylglas, hochwertige Armaturen) und die Sicherheitstür.
Wenn man die bisher gewährten Zuschläge aus den 20,5% herausrechnet (3% für den Abstellraum, 3% für den Wirtschaftsraum neben der Küche, 2% für die Sicherheitstür bleiben 12,5% für das Bad übrig) (OGH 5Ob296/02v)

bodenebene Dusche
Designheizkörper / Handtuchtrockner
übergroße Duschanlage
Deckenspots im Bad
fliesenebener Spiegel
Einbauradio im Bad
Duschtrennwand bei der Badewanne
zweites Waschbecken im Duschraum

Achtung: In Verfahren vor der Schlichtungsstelle wird unserer Erfahrung nach ein sehr viel geringerer Zuschlag für eine höherwertige Badegelegenheit gewährt. (höchstens ca. 1,5%)

zusätzliches WC

Heizkörper im WC

Handwaschbecken im WC

Hänge-WC / Spülkasten unter Putz

überdurchschnittliche Beeinträchtigung durch Lärm

Für durchschnittliche Beeinträchtigungen durch Lärm oder Geruch gibt es keinen Abschlag.

Erst für überdurchschnittliche Beeinträchtigungen sehen die Beiratsempfehlungen einen Abschlag von 0-20% vor.

- Kindergarten unter der Wohnung
- Lieferanten- und Kundenverkehr zu dem im Hof gelegenen Gewerbebetrieb
- Teilweise Orientierung der Wohnung zu einer verkehrsreichen und Straßenbahnverkehr aufweisenden Straße (MietSlg 62.286)
- wenn durch neue Mieter in anderen Wohnungen mehr Lärm erzeugt wird als durch die alten Mieter, solange das zulässige Maß nach § 364 Abs. 2 ABGB nicht überschritten ist. (OGH 4 Ob 53/08k)
- bei Partylärm alle zwei bis drei Tage während der Nacht. (MietSlg 67.143)
- bei ständigem Brummen der Klimaanlage des Nachbarn (Tag und Nacht) (MietSlg 66.175)
- In der Entscheidung 5Ob115/21d hat der OGH eine Entscheidung des Erstgerichts wiederhergestellt, bei der für eine ca. 62m² große Wohnung, bei der die Holzkastenfenster der beiden straßenseitig ausgerichteten Zimmer einer Lärmbelastung von etwa 65-70 dB ausgesetzt waren, mit einem Abschlag von 5% berücksichtigt hatte.
- In der Entscheidung OGH 5Ob188/18k wurde für erhöhte Lärmbeeinträchtigung sowie straßenseitiger Ausrichtung ein Abschlag von 5 % gewährt (Quelle: Schinnagl in Illedits (Hrsg), Wohnrecht⁴ (2022) § 16 MRG Rz 18)
- In der Entscheidung OGH 5Ob4/20d wurde ein Abschlag von 5% für eine erhöhte Lärmbeeinträchtigung sowie eine straßenseitige Ausrichtung der Wohnung gewährt.
- In der Entscheidung LGZ Wien 39 R 128/13g wurde für eine erhebliche Lärmbelästigung bei geöffneten Fenstern in der wärmeren Jahreszeit und zum Zweck des Lüftens ein Abschlag von 5% gewährt. (Quelle: Schinnagl in Illedits (Hrsg), Wohnrecht⁴ (2022) § 16 MRG Rz 18)
- In der Entscheidung 39 R 272/13h wurde vom LGZ Wien für Lärmimmissionen durch eine Bahn und einer Zugfrequenz von 200 bis 220 Zügen in 24 Stunden ein Abschlag von 6,54 % gewährt. Ein gegen diese Entscheidung erhobener Revisionsrekurs wurde vom OGH zugrückgewiesen. (OGH 5Ob122/14y)

Achtung Schallschutzfenster können beim Abschlag für eine überdurchschnittliche Lärmbelastung berücksichtigt werden. Dies dadurch dass der Abschlag für die Lärmbeeinträchtigung geringer ausfällt. Komplett können aber auch Schallschutzfenster die überdurchschnittliche Lärmbelastung nicht ausgleichen, zumal bei geöffneten Fenstern im Sommer oder beim Lüften der Straßenlärm trotz Schallschutzfenstern die Wohnqualität beeinträchtigt. (OGH 5Ob237/20v)

besondere Ruhelage oder Grünlage

Die Beiratsempfehlungen sehen 3.3 einen Zuschlag von bis zu 20% für Ruhelage oder Grünlage vor.

In der Entscheidung LGZ Wien 39 R 89/07p wurde am 28.03.2007 ein Zuschlag von 15% für die Ruhelage der Wohnung, deren Fenster in begrünte Höfe gehen und einen sehr schönen Ausblick bieten, gewährt. (MietSlg 59.268)

In einem Schlichtungsstellen-Gutachten wurde der Blick in einen ca. 730m² großen Innenhof eines gegenüberliegenden Gemeindebaus, welcher zu ca. 500m² asphaltiert und zu ca. 230m² Grünflächen mit einem großen Baum bestand, ein Zuschlag von 5 % für "Hofruhelage tlw. mit Grünblick" gewährt.
In einem Schlichtungsstellen-Gutachten für eine Wohnung im 17. Bezirk wurde für die Hofruhelage einer ca. 40m² großen Wohnung die Richtung ca. 90m² großen asphaltierten/betonierten Innenhof ausgerichtet war ein Zuschlag von 5% für die "Hofruhelage" zuerkannt.
In einem Schlichtungsstellen-Gutachten für eine Wohnung im 17. Bezírk wurde für "teilweise Park-/Grünblick und teilweise Hofruhelage" ein Zuschlag von 5% gewährt.

Bei Lage der Wohnung innerhalb des Hauses, wenn die Wohnung im Haus besonders ruhig ist und einen Blick ins Grüne aufweist 15%, dies neben einem Lagezuschlag, der ua gebührt, weil das Haus in einem ruhigen Stadtteil liegt: LGZ Wien 39 R 249/07 t (Quelle: Prader, MRG^6.08 § 16 (Stand 1.4.2023, Manz Wohnrecht in rdb.at) E 106

Belichtung

Die Beiratsempfehlungen sehen unter Punkt 3.4 einen Abschlag für sonstige Beeinträchtigungen (zb. schlechte Belichtung, Nordlage, enge Verbauung) in Aufenthaltsräumen und unter Punkt 3.5 einen Zuschlag von bis zu 5% für sonstige Vorzüge wie (gute Belichtung, Südlage, Fernblick) in Aufenthaltsräumen vor.

Trifft die gute Belichtung / Südlage / Fernblick nur auf einen Teil der Aufenthaltsräume der Wohnung zu, so ist der Zuschlag nur anteilig anzusetzen.

In der Entscheidung OGH 5Ob53/10w wurde ein Zuschlag in der Höhe von 3% für die gute Belichtung der Haupträume gewährt. (OGH 5Ob53/10w = MietSlg 62.283)

In der Entscheidung OGH 5Ob198/18f wurde ein Zuschlag in der Höhe von 2% für die gute Belichtung eines Hauptraumes gewährt, wobei im entscheidungsgegenständlichen Fall die fensterlose Küche der Kleinstwohnung überhaupt keine direkte Belichtung hatte, und deshalb der OGH die gute Belichtung eines Hauptraumes der schlechten Belichtung der Küche gegenüberstellte, und für die swohl gute als auch schlechte Belichtung in Summe einen Zuschlag von 2% gewährte. (OGH 5Ob198/18f)

Achtung: Nach unserer Erfahurng gewährt die Schlichtungsstelle selbst wenn sie eine gute Belichtung feststellt keinen Zuschlag für die gute Belichtung. Da sich unserer Erfahrung nach Gerichte - im Gegensatz zur Schlichtungsstelle - an die oben genannte Judikatur und Beiratsempfehlungen halten, ist in Verfahren vor einem Gericht auch mit Zuschlägen für eine gute Belichtung zu rechnen, sofern die Belichtung in der Wohnung auch gut ist.

