Der Mietenrechner ist für die gewählte Wohnung anwendbar.

Mietenrechner für Altbauwohnungen in Österreich

Version: 1.0.0.23 Datum: 12.05.2025
Hauptmietzins unter Berücksichtigung der Judikatur (ohne Gesamtschau)

"Mit der in § 16 Abs 2 MRG geforderten Orientierung an der allgemeinen Verkehrsauffassung und Erfahrung des täglichen Lebens ist es unvereinbar, alle (auch die winzigsten) Ausstattungsdetails gesondert zu bewerten und die so gewonnenen Zuschläge einfach zusammenzuzählen. Geboten ist vielmehr eine Gesamtschau, da ja auch der Wert einer Wohnung nur insgesamt erfassbar ist bzw erlebt wird. Die Auflistung und Bewertung einzelner Fakten kann nur ein Kontrollinstrument sein; die Justierung im Einzelfall hat nach richterlichem Ermessen zu erfolgen." (RIS-Justiz RS0117881)

2010 hat dies der OGH noch anders gesehen. Damals sprach er aus:
"Die Zuschläge zum und Abstriche vom Richtwert gemäß § 16 Abs 2 Z 1 bis 6 MRG sind jeder für sich ausgehend vom festgesetzten Richtwert als Berechnungsbasis nebeneinander (hinsichtlich der Umstände nach § 16 Abs 2 Z 2 und § 16 Abs 2 Z 4, Abs 3 MRG unter Berücksichtigung der vorgesehenen Begrenzungen) zu ermitteln, sodann zu saldieren und der so errechnete Gesamtsaldo zum Richtwert zu addieren (oder bei negativem Saldo zu subtrahieren)."RIS-Justiz RS0126362

Auch im Ausschussbericht zum 3. WÄG heißt es auf Seite 19 wörtlich: "Die jeweilige Beurteilung und Bewertung einzelner Zuschläge oder Abstriche hat immer gesondert zu erfolgen."

Lagezuschlag

Die Berechnung des Lagezuschlags ist einigermaßen kompliziert.

Derzeit übernehmen wir auf dieser Webseite noch den Lagezuschlag den die MA25 ermittelt hat.

Wir arbeiten daran die Ausgangsbasis für den Lagezuschlag, nämlich die Grundkostenanteile zu berechnen und ebenfalls auf dieser Webseite anzubieten.

Die Entfernungen zu den verschiedenen Lagecharakteristika, anhand derer man beurteilen kann, ob die Lage (im Vergleich zum Referenzgebiet) überdurchschnittlich ist, finden Sie aber bereits im Reiter Lage auf unserer Webseite

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Hauptmietzins (inkl. 10% USt)
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Hauptmietzins vor Schlichtungsstelle (erfahrungsgemäß)

Unserer Erfahrung nach hält sich die Schlichtungsstelle der Stadt Wien bei ihren Entscheidungen weder an die entpsrechenden Gesetze noch an die ihr bekannte zum Thema Mietrecht ergangene Judikatur und gewährt viele Zuschläge überhaupt nicht, oder nur in viel geringerer Höhe.

Wir konnten in mehrere Amtsgutachten und Entscheidungen der Schlichtungsstelle Einsicht nehmen. Die Erfahrungen welche Zuschläge und Abschläge von der Schlichtungsstelle gewährt werden, aber auch welche Zuschläge von der Schlichtungsstelle in der Regel überhaupt nicht berücksichtigt werden, sind in diesen Mietenrechner miteingeflossen.

Welche Zuschläge von der Schlichtungsstelle unsere Erfahrung nach überhaupt nicht berücksichtigt werden oder nur in viel geringerem Ausmaß berücksichtigt werden, sind bei den Erklärtexten zu den einzelnen Zuschlägen vermerkt.

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Hauptmietzins vor Schlichtungsstelle (inkl. 10% USt)
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Hinweise

Wohnung

Gebäude

Lage

Wissensdatenbank

Karte

Hinweistexte: Durch einen Klick auf das Symbol erhalten Sie weitere hilfreiche Informationen zu den jeweiligen Punkten.

Durch einen Klick auf das Info-Symbol werden Hinweistexte wie dieser angezeigt.

Der Mietenrechner ist prinzipiell nur für Wohnungen in Altbauten (Baubewilligigung des Hauses vor dem 09.05.1945) anwendbar. Es gibt allerdings auch noch einige andere Regelungen die festlegen ob eine Wohnung unter den Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes fällt. Durch die folgenden Fragen soll festgestellt werden, ob der Mietenrechner anwendbar ist.
Bundesland 

Der Richtwert, die für Altbauwohnungen geltende Mietobergrenze, hat in den Bundesländern eine unterschiedliche Höhe. Daher ist es wichtig, dass Sie das Bundesland angeben, in dem sich die Wohnung befindet.

Der Richtwert setzt sich gemäß § 3 Abs. 6 RichtWG aus dem Grundkostenanteil und den bereinigten Baukostenanteilen zusammen.

Der Grundkostenanteil errechnet sich gemäß § 3 Abs. 2 RichtWG aus den Grundkosten, die während des Kalenderjahres 1992 den Förderungszusicherungen des jeweiligen Bundeslandes tatsächlich zugrunde gelegt wurden.

Der Richtwert, der Grundkostenanteil, die Baukosten und die abzuziehenden Baukosten wurden 1994 durch den Bundesminister für Justiz im Bundesgesetzblatt 1994/140-148 kundgemacht.

  • Förderungszusicherungen_1992_Burgenland.xlsx
  • Förderungszusicherungen_1992_Niederösterreich.xlsx
  • Förderungszusicherungen_1992_Oberösterreich.xlsx
  • Förderungszusicherungen_1992_Steiermark.xlsx
  • Förderungszusicherungen_1992_Tirol.xlsx
  • Förderungszusicherungen_1992_Wien.xlsx (Schreiben mit den Angaben zur Berechnung des Richtwerts an das BMJ)

Details zu den Kaufpreisen von Liegenschaften in Wien finden sich in der Kaufpreissammlung

Geben Sie bitte die Adresse der Wohnung ein 

Im System ist eine Liste aller Adressen in Wien hinterlegt. Quelle: Open Goverment Data: Adressen Standorte Wien

Für viele (aber nicht alle) Adressen in Wien ist in den OGD-Daten der Stadt Wien ein Baujahr oder eine Bauperiode hinterlegt. Das Baujahr bzw. Bauperiode ist für die Beurteilung ob der Mietenrechner anwendbar ist von zentraler Bedeutung.

Achtung, hier kommt es auf die Baubewilligung des Gebäudes nicht auf die Baubewilligung der Wohnung (innerhalb des Gebäudes) an.

Auch eine komplett neu renovierte Wohnung, die sich in einem Altbau befindet, fällt normalerweise unter den Anwendungsbereich des Richtwertgesetzes.

In vielen Fällen kann man auf die Außenmauern der Wohnung abstellen. Sind diese Außenmauern (in denen sich auch die Fensteröffnungen befinden) vor Ende des zweiten Weltkrieges (08.05.1945) errichtet worden, dann fällt die Wohnung normalerweise in den Anwendungsbereich des Richtwertgesetzes.

Auch eine sehr teure Kernsanierung eines Altbaues, bei dem alle alten Zwischenwände entfernt werden, und durch die Errichtung neuer Zwischenwände neue Wohnungen entstehen führt nicht zu einer Befreiung der Mietzinsbildungsvorschriften des Michtrechtsgesetzes bzw. Richtwertgesetzes. (OGH 6 Ob 679/89)

Das Datum an dem der Mietvertrag abgeschlossen wurde ist im Normalfall das Datum an dem der Mieter den Mietvertrag unterschrieben hat.

Dieses Datum ist nicht mit dem Mietvertragsbeginn zu verwechseln

Sehr viele der gesetzlichen Bestimmungen zielen auf das Datum an dem der Mietvertrag abgeschlossen wurde ab. Ebenso sind manche Dinge unterschiedlich zu bewerten, je nachdem ob der Mietvertrag vor oder nach der 3. Wohnrechtsnovelle (01.10.2006) abgeschlossen wurde.

Einige Kriterien werden unterschiedlich bewertet, je nachdem ob der Mietvertrag befristet oder unbefristet abgeschlossen wurde.

Zusatzinfo: Ob die Befristung auch gültig ist, wird an einer anderen Stelle in diesem Formular ermittelt.

  • Bei einigen Kriterien wird zwischen einem aufrechten und einem beendeten Mietverhältnis unterschieden.

Richtwert in € je m² für Mietverträge die nach dem 01.03.1994 (für eine Altbauwohnung) abgeschlossen wurden

Von Bis Wien Burgenland Niederösterreich Oberösterreich Salzburg Steiermark Kärnten Tirol Vorarlberg
01.03.1994 31.03.1995 3,66 3,34 3,76 3,97 5,06 5,05 4,28 4,47 5,63
01.04.1995 31.03.1996 3,76 3,43 3,85 4,07 5,19 5,18 4,39 4,59 5,77
01.04.1996 31.03.1997 3,83 3,50 3,92 4,14 5,28 5,28 4,47 4,67 5,88
01.04.1997 31.03.1998 3,92 3,58 4,02 4,24 5,41 5,40 4,58 4,78 6,02
01.04.1998 31.03.1999 3,98 3,63 4,08 4,30 5,49 5,48 4,64 4,85 6,10
01.04.1999 31.03.2000 4,00 3,65 4,11 4,33 5,52 5,52 4,67 4,88 6,14
01.04.2000 31.03.2001 4,06 3,70 4,16 4,39 5,60 5,59 4,74 4,95 6,23
01.04.2001 31.03.2002 4,16 3,79 4,27 4,51 5,74 5,73 4,86 5,07 6,39
01.04.2002 31.03.2003 4,24 3,87 4,35 4,59 5,85 5,84 4,95 5,17 6,51
01.04.2003 31.03.2004 4,32 3,94 4,43 4,68 5,96 5,96 5,05 5,27 6,63
01.04.2004 31.03.2005 4,37 3,99 4,48 4,73 6,03 6,03 5,11 5,33 6,71
01.04.2005 31.03.2006 4,50 4,11 4,61 4,87 6,21 6,20 5,26 5,49 6,91
01.04.2006 31.03.2007 4,57 4,17 4,68 4,95 6,31 6,30 5,34 5,57 7,01
01.04.2007 31.03.2008 4,63 4,22 4,75 5,01 6,39 6,38 5,41 5,65 7,11
01.04.2008 31.03.2010 4,73 4,31 4,85 5,12 6,53 6,52 5,53 5,77 7,26
01.04.2010 31.03.2012 4,91 4,47 5,03 5,31 6,78 6,76 5,74 5,99 7,53
01.04.2012 31.03.2014 5,16 4,70 5,29 5,58 7,12 7,11 6,03 6,29 7,92
01.04.2014 31.03.2017 5,39 4,92 5,53 5,84 7,45 7,44 6,31 6,58 8,28
01.04.2017 31.03.2019 5,58 5,09 5,72 6,05 7,71 7,70 6,53 6,81 6,81
01.04.2019 31.03.2022 5,81 5,30 5,96 6,29 8,03 8,02 6,80 7,09 8,92
01.04.2022 31.03.2023 6,15 5,61 6,31 6,66 8,50 8,49 7,20 7,50 9,44
01.04.2023 31.03.2026 6,67 6,09 6,85 7,23 9,22 9,21 7,81 8,14 10,25
Richtwert je m²: € 6,67
Bauperiode laut Open Government Daten (OGD)

Für viele (aber nicht alle) Adressen in Wien ist in den Gebäude-Daten der Stadt Wien ein Baujahr oder eine Bauperiode hinterlegt. Das Baujahr bzw. Bauperiode ist für die Beurteilung ob der Mietenrechner anwendbar ist von zentraler Bedeutung.