Fernblick

Stuckdecken

Isolierglasfenster

Da die mietrechtliche Normwohnung eine solche in brauchbarem Zustand ist, rechtfertigt wohl ein darüber hinausgehender sehr guter Zustand einen Zuschlag (so auch Dirnbacher/Heindl/Rustler, Der Richtwertmietzins, 81)(MietSlg 58.260)

Die mietrechtliche Normwohnung ist eine Altbauwohnung. Für Altbauten sind Einfachfenster oder Kastenfenster üblich. Weder das historische Einfachfenster noch das Kastenfenster hat eine Fensterdichtung. Details zu den verschiedenen Fensterarten finden Sie in der Broschüre WIENER FENSTER Gestaltung und Erhaltung der MA18.

Nachfolgend eine Tabelle mit den ungefähren Wärme- und Schalldämmwerten verschiedener Fenster. Die Wärmeschutz- und Schalldämmwerte für ein typisches Wiener Kastenfenster wurden von einer Wiener Tischlerei in Zusammenarbeit mit einem Ziviltechnikerbüro ermittelt. (siehe Video)

Fensterart	Wärmedämmwert (U-Wert)	Schalldämmwert (in dB)
altes Einfachfenster mit nur einer Glasebene (3mm)	ca 5,8 W/m²K	ca. 20-25 dB
altes Kastenfenster mit zwei Glasebenen (je 3mm)	ca. 2,6 W/m²K	ca. 20-25 dB
Fenster mit Isolierglas (unbeschichtet) (ab ca. 1978 - 1995)	ca. 2,7 W/m²K	ca. 32-35 dB
Fenster mit Zweifachverglasung (ab ca. 1980)	ca. 1,5 W/m²K	ca. 32-35 dB
Fenster mit Dreifachverglasung (ab ca. 2003)	ca. 1,1 W/m²K	ca. 32-35 dB

Isolierglasfenster stellen im Vergleich zu den zumindest 78 Jahre alten und lediglich in brauchbaren Zustand befindlichen Fenstern der mietrechtlichen Normwohnung eine werterhöhende Abweichung dar. Dies gilt besonders in Zeiten hoher Energiepreise.

bessere Wärmedämmung
Kunststofffenster weisen einen wesentlich geringeren Wartungsaufwand auf, da sie praktisch wartungsfrei sind, während Holzkastenfenster regelmäßig durch den Mieter gestrichen und nachgestellt werden müssen
Kunststofffenster können gekippt werden (OGH 5Ob107/97i)

In der Entscheidung LGZ Wien 41 R 178/06i wurde ein Zuschlag von 2% für Isolierglasfenster gewährt. (MietSlg 58.262)

Das Erstgericht hat für die besondere Ausstattung der Wohnung, nämlich Kunststofffenster, Einbauspots und gute Sanitärausstattung, einen Zuschlag von 5 % gewährt. In diesem Zuschlag ist in jedem Fall auch der allfällige Vorteil durch Leerverrohrungen für Telekommunikationseinrichtungen inkludiert.[...] Ausgehend von diesen Überlegungen erweisen sich im vorliegenden Fall Zuschläge im Ausmaß von [...] 5 % [für die] besondere Ausstattung als gerechtfertigt. (MietSlg 66.348)

Der Einbau von Kunststofffenstern, selbst wenn sie nur einfach verglast sind, dient im Allgemeinen der Verbesserung des Schall- und Wärmeschutzes. (MietSlg 56.338)

In der Entscheidung LGZ Wien 39 R 128/13g wurde ein Zuschlag von 1% für Isolierglasfenster gewährt. (Quelle: Schinnagl in Illedits (Hrsg), Wohnrecht⁴ (2022) § 16 MRG Rz 18)

In der Entscheidung 5Ob164/09t stellte der OGH eine Entscheidung des Bezirksgericht Innere Stadt wieder her, in welcher für Isolierglasfenster ein Zuschlag von 3% zum Richtwert gewährt wurde. (OGH 5Ob164/09t)

Achtung: In der Entscheidung 40R28/10d hat das LG für ZRS Wien neben dem Zuschlag für den sehr guten Zustand des Hauses KEINEN weiteren Zuschlag für Isolierglasfenster zuerkannt. Begründet wurde das damals wie folgt: "Die einflügeligen und einflächigen Isolierglasfenster aus Kunststoff (Sachverständigengutachten Seite 8) rechtfertigen neben der Berücksichtigung des sehr guten Zustandes des Hauses keine weiteren Zuschlag. Ob es sich um eine bessere Ausstattung gegenüber dem Zeitpunkt der Erbauung des Hauses handelt, wird vom Standpunkt der Nutzer unterschiedlich gesehen. So wurde zu 5 Ob 112, 113/89 das Kunststofffenster anstelle von Holzkastenfenster nicht als Verbesserungsarbeit angesehen, da sie zwar eine höhere Wärmedämmung, üblicherweise aber, wenn es sich nicht um Schallschutzfenster handelt, auch einen geringeren Schallschutz aufweisen können."
Das LGZ Wien hatte bei der Interpretation der Entscheidung OGH 5Ob112/98 (5Ob113/89) allerdings übersehen, dass die mietrechtliche Normwohnung keine gedichteten, sondern nur über ungedichtete Holzkastenfenster verfügt. Fensterdichtungen waren zum Zeitpunkt der Errichtung der mietrechtlichen Normwohnung (vor 1945) noch nicht üblich.

Achtung: In Verfahren vor der Schlichtungsstelle wird unserer Erfahrung nach für (2-Scheiben-)Isolierglasfenster kein Zuschlag gewährt.

Telekabelanschluss

Telefonanschluss

Parkettboden in besonders schöner Ausführung

Firschgrät-Parkettböden sind in Altbauwohnungen durchaus üblich. Um einen Zuschlag zu rechtfertigten benötigt es eine besondere Begründung, etwa eine besonders schöne Ausführung zb. in Form eines Sternparketts oder dass der Boden hochwertig renoviert wurde, oder ein neuwertiger Parkett verlegt wurde. (RIS-Justiz RS0117883)

Wenn der Parkett-Fußboden in besonders schöner Ausführung nur in einem Teil der Wohnung verlegt ist, dann gebührt der Zuschlag nur anteilig.

Für einen Laminatboden beührt kein Zuschlag, weil dieser mit einem Echtholzparkettboden nicht vergleichbar sei. (MietSlg 65.336)

Für einen Ausstattungszustand (hier schöne Parkettböden, Stuckdecken, besondere Gestaltung der Türen und Telefonanschluss), der über den der Normwohnung hinausgeht, kann ein Zuschlag gewährt werden. (MietSlg 53.325)

Ergänzend zu den Beiratsempfehlungen hat sich ein Zuschlag für einen höherwertigen Parkettboden von bis zu 3% in der Judikatur und Praxis verfestigt. (Quelle: Hausmann/Reithofer in Hausmann/Vonkilch (Hrsg), Kommentar Österreichisches Wohnrecht - MRG⁴ (2021) zu § 16 MRG

In 5Ob208/10i stellte der OGH eine Entscheidung des Erstgerichts wieder her, welches einen Zuschlag von 3% für den Parkettboden in fast allen Räumen gewährt hatte. (OGH 5Ob208/10i)

In 40R28/10d gewährte das LGZ Wien einen Zuschlag in der Höhe 1% für den repräsentativen Fischgrätparkett der allerdings nur in einem Teil der Räume vorhanden war. (LGZ Wien 40R28/10d)

Höherwertige Türen

abgehängte Decke (aber trotzdem noch hohe Räume)

Zusätzliche Heizmöglichkeit

höherwertige Elektroinstallationen

Klimaanlage

Abstellraum

Kellerabteil

Dachbodenabteil

Abstellraum außerhalb der Wohnung (zb. ehemaliges Gang-WC)

Balkon, Loggia oder Terrasse

Wohnung mit Garten (ausschließliche Nutzung)

KFZ-Abstellplätze (nach § 16 Abs 2 Z 1 MRG)

Um einen Zuschlag zu begründen muss der Mieter das Recht haben einen KFZ-Abstellplatz zu benützen.

Einen Zuschlag kann es nur geben, wenn nicht ein separater Mietvertrag für den Abstellplatz abgeschlossen wurde.