Denkmalgeschütztes Gebäude laut OGD-Daten

Unter https://www.data.gv.at/katalog/en/dataset/denkmalliste-wien ist eine Liste der denkmalgeschützten Gebäude in Wien abrufbar.

Anzahl der Nutzungseinheiten (Wohnungen) im Haus

Unter https://www.wien.gv.at/wukseagis/public/ kann für jeders Gebäude in Wien die Anzahl der Nutzungseinheiten (Wohnungen) und deren Top-Bezeichnung abgerufen werden.

Befindet sich die Wohnung in einem Dachgeschoß, welches erst nach dem 09.05.1945 ausgebaut wurde, oder in einem Aufbau, der erst nach dem 09.05.1945 errichtet wurde, so ist die Miete nicht nach dem Richtwertgesetz zu berechnen. Der Mietenrechner ist daher für Dachgeschoßwohunungen und Wohnungen in Aufbauten normalerweise nicht anwendbar.

Bei einem Aufbau handelt es sich um ein neues "normales" Stockwerk, das auf ein bestehendes Haus oben drauf gebaut wird. Beispiel: Ein Altbau besteht aus Keller, Erdgeschoß, erstem Stock, und dem Dachboden. Bei einem Ausbau wird das Dach entfernt, ein zweites und ein drittes normales Stockwerk "aufgebaut", bevor ein neues ausgebautes Dachgeschoß oben drauf kommt. Bei den beiden neuen Stockwerken zwei und drei handelt es sich um "Aufbauten".

Wurde das Mietobjekt durch die Zusammenlegung von einer oder mehreren bestehenden Wohnungen in den Regelgeschoßen und durch den Ausbau des Dachbodens geschaffen, so gelten die Zinsobergrenzen des Mietrechtsgesetzes für die ganze Wohnung. Eine Wohnung die aus mehreren Räumen besteht, welche separat nicht vermietbar wären, und die mit einem einheitlichen Mietvertrag vermietet wurden, können nur einem einzigen Mietzinsbildungsregime unterliegen. Eine separate Mietzinsbildungsvorschrift für Altflächen und für neu geschaffene Flächen im Dachboden ist ausgeschlossen. (OGH 5Ob184/21a [25])

Befindet sich die Wohnung in einem Zubau welcher erst nach dem 09.05.1945 errichtet wurde, fällt die Wohnung nicht unter das Richtwertgesetz.

Wohnungen die sich in einem denkmalgeschützten Gebäude befinden, sind vom Richtwertgesetz ausgenommen, sofern der Vermieter für die Erhaltung des Gebäudes nach dem 8. Mai 1945 erhebliche Eigenmittel aufgewendet hat. § 16 Abs. 1 Z 3 MRG

Die vom Vermieter zur Erhaltung aufgewendeten Eigenmittel müssen im Verhältnis zur Größe des Hauses und zur Gesamthöhe der Erhaltungskosten ins Gewicht fallen, um von erheblichen Eigenmitteln zu sprechen. (OGH 5Ob108/85)

Für die Auslegung des Begriffes "Erhebliche Eigenmittel" kommt es nicht auf die finanzielle Leistungsfähigkeit des Vermieters an. (OGH 5Ob108/85)

Ebensowenig sind der Einheitswert, der Verkehrswert, oder der Einfluss des Erhaltungsaufwands auf diese Werte heranzuziehen. (OGH 5Ob108/85)

Um von erheblichen Eigenmitteln zu sprechen, müssen diese nicht zwingend höher sein, als für den durchschnittlichen Erhaltungsaufwand bei anderen Gebäuden aufgewendet werden muss. (OGH 5Ob108/85)

Die Behauptungs- und Beweislast für das Vorliegen des Ausnahmetatbestands des § 16 Abs 1 Z 3 MRG in all seinen Facetten trifft den Vermieter (RS0111657) (OGH 5Ob18/22s

Der Vermieter hat durch Vorlage der Hauptmietzinsabrechnung der letzten 10 Jahre vor Durchführung der Sanierungsarbeiten sowie sämtlicher Kosten für die Erhaltungsarbeiten nachzuweisen, dass tatsächlich erhebliche Eigenmittel für die Erhaltung des Hauses aufgewendet wurden. (OGH 5Ob227/18w)

  • Im Wiener Stadt- und Landesarchiv finden sich zu über 5.000 kriegsbeschädigten, und aus Mitteln des Wohnhaus-Wiederaufbaufonds wiederaufgebauten Häusern detaillierte Unterlagen. Für die meisten Häuser, für die Unterlagen im Wiener Stadt- und Landesarchiv verfügbar sind, wird dies bei der Eingabe einer solchen Adresse gleich hier angzeigt.

    An der Fassade von vielen Häusern die im 2. Weltkrieg beschädigt wurden, findet sich eine Plakette mit einer Infomation darüber, dass das Haus in den Kriegsjahren 1939/45 beschädigt wurde.

    Wiederaufbauplakette, Fasangasse 36, Vienna

  • Auf dieser Webseite gibt es im Reiter 'Karte' die Möglichkeit sich den Kriegsschäden-Plan anzeigen zu lassen.
  • Auf der Webseite der Stadt Wien kann der Kriegsschäden-Plan ebenfalls eingesehen werden.
    Über eine Adresssuche kann ermittelt werden, ob ein Gebäude im Kriegsschäden-Plan als beschädigt gekennzeichnet worden ist.
    Achtung, der Kriegschäden-Plan ist leider unvollständig. (Informationen über den Kriegsschädenplan (um 1946))
    Hinweis: Es kann mehrere Sekunden nach Öffnen der Kriegsschäden-Plan Webseite dauern, bis der Plan der Kriegsschäden als Überlagerung über den normalen Stadtplan angezeigt wird.

Im Wiener Stadt- und Landesarchiv finden sich zu über 5.000 kriegsbeschädigten, und aus Mitteln des Wohnhaus-Wiederaufbaufonds wiederaufgebauten Häusern detailiierte Unterlagen.

Die Unterlagen sind gruppiert nach Bezirken und einzelnen Adressen erschlossen.

Link zu den Wohnhaus-Wiederaufbaufonds-Unterlagen im Wiener Stadt- und Landesarchiv (Durch Klicken auf das Plus auf der linken Seite neben "1.3.2.215a.A1 - Wohnhaus-Wiederaufbaufonds | 1948-" kommt man zu den einzelnen Adressen, für die Unterlagen vorhanden sind, und kann diese nach einer Anmeldung auch für eine kostenlose Vor-Ort-Einsichtnahme reservieren.)

  • Baubeschreibung - eine ca. 1-2 Seiten umfassende Beschreibung des Gebäudes und der Kriegsschäden
  • Baupläne - in denen die geplanten bzw. wiederinstandgesetzten Schäden eingezeichnet sind.
  • Detaillierte Kostenvoranschläge und Rechnungen
  • Bescheide
Akt des Wohnhaus-Wiederaufbaufonds für das Haus

Im 2. Weltkrieg wurden nach Erhebungen des Stadtbauamtes 46.862 Gebäude in Wien beschädigt. Dabei erlitten 12.929 Gebäude schwere Schäden die den Bestand des Hauses gefährdeten, etwa die Zerstörung von ganzen Geschoßen oder Geschoßteilen. Kleinere Schäden, etwa Fenster- und Dachschäden, sowie Schäden an Konstruktionsteilen die den Bestand des Hauses nicht gefährtdeten, wurden bei 27.719 Gebäuden gezählt. Dabei wurden auch 36.851 Wohnungen völlig zerstört und 50.024 Wohnungen schwer beschädigt. (Quelle: Wien Geschichte Wiki, Kriegsschädenplan (um 1946))

Häuser die so schwer beschädigt waren, dass die abgerissen und neu errichtet wurden, zählen als Neubauten. Für solche Häuser ist der Mietenrechner nicht anwendbar.

Nach dem Zweiten Weltkrieg galt in den Jahren 1948-1967 das Wohnhauswiederaufbaugesetz (WWG 1948). Österreichweit wurden 76.000 Wohnungen die im Krieg beschädigt wurden mit Mitteln des Wohnhauswiederaufbaufonds wieder so weit instandgesetzt, dass sie zu Wohnzwecken geeignet waren. Den Eigentümern wurde dazu aus den Fondsmitteln Kredite für die Wiederherstellung ihrer Häuser gewährt. Für die Rückzahlung dieser Kredite wurden den Eigentümern extrem lange Laufzeiten von zunächst 100, später 75 und schließlich 50 Jahren gewährt.

In den Jahren 1971 und 1987 benötigte die österreichische Regierung Geld um dem öffentlichen Wohnbau vermehrt Mittel zuzuführen und machte den Hausbesitzern daher folgendes Angebot: "Wenn sie die Kredite für den Wiederaufbau vorzeitig zurückzahlten, so wurde ihnen ein Teil der offenen Schulden erlassen und zusätzlich für ihre Altbauwohnungen eine dauerhafte Ausnahme von den Mietzinsbildungsvorschriften gewährt. Details dazu finden sich im Rückzahlungsbegünstigungsgesetz 1971 und im Rückzahlungsbegünstigungsgesetz 1987.

  • Wenn Anhaltspunkte vorliegen, dass ein Gebäude im Krieg beschädigt und danach wiederhergestellt wurde so empfiehlt es sich beim Bundesministerium für Arbeit und Wirtschaft Verwaltungsstelle Bundeswohnbaufonds eine Auskunft darüber einzuholen
  • Munsterschreiben zur Einholung dieser Auskünfte Musterschreiben für Eigentümer:innen bzw. Musterschreiben für Mieter:innen. Achtung: Dieses Musterschreiben muss noch angepasst werden, bevor sie es wegschicken können. Die Passagen die noch ergänzt bzw. geändert werden müssen sind grün hinterlegt. Senden Sie das Schreiben entweder an Frau Ilse Kovacs oder an Frau Monika Kail, aber nicht an beide gleichzeitig.
  • Die Erteilung dieser Auskünfte dauert in der Regel mehrere Wochen.
Mietzinsbildungsvorschriften bei kriegsbeschädigten und wiederhergestellten Altbau-Wohnungen bei Wiedervermietung nach dem 28.02.1994
Wohnungen in Häusern die vor dem 08.05.1945 errichtet wurden, die mit Fondsmitteln wiederhergestelllt, aber nicht neu geschaffen wurden.
(Achtung, die Judikatur ist bei der Auslegung des Bebriffes "neu geschaffen" sehr streng.
Wiedervermietung
während der Tilgung
Wiedervermietung nach der Tilgung
ohne
Begünstigung
mit Begünstigung
RBG 1971 RGB 1987
Wohnhauswiederaufbau
Gesetz 1948 Stammfassung
und Novelle 1950
Die Wohnung wurde mit
Fondsmitteln instandgesetzt
Kategoriemiete
(§ 33 Abs. 4 Stadt-
erneuerungsgesesetz)
keine Ausnahme
Vollanwendbarkeit des MRG
Der Mietenrechner ist anwendbar
freier HMZ
(§12 Abs. 3
RBG 1971)
angemessener
HMZ (§9 Abs. 4
RBG 1987)
Allgemeinteile des Hauses wurden
mit Fondsmitteln instandgesetzt,
die Wohnung selbst aber NICHT
keine Ausnahme
Die Wohnung fällt unter die Vollanwendbarkeit des MRG
Der Mietenrechner ist anwendbar
Wohnhauswiederaufbau
Gesetz Novelle 1952
Die Wohnung wurde mit
Fondsmitteln instandgesetzt
Kategoriebetrag
(§ 33 Abs. 4 Stadt-
erneuerungsgesesetz)
keine Ausnahme
Vollanwendbarkeit des MRG
Der Mietenrechner ist anwendbar
freier HMZ
(§12 Abs. 3
RBG 1971)
angemessener
HMZ (§9 Abs. 4
RBG 1987)
Allgemeinteile des Hauses wurden
mit Fondsmitteln instandgesetzt,
die Wohnung selbst aber NICHT
Kategoriebetrag
(§ 33 Abs. 4 Stadt-
erneuerungsgesesetz)
keine Ausnahme
Vollanwendbarkeit des MRG
Der Mietenrechner ist anwendbar
freier HMZ
(§12 Abs. 3
RBG 1971)
angemessener
HMZ (§9 Abs. 4
RBG 1987)
Wohnhauswiederaufbau
Gesetz Novelle 1954
und Novelle 1967
Die Wohnung wurde mit
Fondsmitteln instandgesetzt
Kategoriemiete
(§ 33 Abs. 4 Stadt-
erneuerungsgesesetz)
keine Ausnahme
Vollanwendbarkeit des MRG
Der Mietenrechner ist anwendbar
freier HMZ
(§12 Abs. 3
RBG 1971)
angemessener
HMZ (§9 Abs. 4
RBG 1987)
Allgemeinteile des Hauses wurden
mit Fondsmitteln instandgesetzt,
die Wohnung selbst aber NICHT
keine Ausnahme
Die Wohnung fällt unter die Vollanwendbarkeit des MRG
Der Mietenrechner ist anwendbar
(Quelle: Gruber, Reithofer, Sammer, Mietzinsbildung bei gefördertem Wiederaufbau nach Kriegsschäden, immolex 2016, 214);
Weiterführende Informationen findet man auch im hervoragen Artikel Mietzinsbildung im Rahmen des Wohnhauswiederaufbaugesetzes und der Wohnbauförderungsgesetze* von Mag. Franz Strafella auf der Homepage des Hauptverbandes der allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen Österreichs.

Mietgegenstände, die im Rahmen des Betriebes eines Beherbergungs-, Garagierungs-, Verkehrs-, Flughafenbetriebs-, Speditions- oder Lagerhausunternehmens oder eines hiefür besonders eingerichteten Heimes für ledige oder betagte Menschen, Lehrlinge, jugendliche Arbeitnehmer, Schüler oder Studenten vermietet werden fallen nicht unter den Anwendungsbereich des MRG. (MRG § 1 Abs. 2 Z 1) Der Mietenrechner ist für solche Wohnungen nicht anwendbar.

Obgleich für die Beherbergung von Fremden die nur vorübergehende Überlassung von Wohnräumen, oft in Verbindung mit bestimmten Dienstleistungen (wie Wartung und Reinigung der Räume und dergleichen), typisch ist, gibt es aber doch Zweige der Fremdenbeherbergung, in denen eine längere Dauer des Mietverhältnisses die Regel bildet. Dass das Mietverhältnis längere Zeit dauert und der Mietzins monatlich entrichtet wird, schließt also eine Anwendung des § 1 Abs 2 Z 1 MRG (früher: § 1 Abs 2 Z 3 MG) nicht von vornherein aus; wesentlich ist, dass die Vermietung im Betrieb des Fremdenbeherbergungsgewerbes erfolgt und die vermieteten Räume zu einem solchen Gewerbebetrieb gehören. (RIS-Justiz RS0069610)

Die bloße Raumvermietung, zu der die Privatzimmervermietung außerhalb des im § 189 GewO 1973 normierten Bereichs gehört, mag es sich dabei aus welchen Gründen auch immer um eine gewerbliche Tätigkeit handeln, erfüllt daher den Ausnahmetatbestand des § 1 Abs 2 Z 1 MRG nicht. (RIS Justiz RS0069610 (T1))

Die zusätzliche Dienstleistung auf Wunsch der Bewohner die Bettwäsche zu reinigen, genügt den Anforderungen an einen Beherbergungsbetrieb im Sinne des § 1 Abs 2 Z 1 MRG nicht. (RIS-Justiz RS0069610 (T2))

Die Vermietung von Bestandobjekten im Betrieb eines Beherbergungsunternehmens im Sinne des § 1 Abs 2 Z 1 MRG ist nur dann anzunehmen, wenn der Vermieter dem Mieter die für ein Beherbergungsunternehmen typischen Leistungen erbringt und über eine Gewerbeberechtigung gemäß § 142 Abs 1 Z 1 GewO 1994 verfügt. (RIS-Jusiz RS0110431)

Was die für ein Beherbergungsunternehmen typischen Nebenleistungen (die Reinigung der Räume, das Bereitstellen von Bettwäsche oder die Bereitung von Mahlzeiten) betrifft, ist nicht so sehr von Bedeutung, ob sie der Mieter beziehungsweise Gast tatsächlich in Anspruch nimmt, sondern ob sie vom Vermieter angeboten und auch üblicherweise erbracht werden. (RIS-Justiz RS0110431 (T1))

Der Ausnahmetatbestand des § 1 Abs 2 Z 1 MRG ist keineswegs schon allein deshalb zu verneinen, weil der Gewerbebetrieb (noch) ohne Gewerbeberechtigung geführt wird, falls die übrigen Merkmale einer Vermietung im Rahmen des Betriebs eines Beherbergungsunternehmens gegeben sind.(RIS-Justiz RS0110431 (T2))

Ein Indiz für die Vermietung im Rahmen eines Beherbergungsunternehmens liegt im Einschluss der Betriebskosten in das Entgelt. Das ist für sich allein zwar nicht besonders aussagekräftig, kann jedoch in einem Grenzfall den Ausschlag geben. In die Beurteilung, ob Räume im Rahmen des Betriebes eines Beherbergungsunternehmens vermietet werden, fließt immer auch die Verkehrsauffassung ein, weshalb sich der Gesetzgeber einer Begriffsdefinition enthalten hat. Das eröffnet den Gerichten einen Beurteilungsspielraum. (RIS-Justiz RS0115002)

Wohnungen oder Wohnräume, die von einer karitativen oder humanitären Organisation im Rahmen sozialpädagogisch betreuten Wohnens vermietet werden fallen nicht unter den Anwendungsbereich des MRG (MRG § 1 Abs. 2 Z 1a). Der Mietenrechner ist für solche Wohnungen nicht anwendbar.

Wohnungen, die auf Grund eines Dienstverhältnisses oder im Zusammenhang mit einem solchen als Dienst-, Natural- oder Werkswohnung überlassen werden fallen nicht unter den Anwendungsbereich des MRG (MRG § 1 Abs. 2 Z 2). Der Mietenrechner ist für solche Wohnungen nicht anwendbar.

Die Beurteilung einer Wohnung als Werkswohnung im Sinne dieser Gesetzesstelle setzt zwei gesonderte Verträge voraus, von welchen der Dienstvertrag im Vordergrund steht. Dieser muss Anlass (= Geschäftsgrundlage) des Bestandvertrages sein, doch ist nicht erforderlich, dass der Dienstvertrag einziger Grund des Bestandvertrages ist. Vermieter kann auch ein Dritter sein, sofern zwischen Dienstgeber und Wohnungsgeber ein besonderes Rechtsverhältnis besteht, das jenem einen maßgeblichen Einfluss auf die Wohnungsvergabe sichert. (RIS-Justiz RS006951)

Wesentlich für die Annahme einer Dienstwohnung ist vor allem der Umstand, dass das Benützungsrecht nur für die Dauer des Dienstverhältnisses eingeräumt wird. (RIS-Justiz RS0069651 (T12))

Auch die Funktionsgebundenheit bzw die evidente Widmung einer Wohnung als Dienstwohnung durch den Dienstgeber spricht für die Annahme eines Dienstwohnungsverhältnisses. (RIS-Justiz RS0069651 (T12))

Dienstwohnungen kann es auch für freie Dienstnehmer:innen geben. (RIS-Justiz RS0021722)

Wohnungen oder Wohnräume, die vom Mieter bloß als Zweitwohnung zu Zwecken der Erholung oder Freizeitgestaltung gemietet werden, fallen nicht unter den Anwendungsbereich des MRG (§ 1 Abs. 2 Z 4 MRG)

Maßgeblich ist nicht die tatsächliche Verwendung als Zweitwohnung sondern der ausdrücklich oder schlüssig vereinbarte Vertragszweck als Zweitwohnung. Dabei reicht es aus, wenn beide Vertragsparteien beim Vertragsabschluss von diesem Zweck ausgegangen sind. (RIS-Justiz: RS0069666)

Nicht unter den Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetztes fallen Mietgegenstände in einem Gebäude mit nicht mehr als zwei selbständigen Wohnungen oder Geschäftsräumlichkeiten, wobei Räume, die nachträglich durch einen Ausbau des Dachbodens neu geschaffen wurden oder werden, nicht zählen, (MRG § 1 Abs. 2 Z 5). Der Mietenrechner ist für solche Wohnungen nicht anwendbar.

Für Wohnungen die unter den Vollanwendungsbereich des MRG fallen, gilt eine gesetzliche Höchstmiete.
  • Viele Vermieter verlangen mehr Miete als sie eigentlich dürften. Das ist nicht nur unfair, sondern auch ungesetzlich. Die Höchstmiete für Altbauwohnungen ist in Österreich gesetzlich geregelt. Sie wird vom Gesetzgeber festgelegt und ist im Wesentlichen abhängig von der Größe, der Ausstattung und der Lage der Wohnung. Doch wie so oft gilt auch hier, wo kein Kläger - da kein Richter.
  • Österreich hat sehr strenge Mieterschutzgesetze. Wer einen unbefristeten Mietvertrag hat und seine Miete überprüfen lassen will, muss deshalb nicht fürchten, dass er aus der Wohnung gekündigt wird. Das ist in Österreich nämlich nicht möglich. Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er einen wichtigen Grund hat. Das ist zum Beispiel der Fall wenn der Mieter die Miete nicht zahlt, oder wenn er die Wohnung ohne Genehmigung gravierend umbaut. Das ist aber nicht der Fall wenn der Mieter seine Miete überprüfen lässt.
  • Mieter mit einem unbefristeten Mietvertrag haben 3 Jahre (ab Mietvertragsabschluss) Zeit die Höhe ihrer Miete von der Schlichtungsstelle überprüfen zu lassen.
    • Diese Überprüfung der Miete ist kostenlos und kann auf der Webseite der Stadt Wien beantragt werden.
    • Wenn der Vermieter mehr Miete verlangt hat als erlaubt, muss er den Teil, der über die gesetzlich erlaubten Höchstmiete hinausgeht (inklusive Zinsen) an den Mieter zurückzahlen.
    • Wenn entweder der Mieter oder der Vermieter der Meinung ist, dass die Entscheidung der Schlichtungsstelle unrichtig ist, kann er innerhalb von 4 Wochen nachdem die Entscheidung der Gemeinde ergangen ist, eine Entscheidung durch das Gericht beantragen. Durch die Anrufung des Gerichts tritt die Entscheidung der Schlichtungsstelle außer Kraft und ein Richter fällt ein Urteil. Eine Entscheidung durch das Gericht kann auch beantragt werden, wenn die Schlichtungsstelle nicht innerhalb von 3 Monaten zu einer Entscheidung gekommen ist. Eine Entscheidung durch ein Gericht ist dann auch mit Kosten verbunden. Diese Kosten sind nach Billigkeit zu tragen. In der Praxis bedeutet dies häufig, dass das Gericht den Vermieter dazu auffordert einen Kostenvorschuss in der Höhe von ca. 2.000 bis 4.000 Euro für die Einholung eines Sachverständigengutachtens zu leisten. Danach wird ein Gutachten von einem Sachverständigen erstellt, der dazu im Regelfall auch die Wohnung besichtigen muss, und soweit bekannt, in seinem Gutachten oft zu einem deutlichen höheren Mietzins kommt als die Amtsgutachter der MA25. Das Gericht ist an die Einstufung der Höhe der höchstzulässigen Miete an das Sachverständigengutachten nicht gebunden, folgt ihm allerdings häufig.
      • Stellt das Gericht fest, dass der Vermieter nicht zu viel Miete verlangt hat, so wird der Antrag des Mieters vom Gericht abgewiesen. Der Mieter muss in diesem Fall die vollen Kosten tragen und dem Vermieter auch den Kostenvorschuss für das Sachverständigengutachten ersetzen (MietSlg 71.393).
      • Stellt das Gericht fest, dass der Vermieter um ca. 20% oder mehr zu viel Miete verlangt hat, spricht man von einer erheblichen Mietzinsüberschreitung und der Vermieter muss die vollen Verfahrenskosten tragen (MietSlg 72.367, MietSlg 69.379, MietSlg 74.338).
      • Stellt das Gericht fest, dass die Miete im Bereich zwischen 0 und ca. 20% überhöht war, werden die Verfahrenskosten zwischen Mieter und Vermieter nach den Umständen des Einzelfalls aufgeteilt.
      • Stellt das Gericht fest, dass die Miete um rund 10% zu hoch ist, hat der Vermieter dem Mieter die halben Vertretungskosten zu ersetzen (MietSlg 75.311).
      • Stellt das Gericht fest, dass die Miete bloß um 5% zu hoch ist, hat der Mieter dem Vermieter die halben Vertretungskosten zu ersetzen.
  • Bei befristeten Mietverträgen endet die Frist, innerhalb der man die Überprüfung der Miete beantragen kann, 6 Monate nach der letzten Befristung. Wer also einen auf 3 Jahre befristeten Mietvertrag hat, und diesen befristeten Mietvertrag immer wieder verlängert, kann seine Miete 6 Monate nachdem er ausgezogen ist, für die komplette Zeit, in der er in der Wohnung gewohnt hat, überprüfen lassen. Natürlich kann man die Miete auch schon überprüfen lassen, bevor man aus der Wohnung ausgezogen ist, riskiert bei befristeten Mietverträgen dadurch aber, dass der Mietvertrag am Ende der Befristungsdauer nicht verlängert wird.
  • Mieter mit einem unbefristeten Mietvertrag, die die 3-Jahres-Frist für die Überprüfung der Miete verpasst haben, können allerdings wenn sie eine Mieterhöhung erhalten, diese Erhöhung überprüfen lassen. Wenn sich bei dieser Überprüfung herausstellt, dass die neue Miete höher als gesetzlich erlaubt ist, dann wird diese Erhöhung von der Schlichtungsstelle bzw dem Gericht für unwirksam erklärt. Man kann sich als Mieter in solchen Fällen die Miete zwar nicht herabsetzen lassen, sehr wohl aber so lange einfrieren lassen, bis die gestzlich erlaubte Höchstmiete wieder unterschritten ist.
Datenschutzhinweis
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Verein Transparenz im Mietrecht
Obmann: Markus Buchberger
1160 Wien, Kreitnergasse 27/40
ZVR-Zahl: 187 798 2031
E-Mail: kontakt@wiener-mietenrechner.at