Einige der in § 16 Abs 2 Z 1 genannten Kriterien wurden aus den Bestimmungen zur Berechnung der Nutzwerte aus dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) übernommen. (Stockhammer/Bajons, Richtwertmietzins, Lexis Briefings in lexis360.at)
so auch der OGH: Der Wortlaut des § 16 Abs 2 Z 1 MRG orientiert sich an §5 Abs 1 WEG 1975, sodass Maß an der Nutzwertrelevanz der "sonstigen Ausstattung" einer Wohnung genommen werden kann. (RIS-Justiz: RS0117879)
Die Mindestgröße eines Stellplatzes (für mehrspurige Kraftfahrzeuge) beträgt 12,5 m² (= 2,5 m x 5,0 m.) (OIB-Richtlinie Punkt 2.10.4)
- Abstellplatz in einem Gebäude: 9,38 Nutzwerte;
- Abstellplatz im Freien, überdacht: 7,03 Nutzwerte;
- Abstellplatz im Freien, nicht überdacht: 4,69 Nutzwerte;
- Siehe auch Punkt 3 in den Empfehlungen: https://www.wien.gv.at/wohnen/schlichtungsstelle/pdf/empfehlung.pdf
- ein Abstellplatz in einem Gebäude - mit einer virtuellen Vergrößerung der Wohnung um 9,38 m²
- ein Abstellplatz im Freien, überdacht - mit einer virtuellen Vergrößerung der Wohnung um 7,03 m²
- ein Abstellplatz im Freien, nicht überdacht - mit einer virtuellen Vergrößerung der Wohnung um 4,69 m²
- gleichgesetzt werden.
steht nicht für jede Wohnung ein eigener Abstellplatz zur Verfügung, sondern muss man sich den Parkplatz mit anderen Bewohnern teilen, so verringert sich der Zuschlag anteilsmäßig.

Achtung: Das Mietrechtsgesetz sieht eine doppelte Berücksichtigung von Abstellplätzen vor. Einmal in § 16 Abs. 2 Z 1 und ein weiteres Mal als Fläche nach § 3 Abs. 4 RichtWG auf den § 16 Abs. 2 Z 2 Bezug nimmt.

Einstell- oder Abstellplätze bzw. Gargen (nach § 16 Abs 2 Z 2 MRG)

Um einen Zuschlag zu begründen muss der Mieter das Recht haben einen Einstell- oder Abstellplatz bzw. Garagenplatz zu benützen.(RIS-Justiz RS0111188)

Einen Zuschlag kann es nur geben, wenn nicht ein separater Mietvertrag für den Einstell- oder Abstellplatz bzw. Garagenplatz abgeschlossen wurde, oder ein gesondertes Entgelt für den Ein-/Abstellplatz bzw. Garagenplatz vereinbart wurde.(RIS-Justiz RS0111188)

Ein Zuschlag ist nur möglich, wenn der fraglichen Wohnung die Ein- bzw. Abstellflächen zumindest zeitweise zur Verfügung stehen. Verfügt ein Gebäude etwa über Einstell- oder Abstellplätze, die vom Mieter aber nichteinmal dann benützt werden dürfen, wenn sie gerade frei sind, so rechtfertigt dies bei der Ermittlung des Richtwertzinses keinen Zuschlag.(RIS-Justiz RS0111188)

Gebäudebezogene Umstände sind insoweit zuschlagsbegründend, als sie in infolge zumindest zeitweiser Benützbarkeit den Wohnwert des konkreten Mietgegenstandes positiv beeinflussen. (LGZ Wien 41 R452/98v-15 und diesem folgend OGH 5Ob316/98a)

Achtung in Verfahren vor der Schlichtungsstelle

wird die Gesetzesbestimmung "nämlich Einstell- oder Abstellplätze (Garagen)" in § 3 Abs. 4 RichtWG entgegen OGH 5 Ob36/20k so verstanden als seien damit nur Garagenplätze, nicht aber Abstellplätze außerhalb von Garagen gemeint.(siehe Richtlinien für die Ermittlung des Richtwertzinses Punkt 2.1.1.1)
wird unserer Erfahrung nach ein Zuschlag für Abstellplätze nur dann gewährt wenn für sämtliche PKWs der Bewohner ein eigener Parkplatz zur Verfügung steht, da sich die Mieter sonst jederzeit der Situation ausgesetzt sehen, dass kein freier Parkplatz vorhanden ist, bzw. die Annehmlichkeit eines ständig verfügbaren Parkplatzes, das Ersparen der Kosten für ein Parkpickerl oder ein kurzer Transportweg bei Transporten nicht gegeben sei. Die Situation sei daher mit einem zufällig freien Parkplatz auf der Straße zu vergleichen, weshalb vorhandene Parkplätze, sofern nicht für alle PKWs der Bewohner ein eigner Parkplatz zur Verfügung steht, keinen konkreten Einfluss auf den Wohnwert der Wohnung habe. Begründet wird dies mit einem Verweis auf den (unserer Meinung nicht anwendbaren) Rechtssatz RS0131436, in welchem es nicht um Parkplätze sondern um die Berücksichtigung von Ivestionskosten für Energieeffizienzmaßnamen geht. Weiters wird der Rechtssatz RS0111188 von der Schlichtungsstelle so verstanden, dass ein Zuschlag nur möglich sei, wenn die Parkplätze zumindest zeitweise zur Verfügung stehen, daraus aber nicht geschlossen werden kann, dass ein Zuschlag immer zu gewähren ist, wenn dies zutrifft.
ignoriert die Schlichtungsstelle bewusst die Judikatur des LGZ Wien und des OGH, wonach eine zumindest teilweise Benützbarkeit den Wohnwert eines konkreten Mietgegenstandes sehr wohl positiv beeinflusst. (LGZ Wien 41 R452/98v-15 und diesem folgend OGH 5Ob316/98a)

benützbarer Aufzug

Gemeinsame Wärmeversorgung / Hauszentralheizung / Fernwärme

Fahrrad- und/oder Kinderwagenabstellraum (bzw. -räume)

Hobbyraum (bzw. -räume)

Waschküche

Gemeinschaftsantenne / Gemeinschafts-SAT-Anlage

Nach § 16 Abs. 2 MRG kommen für den Erhaltungszustand eines Hauses sowohl Zuschläge als auch Abschläge in Betracht. Dabei ist der Erhaltungszustand des Hauses mit dem Erhaltungszustand des Hauses in dem sich die "mietrechtliche Normwohnung" befindet zu vergleichen.

Die mietrechtliche Normwohnung befindet sich in einem Gebäude mit ordnungsgemäßem Zustand. Nach § 2 Abs. 2 RichtWG befindet sich ein Gebäude jedenfalls dann nicht in einem ordnungsgemäßen Zustand, wenn im Zeitpunkt der Vermietung Erhaltungsarbeiten im Sinn des § 3 Abs. 3 Z 2 MRG anstehen, oder die allgemeinen Teile des Hauses so schlecht erhalten sind, dass der ordentliche Gebrauch der Wohnung nicht mehr gewährleistet ist.

Bauarbeiten Kraft öffentlichen rechtlichen Auftrags

Baugebrechen, die die Sicherheit von Personen und Sachen gefährden

Bauarbeiten zur Aufrechterhaltung des Betriebes der Ver- und Entsorgungsanlagen

Die allgemeinen Teile des Hauses, die einen ordentlichen Gebrauch des Mietgegenstandes gewährleisten sind in einem ordnungsgemäßen Zustand

Lagezuschlag: Wurde vor Mietvertragsabschluss (z.B. im Expose) oder im Mietvertrag schriftlich auf die Umstände, die zu einer überdurchschnittlichen Lage führen, hingewiesen?

vor Abschluss des Mietvertrages
oder direkt beim Mietvertragsabschluss

schriftlich auf die gute Lage hingewiesen worden sein.