Informationen nach dem Mediengesetz

Diese Webseite stellt Informationen über das Mietrecht in Österreich zur Verfügung.
Die inhaltliche Verantwortung für dieses Online-Angebot liegt beim Verein Transparenz im Mietrecht.

Haftungsausschluss

Die Informationen auf dieser Webseite wurden sorgfältig zusammengestellt.
Welche Zuschläge und Abschläge bei einer Wohnung zur Anwendung kommen, ist aber eine Rechtsfrage, die vom Richter / Verhandlungsleiter der Schlichtungsstelle zu lösen sind.
Wir können daher nicht garantieren, dass ein Richter für eine konkrete Wohnung alle möglichen Zuschläge in seiner Entscheidung auch berücksichtigt.
Bei vielen Zuschlägen ist eine Bandbreite vorgesehen, welchen konkreten Wert der Richter bzw. Verhandlungsleiter wählen wird lässt sich im Vorhinein schwer abschätzen.
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Datenquellen

Die meisten der verwendeten Daten wurden von der Stadt Wien im Rahmen der Open Government Data Initiative zur Verfügung gestellt.
Datenquelle: Stadt Wien – data.wien.gv.at
Datenquelle für die Baukonsensbücher: Wiener Stadt- und Landesarchiv (WStLA)
Routenberechnung für die Entfernungen zu den einzelnen Lage-Charakteristka: Open Source Routing Machine und VOA "START" der Verkehrsauskunft Österreich.
Weitere Datenquellen stammen von der Statistik Austria, dem Bundesamt für Eich- und Vermessungswesen und dem Bundesministerium für Justiz. In den Infotexten zu den einzelen Punkten sind die verwendeten Datenquellen angeführt.
Lizenzen: Creative Commons — Namensnennung 4.0 International — CC BY 4.0 und Creative Commons — Namensnennung - Nicht kommerziell - Keine Bearbeitung 4.0 International — CC BY-NC-ND 4.0 DEED

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Wie viel Miete für eine Altbauwohnung verlangt werden darf, hängt entscheidend davon ab, wie groß die Wohnung ist und wie sie ausgestattet ist.
Durch Aufklappen der Bereiche unten können Sie Informationen für die Wohnung eingeben. Da die meisten Zu- und Abschläge auf der 'Ausstattungskategorie' aufbauen, ist die Ausstattungskategorie als Erstes auszufüllen.

Die folgenden Fragen dienen dazu, zu ermitteln in welche Ausstattungskategorie die Wohnung einzuordnen ist.

Wie viel Miete für eine Altbauwohnung verlangt werden darf hängt entscheidend davon ab in welche der vier Kategorien eine Wohnung einzustufen ist.

Ausstattungskategorien gemäß § 15a Abs. 1 MRG

  • Kategorie A
    • brauchbarer Zustand
    • Nutzfläche von mindestens 30 m²
    • die Wohnung besteht zumindest aus
      • Zimmer
      • Küche oder Kochnische (mit angeschlossener und brauchbarer Koch- und Spülgelegenheit)
      • Vorraum
      • WC in der Wohnung
      • eine zeitgemäße Badegelegenheit (Baderaum oder Badenische) [inkl. Warmwasser und Heizung im Bad]
      • gemeinsame Wärmeversorgungsanlage oder eine Etagenheizung oder eine gleichwertige stationäre Heizung in allen Haupträumen
      • Warmwasser in Bad und Küche
  • Kategorie B
    • brauchbarer Zustand
    • die Wohnung besteht zumindest aus
      • Zimmer
      • Küche oder Kochnische (mit angeschlossener und brauchbarer Koch- und Spülgelegenheit)
      • Vorraum
      • WC in der Wohnung
      • eine zeitgemäße Badegelegenheit (Baderaum oder Badenische) [inkl. Warmwasser und Heizung im Bad]
    • Es gibt keine Mindestgröße
    • Eine Heizung ist nur im Bad bzw. dem Raum mit der Badenische erforderlich
    • Warmwasser ist nur im Bad erforderlich
  • Kategorie C
    • brauchbarer Zustand
    • Wasserentnahmestelle und WC innerhalb der Wohnung
  • Kategorie D
    • Jede andere Wohnung (auch unbrauchbare Wohnungen)

Kategorieausgleich: Ein Ausgleichen von fehlenden Ausstattungsmerkmal ist nach § 15a Abs. 2 MRG möglich.

  • Für eine Kategorie B Wohnung kann eine Heizung einen fehlenden Vorraum ausgleichen.
  • Für eine Kategorie C Wohnung kann eine Badegelegenheit ein fehlendes WC in der Wohnung ersetzen, wenn es am Gang ein WC mit alleiniger Benutzung gibt.
    • die zeitgemäße Badegelegenheit
    • die Brauchbarkeit einer Wohnung
    • Merkmale einer Kategorie A Wohnung. (zb. kann fehlendes Warmwasser in der Küche nicht durch ein zweites WC in der Wohnung ausgeglichen werden.)
    • Ein fehlendes WC in der Wohnung, wenn es am Gang nur ein WC gibt, dass man mit den Bewohnern anderer Wohnungen teilen muss. (RIS-Justiz RS0070286)
  • Ein vorhandener Vorraum kann eine fehlende Wasserentnahmestelle in der Wohnung nicht ausgleichen. (MietSlg 35.333)
  • Eine Größe von mehr als 30m² kann eine Wasserentnahmestelle oder ein WC in der Wohnung nicht ausgleichen. (MietSlg 35.333)
  • Liegen sowohl die Wasserentnahmestelle als auch das Klosett außerhalb der Wohnung, so kann das Fehlen beider kategoriebestimmenden Merkmale der Ausstattungskategorie C durch das Vorhandensein einer zentralen Wärmeversorgungsanlage nicht ersetzt werden.(RIS-Justiz RS0070061 (T1))
  • Eine fehlende Küche kann in einer Kategorie B Wohnung durch eine gemeinsame Wärmeversorgungsanlage oder eine Etagenheizung oder eine gleichwertige stationäre Heizung in allen Haupträumen ausgeglichen werden. (OGH 5Ob2240/96i)

Zuschläge für kategoriehöhere Ausstattungsmerkmale:

  • Zwischen A und B
    • fehlende Wärmeversorgungsanlage (Bewertung 17,5%)
    • keine Mindesgröße von 30m² (Bewertung 5%)
    • kein Warmwasser in der Küche (Bewertung 2,5%)
  • Zwischen B und C
    • es wird kein Zimmer benötigt (Bewertung 2,5%)
    • es wird keine Küche/Kochnische benötigt (Bewertung 2,5%)
    • es wird kein Vorraum benötigt (Bewertung 2,5%)
    • es wird kein zeitgemäße Badegelegenheit benötigt (Bewertung 17,5%)
  • Entsprechend den Überlegungen des Richterseminars (wobl 1994,93) müssen die überschießenden Kategoriemerkmale in Summe die in den Beiratsempfehlungen genannte Differenz von je 25% zwischen den Kategorien ergeben.
  • 5% für die Mindestgröße; MietSlg: 70.245: Scheitert eine Einstufung in die Kategorie A nur daran, dass die Wohnung um ca. 1,6m² kleiner ist, als die eforderlichen 30m², so ist der vorgenommene Abstrich von 5% (Abzug von 25 % für Kategorie B sowie Zuschlag von 20 % für Heizung und Warmwasseraufbereitung) nicht zu beanstanden.
  • 2,5% für das Warmwasser in der Küche: OGH 5Ob162/18m; wo ein Sachverständiger das Warmwasser in der Küche mit diesem Prozenzsatz bewertet hatte.
  • 17,5% für die Wärmeversorgungsanlage: OGH 5Ob162/18m; wo ein Sachverständiger die Etagenheizung mit einer Bandbreite von 0-17,5% bewertet hatte.
  • 10% für eine Wärmeversorgungsanlage, die zwar nicht die gesamte Wohnung, aber 3 von 4 Zimmern sowie Badezimmer und Küche beheize. (unveröffentiche E 39 R 389/04y auf die in MietSlg 70.245 verwiesen wird)
  • MietSlg: 56.297: Weist weder die Küche noch das davon abgetrennte Badezimmer eine Heizmöglichkeit auf und wird das Badezimmer durch die Küche entlüftet, gibt es in der Küche eine Warmwasseraufbereitung und fehlt ein Vorraum in der Wohnung, dann liegt keine Wohnung der Ausstattungskategorie A vor, weil eine im Dezember 1996 zeitgemäße Badegelegenheit fehlt (vgl 5 Ob 121/00f). Unter Berücksichtigung der Warmwasseraufbereitung in der Küche, des fehlenden Vorzimmers und der - wenngleich nicht zeitgemäßen - Badegelegenheit ist ein Abschlag von 25 % gerechtfertigt.
  • 5% Abschlag für die fehlende Entlüftung des Badezimmers; OGH 5Ob86/08w dort scheiterte die Einstufung der Wohnung in die Kategorie B an der fehlende Entlüftung der Badezimmer ins Freie. Das Rekursgericht hatte einen Abschlag von 50% für die Kategorie C, und einen 20% Zuschlag für die kategoriehöhere Ausstattung, die im wesentlichen der Kategorie B entspricht gewährt. Der Abschlag für diese Wohnung, die mit Ausnahme der fehlenden Belüftung des Badezimmers, im wesentlichen der Kategorie B entspricht, war mit 30% um 5% höher als der Abschlag für die Kategorie B alleine betragen hätte.
  • Die Beiratsempfehlungen sehen unter Punkt 5.6 einen Zuschlag von 10% für Vorbereitungen, die dem Mieter die spätere Selbstherstellung ermöglichen vor. (Etwa für die Anschlüsse von Wasser und Abwasser in der Wand, die dem Mieter später den Einbau eines Badezimmers ermöglichen)

Die Wohnungsgröße bzw. genauer gesagt die Nutzfläche einer Wohnung ist häufig im Mietvertrag angegeben.

Die Nutzfläche ist die gesamte Bodenfläche einer Wohnung abzüglich der Wandstärken und der im Verlauf der Wände befindlichen Durchbrechungen (Ausnehmungen) (MRG § 17 Abs. 2).

Da die Bodenfläche in Durchgängen zwischen zwei Zimmern und auch auch die Bodenfläche in Fensternischen nicht zur Nutzfläche zählt, kann es gerade in Altbauten mit dicken Wänden durchaus vorkommen, dass die Nutzfläche um einige Quadratmeter kleiner ist als die Bodenfläche.

Die MA25 hat in einem Leitfaden mit Skizzen (grün eingefärbte Flächen im Plan) anschaulich erklärt welche Bodenflächen alle zur Nutzfläche zählen.

Für die höchste Ausstattungskategorie A ist eine Mindestgröße von 30 m² erforderlich.

Nur für Kategorie A Wohnungen ist eine Mindestgröße von 30m² vorgesehen.

Wohnungen der Kategorie B und C, die Merkmale einer höheren Kategorie aufweisen, können mit Zuschlägen für diese kategoriehöheren Ausstattungsmerkmale bedacht werden.

In MietSlg 70.245 wurde die Mindestgröße mit 5% bewertet.

Eine Wohnung ist brauchbar, wenn sie keine gefährlichen Mängel aufweist.

Eine Wohnung ist brauchbar, wenn sie sich zum sofortigen Bewohnen eignet, also keine gröberen, die Benützung behindernde Mängel aufweist und die Energieanschlüsse gefahrfrei verwendet werden können (RIS-Justiz RS0069887).

  • fehlender FI-Schalter (OGH 5Ob27/05i)
  • eine undichte Gasleitung (OGH 5Ob247/05t
  • gravierende Feuchtigkeits und Schimmelbildung (OGH 5Ob162/00k)
  • eine gefährliche elektrische Anlage (OGH 5Ob304/01v)
  • ein einbrechender Fußboden (OGH 5Ob1037/91)
  • eine Pölzung (=Abstützen der Decke durch Baustützen) (OGH 5Ob94/90)

Die Unbrauchbarkeit der Wohnung ist dann gegeben, wenn der Mangel nicht mit relativ einfachen Maßnahmen, sondern nur mit größeren Aufwendungen beseitigt werden kann (OGH 5Ob304/01v)

Mängel die die Unbrauchbarkeit der Wohnung bedingen, sind dem Vermieter anzuzeigen, und diesem die Möglichkeit zu geben den Mangel beheben zu lassen.

Die Brauchbarkeit kann im Rahmen eines Kategorieausgleichs nicht ausgeglichen werden. Eine unbrauchbare Wohnung ist daher immer in die Kategoie D-Unbrauchbar einzuordnen.

Für Mietverträge die nach dem Inkrafttreten der 3. Wohnrechtsnovelle (01.10.2006) abgeschlossen wurden gilt: Ist im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags die Wohnung [...] nicht brauchbar [...] so ist dies für die Einstufung der Wohnung im Kategoriesystem nur zu berücksichtigen, wenn der Mieter die Unbrauchbarkeit oder das Fehlen des zeitgemäßen Standards dem Vermieter angezeigt und dieser den Mangel nicht in angemessener Frist, höchstens aber binnen dreier Monate ab Zugang der Anzeige, behoben hat. (§ 15a Abs. 2 MRG) Die Anzeigepflicht besteht unabhängig davon, ob der Vermieter von der Unbrauchbarkeit Kenntnis hat (MietSlg 36.332)

Auf einen zeitgemäßen Standard kommt es beim WC nicht an OGH 5Ob422/97p.

Es gibt keine Mindestgröße die ein WC aufweisen müsste.

Die Möglichkeit der Be- und Entlüftung (Fenster oder Ventilator) eines WCs ist nicht erforderlich (OGH 1 Ob 175/14p).

Wenn es lediglich ein Gang-WC gibt, macht es einen Unterschied ob es allein benutzt werden kann, oder ob man es sich mit Nachbarn teilen muss.

Ein Klosett liegt grundsätzlich nur dann im Inneren der Wohnung, wenn es erreichbar ist, ohne die (baulich in sich abgeschlossene) Wohnung verlassen zu müssen. (RIS-Justiz RS0070094)

Ein unbrauchbares WC muss dem Vermieter angezeigt werden. Erst wenn die Unbrauchbarkeit des WCs durch den Vermieter nicht innerhalb angemessener Zeit beseitigt wird, kann die Unbrauchbarkeit des WCs auch bei der Einstufung der Wohnung in eine Kategorie berücksichtigt werden. (bis 28.02.1994 § 16 Abs 2 MRG; seit 01.03.1994 § 15a)

Wenn die Unbrauchbarkeit des WCs vom Mieter nicht bemängelt wird, sondern der Mieter selbst das WC reparieren lässt, so ist die Wohnung gleich zu behandeln, wie wenn der Vermieter das WC reparieren hätte lassen. (OGH 5Ob19/85 = MietSlg 37.329)

Die Wasserentnahmestelle in der Wohnung muss funktionsfähig sein. Dies kann z.B. ein Wasserhahn in der Wohnung sein.

Wenn es nur die Möglichkeit gibt Wasser aus dem Klo abzuzapfen, ist das Erfordernis einer eigenen Wasserentnahmestelle in der Wohnung nicht erfüllt.

Eine Wasserentnahmestelle liegt grundsätzlich nur dann im Inneren einer Wohnung, wenn sie erreichbar ist, ohne die (baulich in sich abgeschlossene) Wohnung verlassen zu müssen. (RIS-Justiz RS0070094 (T1) und RS0070113)

Eine unbrauchbare Wasserentnahmestelle muss dem Vermieter angezeigt werden. Erst wenn die Unbrauchbarkeit der Wasserentnahmestelle durch den Vermieter nicht innerhalb angemessener Zeit beseitigt wird, kann die Unbrauchbarkeit der Wasserentnahmestelle auch bei der Einstufung der Wohnung in eine Kategorie berücksichtigt werden. (bis 28.02.1994 § 16 Abs 2 MRG; seit 01.03.1994 § 15a)

Wenn die Unbrauchbarkeit der Wasserentnahmestelle vom Mieter nicht bemängelt wird, sondern der Mieter die Wasserentnahmestelle selbst reparieren lässt (bzw. brauchbar macht), so ist die Wohnung gleich zu behandeln, wie wenn der Vermieter die Wasserentnahmestelle brauchbar hätte machen lassen. (OGH 5Ob19/85 = MietSlg 37.329)

  • Ein Vorraum muss nicht zwingend durch eine Tür von anderen Teilen der Wohnung abgetrennt sein, dennoch muss eine gewisse bauliche Trennung gegeben sein, um von einem Vorraum sprechen zu können.
  • Ein Vorraum ist zwingend jener Raum, über den man die Wohnung von der Wohnungseingangstür kommend betritt, bevor man in weitere Räume gelangt. Es genügt nicht einfach einen im hinteren Teil der Wohnungen gelegenen Raum die Bezeichnung "Vorraum" zu geben, um das Kategoriemerkmal zu erfüllen. Wird eine Wohnung über die Gangküche betreten, verfügt diese Wohnung über keinen Vorraum. (MietSlg 63.300)
  • Vorraum kann nur ein Raum sein, über den die Wohnung betreten wird (OGH 5Ob173/12w)
  • "Das für die Ausstattungskategorie B voraussetzende Vorhandensein von (eigenem) Vorraum und Küche beziehungsweise Kochnische ist nicht erfüllt, wenn ein unmittelbar vom Stiegenhaus betretbarer Vorraum von nur 4 Quadratmetern Größe auch mit einer "Küchenzeile" eingerichtet ist." (RIS-Justiz RS0113013)
  • Um von einem Vorraum zu sprechen, darf sich in diesem nicht auch noch die Küchenzeile befinden. (OGH 5Ob173/12w)
  • Bei der Verbindung von Küche und Vorraum kommt es nicht darauf an, ob eine bauliche Trennung möglich wäre, sondern ob diese Trennung bereits zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses vorhanden war. (OGH 5Ob4/20d und OGH 5Ob140/20d)

Mindesterfordernis für das Ausstattungsmerkmal "Küche (Kochnische)" ist das Vorhandensein einer Koch- und einer Spülgelegenheit. (MietSlg 36.320)

  • Eine weitere üblicherweise in der Küche zu verrichtende Tätigkeit besteht im Abwaschen des Geschirrs.
    Daher bedarf es für eine Küche Einrichtungen, die diese in einer Küche vorzunehmenden Minimalverrichtungen ermöglichen.

    [...]
  • Zum Abwaschen von Geschirr nach heutiger Auffassung ist aber das Vorhandensein zumindest eines Beckens, in dem dieses gespült wird, erforderlich.
    Daraus ergibt sich, daß ein weiteres Mindesterfordernis zur Ausstattung einer Küche (Kochnische) das Vorhandensein einer Spülgelegenheit durch Zurverfügungstellung zumindest eines Spülbeckens darstellt.

    [...]
  • Aber auch hinsichtlich der Abwäsche ist es erforderlich, daß sich diese unmittelbar bei der Wasserentnahmestelle befindet und über einen Ablauf für das Schmutzwasser verfügt, der der Abwasserentsorgung angeschlossen ist.

Wenn ein fehlendes Spülbecken vom Mieter nicht bemängelt wird, sondern der Mieter selbst ein Spülbecken anschafft und installiert, so ist die Wohnung gleich zu behandeln, wie wenn der Vermieter das Spülbecken angeschafft und installiert hätte. (OGH 5Ob19/85 = MietSlg 37.329)

Bei einem fehlenden Spülbecken, bei Vorhandensein der hierfür nötigen Zuleitungen und Ableitungen, gibt es eine Bemängelungspflicht des Mieters (RIS-Justiz RS0114793). Der Mieter muss dem Vermieter die Gelegenheit geben, den Mangel des fehlenden Spülbeckens zu beheben. Erst wenn der Vermieter trotz Bemängelung das Spülbecken nicht innerhalb von 3 Monaten installieren lässt, ist die Wohnung so zu behandeln, als hätte sie keine Küche bzw. Kochnische. (OGH 5Ob19/85 = MietSlg 37.329)

Wenn in der Küche weder eine Spüle noch eine Kochgelegenheit vorhanden sind, so fehlt es der Wohnung an einer Küche. Eine Anzeigepflicht des Mieters nach $ 15a Abs. 1 Z 4 MRG kommt nicht in Betracht, wenn kategoriebestimmende Merkmale überhaupt fehlen, oder deren Herstellung dem Mieter überantwortet werden. (RIS-Justiz RS0114793 (T2))

Mindesterfordernis für das Ausstattungsmerkmal "Küche (Kochnische)" ist das Vorhandensein einer Koch- und einer Spülgelegenheit. (MietSlg 36.320)

  • Eine weitere üblicherweise in der Küche zu verrichtende Tätigkeit besteht im Abwaschen des Geschirrs.
    Daher bedarf es für eine Küche Einrichtungen, die diese in einer Küche vorzunehmenden Minimalverrichtungen ermöglichen.