Die mündliche Erörterung eines Sachverständigengutachtens in welchem die überdurchschnittliche Lage dargestellt wird, genügt nicht. Ebensowenig reicht es nicht aus, wenn im Mietvertrag auf das Sachverständigengutachten verwiesen wird, ohne dass der Mieter dieses Sachverständigengutachten vor Mietvertragsabschluss auch in Schriftform ausgehändigt bekommen hat. (OGH 5Ob238/99g)

Eine sehr allgemeine Formulierung der Umstände auf die sich der Vermieter beruft reicht als Hinweis für die gute Lage

eine gute Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel (OGH 5Ob180/00g)
eine (sehr) gute Infrastruktur (OGH 5Ob216/00a und OGH 5Ob71/16a)
beispielhaft genannt werden die gute Wohnlage, Einkaufsmöglichkeiten und öffentliche Verkehrsmittel in unmittelbarer Nähe
die verbale Umschreibung einer guten Infrastruktur als Sammelbegriff ist ausreichend (OGH 5Ob100/21y)
die ruhige, zentrumsnahe Lage (OGH 5Ob241/00b und OGH 5Ob143/21x)
die Lage im Cottageviertel mit Nähe zum Prater und günstiger Verkehrsanbindung (OGH 5Ob99/15t)
die Lage der Liegenschaft in einem Villenviertel (MietSlg 53.326)
die besondere Infrastruktur mit exzellenten Einkaufsmöglichkeiten für den täglichen Gebrauch und die zentrale Erreichbarkeit aufgrund von Verkehrsanbindung (OGH 5Ob128/20i)
die gute Lage (Nähe zum 7. Bezirk/zur Innenstadt), gute Verkehrsanbindung sowie Infrastruktur (OGH 5Ob115/21d)
die Grünruhelage (OGH 5Ob216/00a und 5Ob293/01a und 5Ob143/21x)
(Quelle: Schinnagl in Illedits (Hrsg), Wohnrecht ⁴ (2022) § 16 MRG)

Die für den Lagezuschlag maßgebenden Umstände müssen dem Mieter in Schriftform bis spätestens bei Zustandekommen des Mietvertrags ausdrücklich bekannt gegeben werden. Die Bekanntgabe lediglich eines einzigen Umstandes, nämlich der Nähe zur U-Bahn, reicht nach dem Wortlaut des § 16 Abs 4 MRG, in welchem der Plural (Umstände) verwendet wird, nicht aus. Es müssen daher mindestens zwei verschiedene Umstände aufgezählt werden. (MietSlg 72.267)

Der Hinweis "gute Infrastruktur" reicht hingegegen aus, da der Begriff Infrastruktur nach dem allgemeinen Verständnis nicht nur die Verkehrsanbindung (öffentlicher Verkehr und Individualverkehr) und die Versorgung mit Geschäften des täglichen Bedarfs, sondern auch Bildungs- und Fürsorgeeinrichtungen, Gesundheitsversorgung, kulturelles Angebot, Sport- und Freizeitanlagen, Parks, Grünflächen und Gewässer bezeichnet. (OGH 5Ob100/21y)

Die Verwendung des Begriffe gute Lage oder außerhalb eines Gründerzeitviertels ohne weitere, wenigstens schlagwortartige Hinweise auf die Qualität der Lage reicht nicht aus. (RIS-Justiz RS0111202)

Die für die Berechtigung des Lagezuschlags geforderte Schriftform bei der Bekanntgabe der maßgebenden Umstände ist eine Schutzbestimmung die es dem Mieter ermöglichen soll, die Berechtigung eines solchen Zuschlags zu überprüfen. (RIS-Justiz RS0111201) Der Hinweis auf "gute Lage" allein, ermöglicht es dem Mieter aber nicht zu überprüfen ob die Lage gut ist. Bei einem Hinweis auf "gute Infrastrukur" kann allerdings überprüft werden, ob die Infrastruktur an dem Standort wirklich gut ist.

Erhaltungszustand des Hauses

Abblätterungen und Abbröckelungen des Anstriches und Verputzes an der Fassade im Bereich leer stehender Geschäftslokale sowie Risse und Verputzabbröckelungen an mehreren Stellen im Bereich des Innenhofes des Hauses und Feuchtigkeitsschäden im Hausflur beeinträchtigen wohl das äußere Erscheinungsbild des Gebäudes, können aber keinen Abschlagsgrund bilden. Die Berücksichtigung von bloß das ästhetische Empfinden eines Mieters störenden Schäden an allgemeinen Teilen des Hauses in Form von Abschlägen hat der Gesetzgeber ungeachtet des Umstandes, dass Wohnungen in ein gepflegtes äußeres Erscheinungsbild aufweisenden Gebäuden zweifellos gefragter sind als eben solche in schäbigen Baulichkeiten, nicht vorgesehen, weil er offenbar auf ein nicht einwandfreies äußeres Erscheinungsbild eines Hauses als der Norm entsprechend abstellt. (MietSlg 51.317)

Ein Zuschlag von 10% für den sehr guten Erhaltungszustand des Hauses liegt an der Obergrenze der bisher vom OGH gebilligten Zuschläge. OGH 5Ob224/13x

Die vom Rekursgericht vorgenommene Bewertung von 2 % Zuschlag für den sehr guten Erhaltungszustand des Hauses stellt keine unvertretbare und damit korrekturbedürftige Ermessensübung dar. OGH 5Ob133/10k

Durch einen Zuschlag von 10% für den guten Erhaltungszustandes des Hauses inklusive der angebrachten Wärmeschutzfassade von 10cm hat das Rekursgericht den ihm eingeräumten Ermessensspielraum nicht überschritten. (OGH 5Ob224/13x)

In der Entscheidung 5Ob70/19h bestätigte der OGH die Entscheidung der Vorinstanzen die sowohl einen Zuschlag für den durch die Sanierung herbeigeführten Zustand des Hauses, als auch einen weiteren Zuschlag für die Energieersparnis gegenüber einer Normwohnung berücksichtigt hatten. (OGH 5Ob70/19h)

für die im Zuge der Generalsanierung gesetzten Maßnahmen zur Energiekosteneinsparung (Fassadendämmung, Einbau von Isolierglasfenstern, Dämmung der Kellerdecke und er obersten Geschoßdecke)
für den überdurchschnittlichen Erhaltungszustand des Gebäudes, der fast dem eines Neubaus entspreche. (OGH 5Ob43/17k)

Das Rekursgericht hat bereits in der E 39 R89/07p(MietSlg 59.268) ausgeführt, dass ein [...] Zuschlag von 10% für die Neurenovierung des Hauses gerechtfertigt erscheint, wenn am Wohnhaus, einem sehr schönen alten Bürgerhaus, die Fassaden samt Fenstern und Türen ebenso wie das Stiegenhaus völlig neu renoviert wurden und sich das Gebäude in einem optisch außerordentlich guten Zustand befinde un überdurchschnittlich elegant ausgestattet ist. (LGZ Wien 39 R 272/10d = MietSlg 63.305)

Wurden am Wohnhaus, einem sehr schönen alten Bürgerhaus, die Fassaden samt Fenstern und Türen ebenso wie das Stiegenhaus völlig neu renoviert, sodass es sich in einen optisch außerordentlich guten Zustand befindet und überdurchschnittlich elegant ausgestattet ist, nämlich mit mit geätzten Mustern versehenen Glasflächen, einem schmiedeeisenen Geländer und Steinmosaiken am Fußboden, dann ist ein Zuschlag für die neue Renovierung des Hauses im Ausmaß von 10 % jedenfalls gerechtfertigt. (MietSlg 59.268)

Wärmedämmfassade

Befindet sich die Wohnung in einer Cottagevilla

Befindet sich die Wohnung in einem Jugendstilhaus

Befindet sich die Wohnung in einem Haus mit maximal 4 Wohnungen?

Wohnhausanlage mit schönen umzäunten parkartigem Garten?