    [...]
  • Was das Abwaschen betrifft, ist zumindest bei Wohnungen, die die Merkmale der Kategorie A, B oder C aufweisen, das Vorhandensein von Wasser im Wohnungsverband Voraussetzung.
    Daraus ergibt sich, daß in dem Raum, der als Küche bzw Kochnische bezeichnet ist, ein Wasseranschluß vorhanden sein muß.

    [...]
  • Zum Abwaschen von Geschirr nach heutiger Auffassung ist aber das Vorhandensein zumindest eines Beckens, in dem dieses gespült wird, erforderlich. Daraus ergibt sich, daß ein weiteres Mindesterfordernis zur Ausstattung einer Küche (Kochnische) das Vorhandensein einer Spülgelegenheit durch Zurverfügungstellung zumindest eines Spülbeckens darstellt.

Wenn ein fehlender Wasserhahn vom Mieter nicht bemängelt wird, sondern der Mieter selbst einen Wasserhahn anschafft und installiert, so ist die Wohnung gleich zu behandeln, wie wenn der Vermieter den Wasserhahn angeschafft und installiert hätte. (OGH 5Ob19/85 = MietSlg 37.329)

Bei einem fehlenden Wasserhahn gibt es eine Bemängelungspflicht des Mieters. Der Mieter muss dem Vermieter die Gelegenheit geben, den Mangel des fehlenden Wasserhahns zu beheben. Erst wenn der Vermieter trotz Bemängelung den Wasserhahn nicht innerhalb von 3 Monaten installieren lässt, ist die Wohnung so zu behandeln, als hätte sie keine (brauchbare) Küche bzw. Kochnische. (OGH 5Ob19/85 = MietSlg 37.329)

Mindesterfordernis für das Ausstattungsmerkmal "Küche (Kochnische)" ist das Vorhandensein einer Koch- und einer Spülgelegenheit. (MietSlg 36.320)

  • Eine weitere üblicherweise in der Küche zu verrichtende Tätigkeit besteht im Abwaschen des Geschirrs. Daher bedarf es für eine Küche Einrichtungen, die diese in einer Küche vorzunehmenden Minimalverrichtungen ermöglichen.
    [...]
  • Was das Abwaschen betrifft, ist zumindest bei Wohnungen, die die Merkmale der Kategorie A, B oder C aufweisen, das Vorhandensein von Wasser im Wohnungsverband Voraussetzung. Daraus ergibt sich, daß in dem Raum, der als Küche bzw Kochnische bezeichnet ist, ein Wasseranschluß vorhanden sein muß. Ob für das Abwaschen des Geschirrs auch die Möglichkeit der Warmwasserbereitung gegeben sein muß, mag dahingestellt bleiben, da es ja je nach Lage des Objektes, Herkommen des Benützers auch Haushalte geben mag, die beim Abwaschen des Geschirrs nur kaltes Wasser verwenden.

Für eine Kategorie A Wohnung muss das warme Wasser neben dem Badezimmer auch noch in einem anderen Raum, insbesondere der Küche vorhanden sein (OGH 5Ob33/89).

Für Mietverträge die nach dem Inkrafttreten der 3. Wohnrechtsnovelle abgeschlossen wurden (01.10.2006) gilt: Ist im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags die Wohnung [...] nicht brauchbar oder entspricht die Badegelegenheit NICHT dem zeitgemäßen Standard, so ist dies für die Einstufung der Wohnung im Kategoriesystem nur zu berücksichtigen, wenn der Mieter die Unbrauchbarkeit oder das Fehlen des zeitgemäßen Standards dem Vermieter angezeigt und dieser den Mangel nicht in angemessener Frist, höchstens aber binnen dreier Monate ab Zugang der Anzeige, behoben hat.

Nur für Kategorie A Wohnungen ist warmes Wasser sowohl in Bad als auch in Küche vorgesehen

Wohnungen der Kategorie B und C, die Merkmale einer höheren Kategorie aufweisen können mit Zuschlägen für diese kategoriehöheren Ausstattungsmerkmale bedacht werden.

In MietSlg 70.245 wurde für Heizung und Warmwasseraufbereitung ein Zuschlag von zusammen 20% gewährt.

In OGH 5Ob162/18m wurde von einem Sachverständigen die Warmwasseraufbereitung in der Küche mit 0-2,5% bewertet.

Mindesterfordernis für das Ausstattungsmerkmal "Küche (Kochnische)" ist das Vorhandensein einer Koch- und einer Spülgelegenheit. (MietSlg 36.320)

Eine elektrische Kochplatte bzw. KochmuldeBilder_einer_Kochmulde und eine geeignete Steckdose um diese Kochplatte in der Küche auch anstecken zu können reicht für das Mindesterfordernis aus.

  • Geht man davon aus, was in einer Küche üblicherweise an Tätigkeiten verrichtet wird, gehört dazu unzweifelhaft das Kochen (wie schon aus dem engen sprachlichen Verwandtschaftsverhältnis der Begriffe "Küche" und "Kochen" hervorgeht).
    [...]
  • Daher bedarf es für eine Küche Einrichtungen, die diese in einer Küche vorzunehmenden Minimalverrichtungen ermöglichen.
    Das Vorhandensein eines Gas- oder Stromanschlusses ohne gleichzeitige Überlassung einer Kochgelegenheit wird daher regelmäßig nicht ausreichen, um die Zubereitung von Mahlzeiten durch "Kochen" zu ermöglichen.
    Kochen bedeutet nämlich, daß Mahlzeiten durch Erhitzen allenfalls bis zum Kochen (im physikalischen Sinn) zubereitet werden können.
    Diese Möglichkeit wird jedoch durch das Vorhandensein einer Energiequelle allein nicht eingeräumt, sondern erst, wenn auch durch Überlassung eines geeigneten Gerätes unter Beistellung der üblicherweise vom Vermieter zu besorgenden Energie (Gas, Strom, feste Brennstoffe) dem Mieter die Möglichkeit eingeräumt wird, seine Mahlzeiten zumindest durch Erwärmen (Kochen) zuzubereiten.

    [...]
  • Dazu, in welcher Weise jedoch die Mindesterfordernisse für eine Küche (Kochnische) anläßlich der Vermietung zur Verfügung gestellt werden müssen, ist auszuführen, daß hinsichtlich der Kochgelegenheit zumindest ein Anschluß an die Energiequelle möglich sein muß.
    [...]
  • Auf den gegenständlichen Fall bezogen bedeutet dies, daß die Zurverfügungstellung der Kochmulde mit 2 Platten sowie der Nirosta-Abwäsche (doppelt) die Funktionsfähigkeit der "Küche" hervorrufen kann.

Für eine Wohnung der Ausstattungskategorie A wird eine gemeinsame Wärmeversorgungsanlage oder eine Etagenheizung oder eine gleichwertige stationäre Heizung vorausgesetzt. (§ 15a Abs. 1 Z 1 MRG)

Es müssen alle Haupträume, sowie das Bad und die Küche beheizbar sein (RIS-Justiz RS0052518).

Eine zentrale Wärmeversorgungsanlage oder Etagenheizung gilt nur dann als Ausstattungsmerkmal der Kategorie A, wenn dadurch nicht nur einzelne Räume oder Teile der Wohnung ausreichend beheizt werden, sondern zumindest die Möglichkeit besteht, in allen Aufenthaltsräumen der Wohnung bei kalter Witterung heizen zu können. Als Aufenthaltsräume gelten aber nach § 87 Abs 3 Satz 1 der Wr BauO, LGBl 1930/11 nicht nur die Wohnräume, sondern auch Arbeitsräume und Küchen.(RIS-Justiz: RS0052470)

Bei Elektronachtspeicherheizungen handelt es sich um gleichwertige stationäre Heizungen (MietSlg 36.317).

Bei Heizstrahlern handelt es sich nicht um eine gleichwertige stationäre Heizung, da der Mieter dadurch mit unzumutbaren, energiewirtschaftlich nicht zu verantwortenden hohen Betriebskosten belastet wäre (OGH 5Ob132/91).

Eine mit festen Brennstoffen zu beheizende Etagenheizung oder zentrale Wärmeversorungsanlage (etwa ein Zentralheizungsherd / wasserführender Etagenherd in der Küche) entspricht einer gleichwertigen stationären Heizung, auch wenn die Energiezufuhr nicht automatisch erfolgt (OGH 5Ob121/89).

Wenn eine Heizung in einem Mauerdurchbruch gleichzeitig zwei Räume beheizt, ist von einer gleichwertigen Heizung auszugehen (MietSlg 40.338).

"Fehlt eine Wärmequelle in der Küche, dann muss für die Annahme einer gleichwertigen stationären Heizung für die Kategorie A erforderliche ausreichende Beheizung auch bei geschlossenen Türen durch Wärmequellen in den angrenzenden Räumen gewährleistet sein." (MietSlg 41.264)

Für Kategorie A und B Wohnungen wird eine zeitgemäße Badegelegenheit gefordert.

Durch die folgenden Fragen soll festgestellt werden, ob es eine Badegelgenheit in der Wohnung gibt, und ob diese Badegelegenheit auch zeitgemäß (im Sinne des Gesetzes) ist.

Art der Badegelegenheit:

Der zeitgemäße Standard einer Badegelegenheit erfordert grundsätzlich deren Lage innerhalb der Wohnung. (RIS-Jusitz RS0070061)