Hauptadresse Ein Gebäude kann mehrere Adressen haben. Eckhäuser die sich an der Kreuzung zweier Straßen befinden, haben ihre Hauptadresse in der Regel in jener Straße wo sich der Haus(haupt)eingang befindet, und eine Ident-Adresse auf der anderen Straße ohne Hauseingang (oder nur ein Nebeneingang). Geschäfte und Lokale in Wohnhäusern, die über einen eigenen Geschäftseingang von der Straße aus betreten werden können, im Geschäft allerdings eine Türe ins Stiegenhaus haben, besitzen sogenannte Ident-Adressen. Sowohl Hauptadresse als auch Ident-Adresse führen normalerweise ins selbe Stiegenhaus. Nähere Informationen zu Identadressen finden sich auf der Homepage der Stadt Wien: Identadressen Info: Für die nachfolgenden Entfernungsberechnungen wurden nur Hauptadressen herangezogen, so wurde sichergestellt, dass Häuser mit Identadressen das Ergebnis nicht verfälschen. Eckhäuser wurden so auch nur einmal an der Hauptadresse gezählt, und nicht auch noch ein weiteres Mal an der Ident-Adresse. Achtung: Die einzelnen Lagekriterien sind nicht alle gleich zu gewichten, sondern nach den Umständen des jeweiligen Einzelfalls. Eine Entfernung von 350 Metern Fußweg zur nächsten U-Bahn-Station wird von den meistens Wohnungssuchenden in Wien viel besser bewertet, als die Entfernung von 350 Meter zur nächsten Bushaltestelle.	Bezirk	Zählgebiet Das Wiener Stadtgebiet ist in 1.368 Zählgebiete (auch Zählsprengel genannt) aufgeteilt. Die Aufteilung des Wiener Gemeindegebiets erfolgte auf der Grundlage des § 6 Abs. 1 Volkszählungsgesetzes BGBl. Nr. 159/1950. Ob sich ein Haus in einem Gründerzeitviertel befindet, in dem ein Lagezuschlag immer per Gesetz ausgeschlossen ist, hängt nach Ansicht des Magistrats der Stadt Wien davon ab in welchem der 1.368 Zählgebiete sich das Haus befindet. Auf dem Reiter Karte kann man sich die Grenzen der 1.368 Zählgebiete von Wien anzeigen lassen Auf der Webseite der Statisik Austria https://www.statistik.at/atlas/?mapid=topo_regionale_gliederung_oesterreich kann man sich die Grenzen der Zählbezirke ebenfalls anzeigen lassen. Dazu muss man nachdem man die Seite geöffnet hat, auf der linken Seite unter "Regionale Gliederung" in der DropDown-Liste von den "Politische Bezirke" auf den Punkt "Zählsprengel" umstellen.	Gründerzeitviertel In Gründerzeitvierteln ist ein Lagezuschlag per Gesetz immer ausgeschlossen! (§2 Abs. 3 RichtWG) Was ist ein Gründerzeitviertel? Grenzen der Gründerzeitviertel: Ob sich ein Haus in Wien in einem Gründerzeitviertel befindet, hängt davon ab in welchem der 1.368 Zählgebiete sich ein Haus befindet. Jene Zählgebiete in denen mehr als die Hälfte der aktuell existierenden Häuser, in den Jahren 1870-1917 errichtet wurde und wo diese Häuser zum Zeitpunkt ihrer Errichtung in den Jahren 1870-1917 überwiegend kleine, mangelhaft ausgestatte Wohnungen (Wohnungen der Ausstattungskategorie D) aufgewiesen haben, sind Gründerzeitviertel. (§2 Abs. 3 RichtWG) Es kommt bei der Beurteilung eines Gründerzeitviertels nicht darauf an, wie groß und gut ausgestattet die Wohnungen in diesen Häusern heute sind, sondern einzig und allein darauf wie groß und gut ausgestattet die Wohnungen zum Zeitpunkt ihrer Errichtung in den Jahren 1870-1917 waren. Liste der Gründerzeitviertel: Vom Magistrat der Stadt Wien wurde zum Stichtag 01.03.1994 eine Liste von all jenen Zählgebieten erstellt, die Gründerzeitviertel sind. Also eine Liste von all jenen Zählgebieten deren überwiegender Gebäudebestand zum Stichtag 01.03.1994 zwischen 1870 und 1917 errichtet wurde, und zum Zeitpunkt der Errichtung hauptsächlich kleine mangelhaft ausgestattete Wohnungen aufgewiesen hat. Diese Liste der Gründerzeitviertel wurde als Beiratsempfehlung gemäß § 8 RichtWG vom Bundesminister für Justiz unter der Geschäftszahl Zl 7127/86-I 7/94 im Amtsblatt der Wiener Zeitung Nr. 199 am Dienstag den 30.08.1994 kundgemacht. Nach dem Landesgericht für Zivilrechtssachen Wien wurde das Verzeichnis der Wiener Gründerzeitviertel 'sorgfältig und nachvollziehbar' erstellt. (MietSlg 58.264 [41 R 28/05d Volltext der Entscheidung] und MietSlg 64.307) Veraltete Liste: Die Liste der Gründerzeitviertel wurde seit 1994 nicht mehr aktualisiert. Wurden in einem Zählgebiet seit 1994 Gründerzeithäuser abgerissen und durch Neubauten ersetzt, besteht die Möglichkeit dass ein Zählgebiet kein Gründerzeitviertel mehr ist. Der Gegenbeweis, dass ein Zählgebiet, obwohl es in der Liste der Gründerzeitviertel aufgeführt ist, in der Zwischenzeit kein Gründerzeitviertel mehr ist, ist zulässig (OGH 5Ob102/17m) Dabei ist nachzuweisen, dass von allen aktuell existierenden Häusern in einem Zählgebiet weniger als 50% zwischen 1870 und 1917 errichtet wurden. Wenn also die Anzahl der aktuell noch existierenden Häuser die außerhalb der Zeitperiode von 1870 bis 1917 errichtet wurde, größer ist als die Anzahl der Häuser die innterhalb dieser Periode errichtet wurden, dann handelt es sich nicht mehr um ein Gründerzeitviertel. Auch ein Beweis in die andere Richtung ist möglich. Ein Zählgebiet kann neu zu einem Gründerzeitviertel werden, wenn in einem Zählgebiet etwa Häuser die vor 1870 oder nach 1917 errichtet wurden, abgerissen wurden, und NICHT durch Neubauten ersetzt wurden, so ist es theoretisch möglich, dass von den übergebliebenen Häusern mehr als die Hälfte zwischen 1870 und 1917 errichtet wurde, und im Errichtungszeitpunkt kleine mangelhaft ausgestattete Wohnungen aufgewiesen haben. Dadurch das in den letzten 30 Jahren viele Gründerzeithäuser abgerissen und durch Neubauten ersetzt wurden schrumpft die Anzahl der Gründerzeitviertel in Wien. Nach unserer Zählung erfüllen bereits zumindest 136 Zählgebiete von den ursprünglich 347 Gründerzeitvierteln die Vorraussetzungen um aus der Liste der Gründerzeitviertel gestrichen zu werden. Diese 136 Zählgebiete, die die Kriterien für ein Gründerzeitviertel nicht mehr erfüllen, in der (veralteten) Liste der Gründerzeitviertel aber weiterhin aufgeführt sind, werden auf dieser Webseite als "Nicht mehr Gründerzeitviertel" gekennzeichnet. Wir haben die Liste der Gründerzeitviertel überprüft, und konnte dabei nachweisen, dass die vom Magistrat der Stadt Wien erstellte Liste der Gründerzeitviertel von Anfang an sehr viele Fehler enthalten hat, und daher seit jeher für die Zwecke der Praxis unbrauchbar ist. Details dazu finden sich im Artikel Wiener Gründerzeitviertel ohne Häuser der Gründerzeit der Zeitschrift immolex 2024/05.	Referenzgebiet Wenn sich eine Wohnung außerhalb eines Gründerzeitviertels befindet, so muss für die Gewährung eines Lagezuschlags die Lage besser als der Durchschnitt sein. Für die Beurteilung, ob eine konkrete Lage (Wohnumgebung) aufgrund ihrer Eigenschaften als 'besser als durchschnittlich' zu qualifizieren ist, bedarf es eines wertenden Vergleichs mit anderen Lagen (Wohnumgebungen) (OGH 5Ob158/18y RZ 2.1). In Wien ist als Referenzgebiet für die Beurteilung der Durchschnittlichkeit der Lage eines Hauses nicht regelhaft der jeweilige Gemeindebezirk heranzuziehen, sondern auf jene Teile des Wiener Stadtgebiets abzustellen, die einander nach der Verkehrsauffassung in ihren Bebauungsmerkmalen gleichen und (daher) ein einigermaßen einheitliches Wohngebiet bilden. (RS0131812) Der OGH hat in 5Ob83/22z ausgesprochen, dass für die Beurteilung welche Teile des Wiener Stadtgebietes nach der allgemeinen Verkehrsauffassung in ihren Bebauungsmerkmalen einander gleichen und (daher) ein einigermaßen einheitlichen Wohngebiet bilden, die Referenzgebietskartierung der MA18 herangezogen werden kann, da diese Referenzgebietskartierung den von der höchstgerichtlichen Rechtsprechung entwickelten Grundsätzen und Leitlinien entspricht. Auf dieser Webseite wird daher gemäß OGH 5Ob83/22z die Referenzgebietskartierung der MA18 für den wertenden Vergleich mit anderen Liegenschaften im selben Referenzgebiet verwendet.	Lagezuschlag in € je m² laut MA25 Die Amtsgutachter der MA25 verwenden ihre eigene Methode, für die Beurteilung ob für eine Wohnung ein Lagezuschlag gerechtfertigt ist, oder nicht. Die Schlichtungsstelle folgt den Amtsgutachten der MA25 bei der Beurteilung ob ein Lagezuschlag gerechtfertigt ist, oder nicht. Die Amtsgutachter der MA25 haben im Mai 2023 ihre Methode geändert, nach welcher sie beurteilen ob ein Lagezuschlag zusteht oder nicht. Mit Ausnahme des gesamten 1. Bezirks wird der Lagezuschlag nun nicht mehr wie bisher für ein ganzes Zählgebiet zuerkannt, sondern wird nun für jede Adresse beurteilt, ob das Haus besser als der Durchschnitt ist. Eine Lagezuschlagskarte so wie früher wird von der Stadt Wien die sich dem Kampf gegen hohe Mieten verschrieben hat, nicht mehr veröffentlicht. In ihren Amtsgutachten schreiben die Amtsgutachter der MA25 folgendes zur Ermittlung des Lagezuschlags: Die Beurteilung der Durchschnittslage erfolgte daher wie folgt: Das Stadtgebiet wurde auf Grund der baulichen Dichte in 3 Zonen eingeteilt. Die Einteilung der Zonen erfolgte in eine mit dichter, in eine mit mittlerer und eine mit lockerer Bebauung. In jeder dieser Zonen wurden 6 gleich gewichtete Merkmale berücksichtigt: öffentlicher Verkehr, Bildung, ärztliche Versorgung inkl. Apotheken, Geschäftslokale, Grünraum, Grundkostenanteil Um zu einer Durchschnittlichkeit zu gelangen, wurde jedes der Kriterien 1. bis 5. je Adresse mit 0 beziehungsweise 1 bewertet, wobei eine Erreichbarkeit innerhalb eines Radius von 350 Metern zugrunde gelegt wurde. Um eine Ermittlung der durchschnittlichen Wohnumgebungen zu ermöglichen, wurden diese Bewertungen auf Zählgebiete zusammengefasst und unter Berücksichtigung der Grundkostenanteile ein Mittelwert gebildet. Durch diese Methodik entstanden Unterteilungen in jeder Zone, wobei nur in Lagen die einen besseren Wert als den Mittelwert aufweisen, Lagezuschläge zur Anwendung kommen können. Neue Methode zur Ermittlung der Durchschnittlichkeit seit 01.06.2023 Jedes der Kriterien wurde für jede Adresse mit 0 beziehungsweise 1 bewertet, wobei bei den Kriterien 1 bis 5 eine Erreichbarkeit innerhalb eines Radius von 350 Metern und bei den Grundkosten ein Durchschnittspreis der Zone, deren Überschreitung mit 1 bewertet wurde, zugrunde gelegt wurde. Um eine Ermittlung der Durchschnittlichkeit in der Zone zu ermöglichen, wurden alle Werte pro Adresse aufsummiert und ein Durchschnitt pro Zone gebildet. Durch diese Methodik entstanden Unterteilungen in jeder Zone, wobei nur für Adressen, die einen besseren Wert als den Durchschnitt aufweisen, Lagezuschläge zur Anwendung kommen können. Die Entfernungsangaben welche die MA25 verwendet hat, wurde in Luftlinie gemessen. Dies ist aus unserer Sicht problematisch, da der Fußweg (insbesondere bei Wohnungen neben einer Bahnstrecke) oft 10 mal so lange ist, wie die Luftlinie. Bei den Entfernungen zum öffentlichen Verkehr wurden keine Unterscheidungen getroffen. Unserer Ansicht unterstellen die Amtsgutachter damit, dass Wohnungssuchende in Wien, bei der Bewertung der Erreichbarkeit mit öffentlichen Verkehrsmitteln eine Wohnung am Stadtrand neben einer Haltestelle einer Regionalbuslinie, die Wochentags nur alle 3 Stunden angefahren wird, gleich gut bewerten, wie eine Wohnung welche neben einer U-Bahn-Station liegt. Zusatzinfo: 93% aller Adressen in Wien befinden sich weniger als 350 Meter Luftlinie von der nächsten Haltestelle des öffentlichen Verkehrs entfernt. Nach der Berechnungsmethode der MA25 sind somit 93% der Wiener Adressen überdurschnittlich gut an den öffentlichen Verkehr angebunden -> womit dann noch lediglich 7 % übrig bleiben die "durchschnittlich" und "unterdurchschnittlich" an den öffentlichen Verkehr angebunden sind. Es wurde keine Unterscheidung zwischen den verschiedenen Fachrichtungen der Arztpraxen getroffen. Unserer Ansicht unterstellen die Amtsgutachter damit, dass Wohnungssuchende in Wien, die Nähe zur Praxis eines Hausarztes gleich gut bewerten, wie die Nähe zur Praxis eines Schönheitschirurgen. Es wurden keine Unterscheidungen zwischen den Bildungseinrichtungen getroffen. Unserer Ansicht unterstellen die Amtsgutachter damit, dass Wohnungssuchende in Wien, die Nähe zur nächsten Volksschule gleich gut bewerten, wie die Nähe zu einer Spezialschule wie etwa dem Konservatorium für Kirchenmusik. Es wurden keine Unterscheidungen zwischen den Geschäftslokalen getroffen. Unserer Ansicht unterstellen die Amtsgutachter damit, dass Wohnungssuchende in Wien, die Nähe zum nächsten Supermarkt gleich gut bewerten, wie die Nähe zum nächsten Spezialgeschäft (etwa für Modelleisenbahnen). Wir haben im Zuge einer Erörterung eines Amtsgutachten vor der Schlichtungsstelle, die Amtsgutachterin gefragt, ob sie erklären könne, was mit "Grünraum", den sie in ihrem Amtsgutachten bewertet hat, gemeint sei. Unsere Frage, ob mit Entfernung von 350m Luftlinie zum "Grünraum", etwa die Entfernung von 350 m Luftlinie zur nächsten begrünten Baumscheibe zwischen zwei Parkplätzen auf der Straße gemeint sei, konnte die Amtsgutachterin auch auf Nachfrage nicht beantworten. Grundkostenanteil Auf unsere Nachfrage im Zuge der Erörterung eines Amtsgutachtens vor der Schlichtungsstelle, welcher Grundkostenanteil für die Berechnung verwendet wurde, und wo und wie man den verwendeten Grundkostenanteil ermitteln könne, konnten von der Amtsgutachterin nicht beantwortet werden.