  • Wenn sich das Bad in einem eigenen Raum befindet, dann muss dieser über eine Möglichkeit zur Belüfung ins Freie verfügen, entweder über ein Fenster oder über einen Ventilator (OGH 5Ob146/20m).
  • Für eine bloße Badenische muss die Möglichkeit der direkten Belüftung ins Freie nicht gegeben sein, hier reicht eine Entlüftung in den anderen Raumteil (OGH 5Ob103/03p) und RIS-Justiz RS0070071 (T6).
  • Eine Badegelegenheit entspricht nur dann dem zeitgemäßen Standard, wenn sie - falls sie nicht in einem eigenen Raum eingerichtet ist (Baderaum) - eine gewisse, wenn auch nicht vollständige (= allseitige) Separierung (Abtrennung) von dem Raum aufweist, in dem sie sich befindet (Badenische). Ein zeitgemäßer Standard erfordert nämlich zum Zweck des Badens zumindest einen derart abgetrennten Raumteil, daß dessen bestimmungsgemäße Benützung und die bestimmungsgemäße Verwendung des anderen Raumteils einander nicht erheblich beeinträchtigen. [=MietSlg 35.319] Die Verfliesung der Badewanne und der Raumwände in ihrem Bereich genügt dem Erfordernis der Separierung nicht, mag die Badewanne auch in der Ecke des - sonst in keiner Weise, auch nicht nur zum Teil abgetrennten - Raumes stehen. (RIS-Justiz RS0070071)
  • Eine hölzerne Teiltrennwand zwischen Küche und Badegelegenheit reicht nicht aus, um dem zeitgemäßen Standard zu entsprechen. (RIS-Justiz RS0070071 (T1))
  • Die Art der Abtrennung einer Badenische hat nach der - unter Berücksichtigung der Grundsätze der für Baderäume geltenden Förderungsrichtlinien gebildeten - Verkehrsauffassung eine dauerhafte Wandverkleidung zu umfassen (MietSlg 49.279)
  • Die Separierung muß so gestaltet sein, daß nicht etwa mit dem Betrieb des Bades verbundene Feuchtigkeit im anderen Raum bleibt. (RIS-Justiz RS0070071 (T3))
  • Die von der Küche der Wohnung bloß durch eine zwei bis zweieinhalb Meter hohe (nicht bis zur Decke reichende) Wand getrennte Badegelegenheit entspricht nicht dem zeitgemäßen Standard einer "Badenische" im Jahre 1988. (RIS-Justiz RS0070071 (T5))
  • Ein zeitgemäßer Standard erfordert zum Zweck des Badens zumindest einen abgetrennten Raumteil. (T8) Beisatz: Die Frage, ob eine Badegelegenheit in einem Badezimmer (- worunter nach der Verkehrsauffassung ein selbständiger, abgeschlossener Raum zu verstehen ist und woran auch die hier anwendbare Bauordnung für Wien in mehreren Bestimmungen, zB §§ 62 Abs 1, § 89 Abs 1 Z 5, § 99 Abs 2 anknüpft -) oder in einer Badenische, dh einem bloßen Raumteil (WoBl 1996/88) besteht, kann nur im Einzelfall an Hand der baulichen Gegebenheiten beurteilt werden. (T9) Beisatz: Im vorliegenden Fall besteht die Badegelegenheit aus einem ca 3,5 m2 großen Raum, welcher über ein Handwaschbecken und eine Badewanne mit Duschgelegenheit, jeweils mit Kaltwasserversorgung und Warmwasserversorgung sowie eine eigene Heizung verfügt und welcher zur anschließenden Küche durch eine bis zur Decke reichende Scheidewand getrennt ist, welche stabil genug ist, eine Verfliesung bis auf zwei Meter Höhe zu tragen und eine Metallzarge samt Holztüre aufzunehmen. Die Beurteilung einer solchen Badegelegenheit als Badezimmer durch das Rekursgericht lässt keine grobe, die Anrufbarkeit des Obersten Gerichtshofes auslösende Fehlbeurteilung erkennen. (RIS-Justiz RS0070071 (T10))
  • Zu einer Zeitgemäßen Badegelegenheit in einer Badenische gehört auch ein Sichtschutz, weil ansonsten die bestimmungsgemäße Benützung des Raumteiles für die Badegelegenheit und die bestimmungsmäßig Verwendung des anderen Raumteiles erheblich beeinträchtigt sei. (OGH 5Ob62/88 = MietSlg 40.340)
  • Die Badenische muss groß genug sein, um sich in der Badenische nicht nur zu baden bzw. duschen sondern sich auch an- und auskleiden zu können sowie sich abzutrocknen. (OGH 5Ob49/84)
  • Ein Beispiel für eine zeitgemäße Badenische hat das LGZ Wien in GZ 41 R 539/87-10 wie folgt definiert: Es reicht zB auch wenn der Duschraum 3 stabile Wandseiten aufweise, während die mit dem angrenzenden Raum gemeinsame Trennwand durchaus eine als Zugang dienende Öffnung besitzen könne, die nicht durch stabile Bauteile - wie etwa eine Tür abgetrennt sei. (LGZ GZ 41 R 539/87-10 in OGH 5Ob62/88)

Das Gesetz verlangt eine zeitgemäße Badegelegenheit. Dabei ist auf den Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses abzustellen. Es kommt also darauf an, ob die Badegelegenheit zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschluss als zeitgemäß bezeichnet werden konnte. (RIS-Justiz RS0108986)

Zum zeitgemäßen Standard einer Badegelegenheit gehört auch, dass die Wände und der Boden mit einem wasserabweisenden Belag versehen sind. (MietSlg L/54, MietSlg 47.253, MietSlg 36.319/43, ...).

Ein Badezimmer, das einen Linoleumbelag und tapezierte Wände aufweist, entspricht 1990 nicht dem zeitgemäßen Standard. (RIS-Justiz RS0070016 T13)

Ein dauerhaft angebrachter und wasserabweisend versiegelter Karanitbelag entsprach im Jahr 1977, anders als ein bloßer Ölanstrich, zeitgemäßem Standard eines Baderaumes. (MietSlg L/54)

Für Mietverträge die nach dem Inkrafttreten der 3. Wohnrechtsnovelle abgeschlossen wurden (01.10.2006) gilt: Ist im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags die Wohnung [...] nicht brauchbar oder entspricht die Badegelegenheit NICHT dem zeitgemäßen Standard, so ist dies für die Einstufung der Wohnung im Kategoriesystem nur zu berücksichtigen, wenn der Mieter die Unbrauchbarkeit oder das Fehlen des zeitgemäßen Standards dem Vermieter angezeigt und dieser den Mangel nicht in angemessener Frist, höchstens aber binnen dreier Monate ab Zugang der Anzeige, behoben hat.

Für Kategorie A und B Wohnungen ist eine zeitgemäße Badegelenheit vorgeschrieben.

Die zeitgemäße Badegelenheit kann nicht im Zuge des Kategorieausgleichs ausgeglichen werden

Zu einer zeitgemäßen Badegelenheit gehört auch ein wasserabweisender Fußbodenbelag im Bad/Badenische.

Allerdings ist auch eine nicht zeitgemäße Badegelegenheit besser als überhaupt keine Badegelenheit.

  • es wird kein Zimmer benötigt (Bewertung 2,5%)
  • es wird keine Küche/Kochnische benötigt (Bewertung 2,5%)
  • es wird kein Vorraum benötigt (Bewertung 2,5%)
  • es wird keine zeitgemäße Badegelenheit benötigt (Bewertung 17,5%)
  • wasserabweisender Fußbodenbelag (Bewertung 1%)
  • wasserabweisender Wandbelgag im Spritzwasserbereich (Bewertung 1%)
  • Belüftung (Bewertung 5%)
  • Raumheizung im Bad/Badenische (Bewertung 5%)
  • Mindestgröße des Bades/Badenische (Bewertung 0,5%)
  • Warmwasser im Bad (Bewertung 5%)

Das Gesetz verlangt eine zeitgemäße Badegelegenheit. Dabei ist auf den Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses abzustellen. Es kommt also darauf an, ob die Badegelegenheit zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschluss als zeitgemäß bezeichnet werden konnte. (RIS-Justiz RS0108986)

Bei der Beantwortung der Frage ob die Wände im Spritzwasserbereich einen auf den Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses zeitgemäßen Standard hatten, kann (unter anderem aber nicht ausschließlich) auf die damals geltenden Bauvorschriften abgestellt werden.

Zum zeitgemäßen Standard einer Badegelegenheit gehört auch, dass die Wände und der Boden mit einem wasserabweisenden Belag versehen sind (MietSlg L/54, MietSlg 47.253, MietSlg 36.319/43, ...).

Ein Badezimmer, das einen Linoleumbelag und tapezierte Wände aufweist, entspricht 1990 nicht dem zeitgemäßen Standard. (RIS-Justiz RS0070016 T13)

Ein sogenannter Ölanstrich im Bereich der Badewanne entspricht nicht dem "zeitgemäßen Standard" eines Baderaumes (1979).(RIS-Justiz RS0070067)

Ein mit einem Filzbelag versehener Betonestrich entpricht nicht dem zeitgemäßen Standard im Jahr 1981. (OGH 5 Ob6/89)

Wenn sich das Bad in einem eigenen Raum befindet, dann muss dieser über eine Möglichkeit zur Belüftung ins Freie verfügen, entweder über ein Fenster oder über einen Ventilator (OGH 5Ob146/20m).

Wenn das Badezimmer lediglich über ein Fenster ins Stiegenhaus entlüftet werden kann, kann man nicht von einer zeitgemäßen Badegelenheit ausgehen. (OGH 5Ob241/99y)

Eine bloß vorübergehend beabsichtigte bauordnungswidrige Entlüftung des Baderaumes in den Dachboden, die keine Beeinträchtigung der Benützung des Baderaumes bedeutet, ist einer bloßen Funktionsstörung gleichzuhalten, sodaß nicht davon auszugehen ist, daß die Badegelegenheit nicht dem zeitgemäßen Standard entspreche.(RIS-Justiz RS0070005)

Zum zeitgemäßen Standard einer Badegelegenheit gehört die Beheizbarkeit (OGH 5Ob146/20m).

Befindet sich im Badezimmer statt eines Heizkörpers eine Kombitherme, und ist durch die Kombitherme inkl. Verrohrung sichergestellt, dass es auch im Badezimmer ausreichend warm ist, so handelt es ich um eine gleichwertige stationäre Heizung (MietSlg 51.302).

In einigen Ausnahmefällen könnte das Vorhandensein einer Steckdose ausreichen. Dabei ist zu erforschen welche Bauvorschriften und Förderrichtlinien zum Zeitpunkt des Mietvertragabschlusses gegolten haben. Die Verordnung der Wiener Landesregierung vom 06.02.1985, idF LGBl 1986/41 sah unter § 2 Abs 1 Z 2 für die normale Ausstattung in geförderten Baulichkeiten vor, dass ein Bad ua auch mit einer "Versorgung für die Raumheizung" ausgestattet ist.

Bei einer Badenische ist eine selbstständige Beheizbarkeit der Badenische nicht erforderlich. (OGH 5Ob135/92)

Es muss genügend Platz zum Aus- und Ankleiden sowie zum Abtrocknen vorhanden sein (MietSlg 70.271).

Eine für das Aus- und Ankleiden sowie das Abtrocken zur Verfügung stehende Bodenfläche von 0,43m² ist - bezogen auf das Jahr 1988 - jedenfalls zu klein, um das Tatbestandsmerkmal des zeitgemäßen Standards zu erfüllen (RIS-Justiz RS0070103 (T3))

In einem 1,5 mal 1 m großen Baderaum ist die Möglichkeit des Aus- und Ankleidens sehr wohl gegeben. (LGZ Wien GZ 41 R 28/92-19 in OGH 5Ob135/92)

Zur Möglichkeit des Aus- und Ankleidens gehört auch, dass die Kleidung während des Badens/Duschens vor Spritzwasser geschützt aufbewahrt werden kann. (OGH 5Ob135/92)

Zu einer zeitgemäßen Badegelegenheit gehört warmes Wasser im Badezimmer (MietSlg 37.321).

Die Wohnung verfügt entweder über
  • eine Hauszentralheizung
  • eine (Gas-)Etagenheizung
  • eine gleichwertige stationäre Heizung (z.B. Fußbodenheizung)

Es müssen alle Haupträume, sowie das Bad und die Küche beheizbar sein (RIS-Justiz RS0052518).

Eine zentrale Wärmeversorgungsanlage oder Etagenheizung gilt nur dann als Ausstattungsmerkmal der Kategorie A, wenn dadurch nicht nur einzelne Räume oder Teile der Wohnung ausreichend beheizt werden, sondern zumindest die Möglichkeit besteht, in allen Aufenthaltsräumen der Wohnung bei kalter Witterung heizen zu können. Als Aufenthaltsräume gelten aber nach § 87 Abs 3 Satz 1 der Wr BauO, LGBl 1930/11 nicht nur die Wohnräume, sondern auch Arbeitsräume und Küchen.(RIS-Justiz: RS0052470)

Eine automatische Belieferung mit Energie ist nicht notwendig.(OGH RS0070047)

Bei Elektronachtspeicherheizungen handelt es sich um gleichwertige stationäre Heizungen (MietSlg 36.317).

Bei Heizstrahlern handelt es sich nicht um eine gleichwertige stationäre Heizung, da der Mieter dadurch mit unzumutbaren, energiewirtschaftlich nicht zu verantwortenden hohen Betriebskosten belastet wäre (OGH 5Ob132/91 (5Ob133/91)).

Wenn die Gasetagenheizung nur einen Teil der Räume beheizt, nicht aber auch Küche und Kabinett, so handelt es sich nicht um eine gleichwertige stationäre Heizung, selbst wenn vom Vermieter in Küche und Kabinett ein Ölofen installiert wird. (RIS-Justiz RS0070001)

Wird ein als Schlafzimmer genutzes ca. 15m² großes Kabinett nicht beheizt, fehlt der Wohnung eine zentrale Wärmeversorgungsanlage bzw. eine gleichwertige stationäre Heizung. (MietSlg 36.317).