Standorteigenschaften

Lagemerkmal	Name und Linien	Entfernung Die Entfernungsberechnungen erfolgten mit Hilfe der Open Source Routing Machine und VOA "START" der Verkehrsauskunft Österreich. . Es wurde die Entfernung Fußweg zwischen zwei Koordinatenpunkten ermittelt. Ausgangspunkt für alle Berechnungen waren die Gebäudekoordinaten die von der Stadt Wien unter Katalog Adressen Standorte Wien für jede Adresse angegeben waren.	Durchschnitt im Referenzgebiet In dieser Spalte wird die durschnittliche Entfernung in Metern Fußweg für sämtliche Liegenschaften die sich nach der Referenzgebietskartierung der MA18 im selben Referenzgebiet befinden angezeigt. Für die Beurteilung, ob eine konkrete Lage (Wohnumgebung) aufgrund ihrer Eigenschaften als 'besser als durchschnittlich' zu qualifizieren ist, bedarf es eines wertenden Vergleichs mit anderen Lagen (Wohnumgebungen) (OGH 5Ob158/18y RZ 2.1). In Wien ist als Referenzgebiet für die Beurteilung der Durchschnittlichkeit der Lage eines Hauses nicht regelhaft der jeweilige Gemeindebezirk heranzuziehen, sondern auf jene Teile des Wiener Stadtgebiets abzustellen, die einander nach der Verkehrsauffassung in ihren Bebauungsmerkmalen gleichen und (daher) ein einigermaßen einheitliches Wohngebiet bilden. (RS0131812) Der OGH hat in 5Ob83/22z ausgesprochen, dass für die Beurteilung welche Teile des Wiener Stadtgebietes nach der allgemeinen Verkehrsauffassung in ihren Bebauungsmerkmalen einander gleichen und (daher) ein einigermaßen einheitlichen Wohngebiet bilden, die Referenzgebietskartierung der MA18 herangezogen werden kann, da diese Referenzgebietskartierung den von der höchstgerichtlihen Rechtsprechung entwickelten Grundsätzen und Leitlinien entspricht. <>Wir verwenden deshalb auf dieser Seite die auch als Realnutzungskartierung bezeichnete Referenzgebietskartierung für den wertenden Vergleich mit sämtlichen anderen Liegenschaften, die im selben Refenzgebiet liegen.	Top x % im Refezenzgebiet In dieser Spalte wird angezeigt, wie viel Prozent der anderen Liegenschaften im selben Referenzgebiet eine gleich gute oder bessere Anbindung an das entsprechende Lagekriterium aufweisen. Mit anderen Worten, hier sieht man das die Wohnung zu den Top x % im Referenzgebiet gehört.	Eindordnung In dieser Spalte wird angezeigt, ob die Einordnung diese Lagekriteriums, im Vergleich zu den anderen Liegenschaften im selben Referenzgebiet ist. Überdurchschnittlich (0 bis 33,3%) Durchschnittlich (33,3 % bis 66,6%) Unterdurchschnittlich (66,6% bis 100%)
nächster U-Bahn-Zugang Die Liste der U-Bahn-Stationszugänge wurde aus der Basemap Verwaltungsgrundkarte von Österreich extrahiert, da im Katalog der Haltestellen des öffentlichen Verkehrs für jede U-Bahn-Station nur eine einzige Koordinate (virtueller Stationsmittelpunkt) hinterlegt ist, eine U-Bahn-Station in der Regel aber mehrere Eingänge hat und für den Vergleich der Fußweg von den Gebäudekoordinaten zum nächstgelegenem U-Bahn-Zugang ermittelt wurde.
nächster Fernverkehrsbahnhof Als Datenquelle diente https://www.wien.info/de/reiseinfos/anreise/bahnhoefe-340176.
nächste (S-)Bahnhaltestelle Als Datenquelle diente der Katalog der Haltestellen des öffentlichen Verkehrs eingeschränkt auf 'S- und Regionalbahnen (LTYP = 3)'.
nächste Straßenbahnhaltestelle Als Datenquelle diente der Katalog der Haltestellen des öffentlichen Verkehrs eingeschränkt auf 'Straßenbahnen (LTYP = 1)'.
nächste Bushaltestelle Als Datenquelle diente der Katalog der Haltestellen des öffentlichen Verkehrs eingeschränkt auf 'Regionalbus und Autbus (LTYP = 2 und LTYP = 5)'.
nächste Hausarztpraxis Als Datenquelle diente Ärzte Standorte Wien eingeschränkt auf die Fachrichtung 'Allgemeinmedizin'.
nächste Apotheke Als Datenquelle diente Apotheken Standorte Wien.
nächster Kindergarten Als Datenquelle diente Kindergärten Standorte Wien, wobei keine weitere Unterscheidung etwa zwischen privaten und öffentlichen Kindergärten getroffen wurde.
nächste Volksschule Als Datenquelle diente Schulen Standorte Wien, eingeschränkt auf Volksschulen (ART = 1).
nächste Mittelschule Als Datenquelle diente Schulen Standorte Wien, eingeschränkt auf Mittelschulen (ART = 2).
nächste AHS Als Datenquelle diente Schulen Standorte Wien, eingeschränkt auf AHS (ART = 6).
nächster Supermarkt Als Datenquelle diente ein Export der Supermärkte in Wien aus OpenStreetMap, eingeschränkt auf die Fillialen von Lebensmittel-Geschäften (Billa, Billa Plus, Spar, Eurospar und Interspar). Es wurden nur Supermärkte mit einem Vollsortiment in die Bewertung mitaufgenommen. Supermärkte mit eingeschränktem Sortiment (Spar Gourmet und Billa Corso), oder einem Sortiment das das sich hauptsächlich an bestimmte Kulturkreise richtet (Die Supermarkt-Kette ETSAN hat sich zB auf orientalische Produkte spezialisiert) wurden nicht mitaufgenommen.
nächster Diskonter Als Datenquelle diente ein Export der Supermärkte in Wien aus OpenStreetMap, eingeschränkt auf die Fillialen von Hofer, Lidl und Penny.
nächster Park Als Datenquelle diente Parkanlagen Standorte Wien.
nächstes Theater bzw. (Kleinkunst-) Bühne Als Datenquelle dienten die Liste der Wiener Theater und die Liste der Veranstaltungsorte für Kabarett und Kleinkunst auf der Webseite der Stadt Wien.

Kartenoptionen

Grundkarte

Wege zur/zum nächsten

Luftbild aus dem Jahr

Bezirksgrenzen

Zählgebiete

Gründerzeitviertel (lt. MA25)

Da es sich bei den Gründerzeitvierteln (lt. MA25) um Zählgebiete handelt, können Gründerzeitviertel auf dieser Karte nur angezeigt werden, wenn auch die Checkbox "Zählgebiete" ausgewählt ist.
In Gründerzeitvierteln ist ein Lagezuschlag per Gesetz immer ausgeschlossen.
Liste der Gründerzeitviertel: Vom Magistrat der Stadt Wien wurde für den Stichtag 01.03.1994 ein Verzeichnis jener Zählgebiete erstellt, bei denen es sich nach Ansicht des Magistrats um Gründerzeitviertel handelt.
Veraltete Liste: Die Liste der Gründerzeitviertel wurde seit 1994 nicht mehr aktualisiert. Ein Lagezuschlag wird von der MA25 auch heute noch unter dem Hinweis "Gründerzeitviertel" abgelehnt, obwohl die dafür notwendigen Kriterien (aktuell existierender Gebäudebestand im Zählgebiet überwiegend zwischen 1870 und 1917 errichtet, und Wohnungen zum damaligen Zeitpunkt überwiegend klein und schlecht ausgestattet [Kategorie D]) nicht (mehr) zutreffen.
Wir haben die Liste der Gründerzeitviertel überprüft, und konnte dabei nachweisen, dass die vom Magistrat der Stadt Wien erstellte Liste der Gründerzeitviertel von Anfang an sehr viele Fehler enthalten hat, und daher seit jeher für die Zwecke der Praxis unbrauchbar ist. Details dazu finden sich im Artikel Wiener Gründerzeitviertel ohne Häuser der Gründerzeit der Zeitschrift immolex 2024/05.
- Eine andere Magistratsabteilung, die MA18 - Stadtentwicklung und Stadtplanung hat im Jahr 2016 für jedes Zählgebiet den in diesem Zählgebiet dominierenden Wohngebietstyp für ihre Karte Wohngebietstypen 2016 ermittelt.
- Ganze 70 Zählgebiete, die in der Liste der Gründerzeitviertel aufgeführt sind, befinden sich in der MA-18-Karte der Wohngebietstypen 2016 in einem Zählgebiet deren dominierender Gebäudebestand nicht in der Gründerzeit errichtet wurde.
- Wenn Sie gleichzeitig die Checkboxen für "Gründerzeitviertel (lt. MA25)" und "Wohngebietstypen 2016 (lt. MA18)" auswählen, blinken jene Zählgebiete auf bei denen sich der Wohngebietstyp lt. MA18 nicht mit den Vorgaben für ein Gründerzeitviertel in Einklang bringen lassen.

Wohngebietstypen 2016 (lt. MA18)

Wohngebietstypen 2016		Einwohner
Wohngebietstypen 2016		Absolut	Relativ
1	Einfamilienhäuser und Kleingärten	129.665	7,10%
2	Einfamilienhäuser und Kleingärten mit signifikantem Anteil an Geschoßwohnbau	50.442	2,70%
3	Gründerzeit: hohe bauliche Dichte (NGFZ >= 2) und Bevölkerungsdichte über 425 EW/ha	379.082	20,60%
4	Gründerzeit und Altstadt: hohe bauliche Dichte (NGFZ >= 2) und Bevölkerungsdichte unter 425 EW/ha	281.899	15,40%
5	Gründerzeit: niedriege bauliche Dichte (NGFZ < 2)	34.756	1,90%
6	Zwischenkriegszeit und Zweiter Weltkrieg 1919-1944	79.616	4,30%
7	Gemischtes Baualter, Zeitraum 1919-1960 dominiert	23.649	1,30%
8	Wiederaufbau 1945-1960	77.304	4,20%
9	Wirtschaftswunder 1961-1980	231.488	12,60%
10	Gemischtes Baualter, Zeitraum ab 1961 dominiert	292.963	16,00%
11	Bauperiode 1981-2000	98.590	5,40%
12	Bauperiode ab 1981 - gemischtes Baualter	99.365	5,40%
13	Bauperiode ab 2001	56.084	3,10%
14	nahezu unbewohnt	1.294	0,10%

Häuser- bzw. Baublöcke

Referenzgebietskartierung (Realnutzung 2020)

Realnutzung 2020 (Level 3/farbig)
Baulandnutzung
	großvolumiger, solitärer Wohn(misch)bau
	dichtes Wohn(misch)gebiet
	Wohn(misch)gebiet mittlerer Dichte
	locker bebautes Wohn(misch) gebiet
	Mischnutzung wenig dicht / alter Ortskern
	Geschäfts-, Kern- und Mischgebiet
	Büro und Verwaltungsstrukturen
	solitäre Handelsstrukturen
	Industrie, prod. Gewerbe, Großhandel inkl. Lager
	Bildung
	Kultur, Freizeit, Religion, Messe
	Gesundheit und Einsatzorganisationen
	Sport und Bad (Indoor)
	Militärische Anlagen
	Energieversorgung, Rundfunkanlagen
	Wasserversorgung
	Transformationsflächen, Baustellen, Materialgewinnung
	Kläranlage, Deponie
Verkehr
	Straßenraum unbegrünt
	Straßenraum begrünt
	Parkplätze, Parkhäuser
	Bahnhöfe, Bahnanlagen
	Transport und Logistik inkl. Lager
Grünlandnutzung
	Wald
	Wiese
	Acker
	Weingarten
	Gärtnerei, Obstplantagen
	Friedhof
	Park, Grünanlage
	Sport und Bad (Outdoor), Camping
	Gewässer inkl. Bachbett

Häuserdetails(ab Zoom-Faktor 16)

FMZK Gebäude(ab Zoom-Faktor 16)

Kataster(ab Zoom-Faktor 16)

Flächenwidmung(ab Zoom-Faktor 16.4)

GWR Neuerrichtungen ab 2011(ab Zoom-Faktor 16)

Generalstadtplan 1904(ab Zoom-Faktor 16)

Generalstadtplan 1912(ab Zoom-Faktor 16)

Baualter 1920(ab Zoom-Faktor 16)

Die Karten für das Baualter 1920 stammen aus Historischer Atlas von Wien und geben das Baualter einzelner Gebäude für das Bezugsjahr 1920 an.
Das in dieser Karte angegebene Baualter stimmt daher nur für jene Gebäude, die vor 1920 errichtet wurden und heute noch immer existieren.
Scans der Pläne aus dem historischen Atlas von Wien sind auch auf der Webseite des Wiener Stadt- und Landesarchiv unter Einzelstück 3.2.4.At2.41.2.7.1.1920.1 - Baualter 1920, 1. Bezirk Innere Stadt abrufbar.
- Baualter: Als maßgebend für die Bestimmung des Baualters [in dieser Karte] gilt weder der Baubeginn noch die Baufertigstellung, sondern das Jahr der Erteilung des Baukonsens (Baubewilligung). Wurde innerhalb von zwei Jahren nicht mit dem Bau begonnen, so erlosch der Baukonsens. Bei späterem Baubeginn musste erneut um Bewilligung angesucht werden.
- Hauptgebäude: In dem als Hauptquelle herangezogenen Häuser-Kataster ist das Baualter jeweils nur für das auf einer Bauparzelle errichtete Hauptgebäude angegeben. Ältere oder jüngere Nebengebäude oder Gebäudeteile auf derselben Parzelle sind nicht gesondert ausgewiesen. Da somit eine Alterdifferenzierung verschiedener Gebäude auf einer Parzelle nicht möglich ist, bezieht sich die Darstellung des Baualters des Hauptgebäudes jeweils auf die ganze Parzelle.
- Konzeption, Organisation, Koordination und Kontrolle: Renate Banik-Schweitzer
- Elektronische Erfassung, Bearbeitung und Ergänzung der alphanumerischen Daten: Monica Steiner, Sabine Moser, Edith Hann, Harald Stühlinger
- Kartographische und technische Leitung: Hans-Michael Putz
- Digitalisierung, Generalisierung und Interpretation der graphischen Daten: Manfred Swoboda
- GIS-Programmentwicklung, Applikation und -Verarbeitung: Felizian Weiler, Renate Leithenmair
- Die Bearbeitung erfolgte in Kooperation mit der Magistratsabteilung 14 - Automationsunterstützte elektronsiche Datenverarbeitung, Informations- und Kommunikationstechnologie (ADV)[heute MA 01 - Wien Digital] , Gruppe Graphik, Leitung Erich Wilmersdorf, und wurde aus Mitteln des Wiener Altstadterhaltungsfonds gefördert.
Für die Verwendung auf dieser Webseite wurden die einzelnen Scans der Karten des Wiener Stadt und Landesarchivs zu einem Bild zusammengesetzt und mittels des Programmes QGIS georeferenziert.
Anzeige des Baualters einzelner Gebäude: Durch das Bewegen der Maus (Mouseover) über ein Grundstück wird in der Legene das ermittelte Baualter unter dem Mauszeiger optisch hervorgehoben. (Wobei die Ermittlung des Baualters durch einen Farbvergleich mit den Farben der Legende geschieht.)

Hauptgebäude errichtet
	vor 1850
	1851 - 1860
	1861 - 1870
	1871 - 1880
	1881 - 1890
	1891 - 1900
	1901 - 1910
	1911 - 1920

Kriegsschäden um 1946(ab Zoom-Faktor 16)

StreetView(ab Zoom-Faktor 16)

Verkehrslärm

Lärm-Legende:
	> 75 dB
	70 - 75 dB
	65 - 70 dB
	60 - 65 dB
	55 - 60 dB

Schutzzonen

Mit der im Jahr 1972 beschlossenen Altstadterhaltungsnovelle kann die Stadt Wien unabhängig vom Denkmalschutz Schutzzonen festlegen und damit charakteristische Ensembles vor Abbruch oder Überformung schützen. Schutzzonen werden im Flächenwidmungs- und Bebauungsplan dargestellt. Es handelt sich um jene Bereiche, in welchen die Erhaltung des charakteristischen Stadtbildes zu gewährleisten ist. Dies betrifft: - seine natürlichen Gegebenheiten, - seine historischen Strukturen, - seine prägende Bausubstanz und - die Vielfalt der Funktionen.
Bis heute wurden 135 Schutzzonen festgelegt, über 15.000 Häuser umfassend. Das entspricht ungefähr acht bis neun Prozent der Wiener Bausubstanz.
Bis Mitte der 1990er-Jahre fehlten in den Schutzzonen wesentliche Grundlagen, wie zum Beispiel flächendeckende Angaben zu Grundstücksdaten, Objektdaten (Architekt, Baualter, Bautyp, Geschoßanzahl, Fotos), Beschreibungen und Bewertungen. Zur damaligen Zeit durchgeführte internationale Vergleiche verdeutlichten diesen Mangel. Mit einem Schutzzonenmodell sollte dieses Defizit behoben werden. Durch Gebäudeinventarisierungen wurde die Grundlagenaufbereitung und Analyse verbessert. Ebenso konnte damit eine Objektivierung der Bewertung und Beurteilung erreicht werden. Bis heute wurden große Gebiete nahezu flächendeckend inventarisiert und so wertvolle Erkenntnisse über die erhaltenswerte Bausubstanz gewonnen. Diese gebäudespezifischen Daten dienen als Grundlage und Argumentarium für festgelegte oder festzulegende Schutzzonen.
Nähere Informationen zu Schutzzonen sind unter folgender Adresse abrufbar: https://www.wien.gv.at/stadtentwicklung/grundlagen/schutzzonen

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