Sind Haupträume nur aus anderen Räumen beheizbar, kann nicht von einer gleichwertigen stationären Heizung gesprochen werden (MietSlg 35.318).

Eine mit festen Brennstoffen zu beheizende Etagenheizung oder zentrale Wärmeversorungsanlage entspricht einer gleichwertigen stationären Heizung, auch wenn die Energiezufuhr nicht automatisch erfolgt (OGH 5Ob121/89).

Bei Einzelofenheizung in den Haupträumen (etwa gemauerte Kachelöfen RIS-Justiz RS0020057) oder (Einzel-Ölöfen RIS-Justiz RS0070001) entsprechen nicht einer gleichwertigen stationären Heizung.

Wenn eine Heizung in einem Mauerdurchbruch gleichzeit zwei Räume beheizt, ist von einer gleichwertigen Heizung auszugehen (MietSlg 40.338).

In Vorraum, Abstellraum und WC ist kein eigener Heizkörper notwendig (Karauscheck & Strafella, 2014, S. 50). Vielmehr gibt es sogar Zuschläge für einen Heizkörper im Vorraum und im WC.

Wenn die Zentralheizung nicht alle Aufenthaltsräume versorgt, so gebührt zu Kategorie C ein Zuschlag von 10%. (TODO: MietSlg 55.297; ähnlich LGZ Wien 39 R 389/04y) (MietSlg 60.274)

In der - unveröffentlichten - E 39 R 389/04y vertrat der Rekurssenat die Ansicht, eine Zentralheizungsanlage, die zwar nicht die gesamte Wohnung, aber drei von vier Zimmern sowie Badezimmer und Küche beheize, rechtfertige einen Zuschlag von 10 %. Beheizt die Gasetagenheizung die gesamte Wohnung (inkl Vorzimmer) und ermöglicht sie eine Warmwasseraufbereitung, ist im Hinblick darauf, dass die Einstufung in Kategorie A nur daran scheitert, dass die Wohnung um zirka 1,6 m2 kleiner ist als die erforderlichen 30 m2, der vorgenommene Abstrich von 5 % (Abzug von 25 % für Kategorie B sowie Zuschlag von 20 % für Heizung und Warmwasseraufbereitung) nicht zu beanstanden. (MietSlg 70.245)

Nur für Kategorie A Wohnungen ist eine zentrale Wärmeversorgungsanlage vorgesehen.

Wohnungen der Kategorie B und C, die Merkmale einer höheren Kategorie aufweisen können mit Zuschlägen für diese kategoriehöheren Ausstattungsmerkmale bedacht werden.

In MietSlg 70.245 wurde für Heizung und Warmwasseraufbereitung ein Zuschlag von zusammen 20% gewährt.

In OGH 5Ob162/18m wurde von einem Sachverständigen die Etagenheizung mit 0-17,5% bewertet.

10% für eine Wärmeversorgungsanlage, die zwar nicht die gesamte Wohnung, aber 3 von 4 Zimmern sowie Badezimmer und Küche beheize. (unveröffentiche E 39 R 389/04y auf die in MietSlg 70.245 verwiesen wird)

Der Mietenrechner ist NICHT anwendbar wenn
der Mietgegenstand eine Wohnung der Ausstattungskategorie A oder B ist und seine Nutzfläche 130 m² übersteigt, sofern der Vermieter eine solche Wohnung innerhalb von sechs Monaten nach der Räumung durch den früheren Mieter oder Inhaber an einen nicht zum Eintritt in die Mietrechte des früheren Mieters Berechtigten vermietet; bei Durchführung von Verbesserungsarbeiten verlängert sich diese Frist um ein Jahr; (§ 16 Abs 1 Z 4 MRG)

Nur die Durchführung von Verbesserungsarbeiten nicht aber die Durchführung von Erhaltungsarbeiten (§ 3 MRG) verlängert die Frist auf insgesamt 18 Monate.

Nur der bestimmungsgemäße Gebrauch als Wohnung (auch durch den Eigentümer) stellt eine Innehabung dar (RIS-Justiz RS0067855 (T2)).

Es muss zu einem Wechsel der Innehabung kommen. Sind also Vormieter und Nachmieter die selbe Person (RIS-Justiz RS0108309), fällt die Wohnung weiterhin in den Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetztes inklusive Richtwert.

Bei befristeten Mietverträgen muss es NICHT zu einem Wechsel der Innehabung kommen. (RIS-Jusiz RS0107972).

Erfolgte die Vermietung an einen Miteigentümer nicht nur zum Schein oder zur Verschleierung der Leerstehung besteht kein Anlass zu einer Sonderbehandlung, insbesondere nicht zu einer teleologischen Reduktion dahin, dass eine Vermietung an einen Miteigentümer die Vermietungsfrist nicht beeinflusse. (RIS-Justiz RS0118130)

Die tageweise Vermietung stellt keine verkehrsübliche Nutzung dar, und kann den Fristenlauf daher nicht unterbrechen. (OGH 5Ob24/98k)

Werden zwei Wohnungen zusammengelegt, so beginnt die 18-Monate-Frist erst mit dem Freiwerden der zweiten Wohnung zu laufen. (Quelle: Emanuel Herzner B.A., Die Zu- und Abschläge des mietrechtlichen Richtwertes, Seite 8)

  • Wohnungen der Kategorie A und B, die für maximal 6 Monate als Zweitwohnung wegen eines vorübergehenden beruflichen Ortswechsels vermietet werden, fallen nicht in die Anwendbarkeit des Mietrechtsgesetzes. (MRG § 1 Abs. 2 Z 3b)
    • Die Höhe der Miete ist für solch befristet vermietete Wohnungen gesetzlich nicht begrenzt.
    • Achtung: Die Ausnahme vom Anwendungsbereich des MRGs betrifft nur Zweitwohnungen. Der Mieter muss also seinen gewöhnlichen Aufenthalt an einem anderen Ort haben. (Das ist der Ort an dem sich der Mieter während längerer Zeit hauptsächlich aufhält und welcher den Mittelpunkt seiner wirtschaftlichen und sozialen Beziehungen darstellt.) Dieser gewöhnliche Aufenthalt kann auch im Ausland liegen.
    • Achtung: Die Ausnahme gilt nur für einen berufsbedingten zeitlichen Ortswechsel. Bei einem privat bedingten Ortswechsel, etwa wegen einer Scheidung gilt diese Ausnahme nicht.
    • Achtung: Die Befristung auf maximal 6 Monate kann nicht verlängert werden. Wenn der Vermieter mit dem Mieter einen auf maximal ein halbes Jahr befristeten Mietvertrag abschließt, und in zeitlicher Abfolge schließen die beiden einen weiteren wieder auf maximal ein halbes Jahr befristeten Mietvertrag für die selbe oder auch für eine andere ungefähr gleichartige Wohnung des Vermieters ab, so stellt diese Verlängerung (auch bei Wohnungswechsel) eine unzulässige Umgehung dar. Die Wohnung ist nach Ablauf von 6 Monaten tatsächlich unbefristet vermietet, da die erneute Befristung (wenn die Gesamtmietdauer größer als 6 Monate und kleiner als 3 Jahre ist) gesetzwidrig ist, und die Wohnung mangels gültiger Befristung eben unbefristet vermietet ist, selbst wenn im Mietvertrag eine (letzlich ungültige) 6-Monats-Befristung festgeschrieben ist. (RIS-Justiz RS0070336)
    • Achtung: Wenn auf Vermieterseite die selbe Person (zb. die Hausverwaltung XY) zur Entscheidung über die Mietverträge befugt ist, die Wohnungen aber zwei verschiedenen Eigentümern gehören, dann kann die Vermieterseite nach Ablauf der ersten Befristung in zeitlicher Abfolge keine weitere wirksame 6-Monats-Befristung für die selbe oder eine andere ungefähr gleichartige Wohnung mit dem selben Mieter (oder einer dem Mieter nahestehenden Person) rechtsgültig vereinbaren. Auch dies würde eine unzuässige Umgehung darstellen. Die Wohnung ist in solchen Fällen (auch wenn im Mietvertrag etwas anderes steht) unbefristet an den Mieter vermietet. (RIS-Justiz RS0070336)
    • Achtung: Innerhalb der Höchstdauer von 6 Monaten kann auch gestückelt werden. (zB: ursprüngliche Befristung von 4 Monaten, und daran anschließend eine Verlängerung um weitere zwei Monate)
    • Achtung: Wurde die Höchstdauer von 6 Monaten überschritten, so fällt die Wohnung rückwirkend unter den Vollanwendungsbereich des MRGs (OGH 5Ob84/85), sofern die Befristung in einem solchen Fall nicht mindedstens 3 Jahre ausmacht, ist die Wohnung tatsächlich unbefristet vermietet und fällt zusätzlich auch noch unter die Bestimmungen zur gesetzlichen Höchstmiete.
    • Achtung: Den Vermieter trifft bei der Vermietung für maximal 6 Monate wegen vorübergehenden beruflichen Ortswechsels eine Nachforschungspflicht. Die überteuerte Vermietung mit einer Befristung von maximal 6 Monaten an Flüchtlinge ist in der Regel daher eine unzulässige Umgebung der Mieterschutzbestimmungen.
    • Achtung: Verpflichtungen mit denen die Mindest-Befristung umgangen werden, etwa der Abschluss einer Räumungsverpflichtung gemeinsam oder vor Mietvertragsabschluss sind unwirksam (RIS-Justiz RS0108111)
  • Mit Ausnahme der 6-Monats Befristung für einen vorübergehenden beruflichen Ortswechsel sind Befristungen unter 3 Jahren unwirksam - womit die Wohnung - auch wenn im Mietvertrag etwas anderes steht - tatsächlich unbefristet vermietet ist.
  • Bei wirksamen Befristungen (Mindestdauer 3 Jahre) ist ein Befristungsabschlag von 25% zu berücksichtigen. Die Dauer der Befristung hat keinen Einfluss auf die Höhe des Abschlags, dieser beträgt immer 25% egal ob die Wohnung auf 3 Jahre oder auf 25 Jahre befristet vermietet wird.
  • Unbefristet vermietete Wohnungen stellen den (gesetzlichen) Normalfall dar, weshalb dafür kein Abschlag zu berücksichtigen ist.
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Wurde die Wohnung zu Wohnzwecken oder zu Geschäftszwecken angemietet?

Hierbei kommt es darauf an, was im Mietvertrag ausgemacht wurde. (RIS-Justiz RS0069605)

Wenn eine Wohnung also zu Geschäftszwecken angemietet wurde, vom Mieter anschließend aber überwiegend zu Wohnzwecken verwendet wird, führt dies nicht zu einer Vollanwendbarkeit des MRG (Richtwert). (OGH 5Ob102/85)

Achtung: Für Wohnungen die zu Geschäftszwecken angemietet wurden ist der Mietenrechner nicht anwendbar.

Die Beiratsempfehlungen für Wien sehen für die verschiedenen Stockwerke, in denen eine Wohnung gelegen sein kann, unterschiedlich hohe Zu- oder Abschläge vor.

Wohnungen im Erdgeschoß sind stärker durch Straßenlärm und Abgase beeinträchtigt, als Wohnungen in höheren Stockwerken.

Ab dem zweiten Stockwerk gibt es einen Zuschlag von 1,5 % pro Stockwerk.

In den höheren Stockwerken macht es einen Unterschied, ob das Haus mit einem Aufzug ausgestattet ist, oder nicht. Ist kein Lift vorhanden, gibt es neben dem Zuschlag von 1,5 % pro Stockwerk auch einen Abschlag von 4 % pro Stockwerk. Im Ergebnis bedeutet das:

  • Wenn das Haus mit einem Aufzug ausgestattet ist, gibt es ab dem 2. Stock einen Zuschlag von 1,5 % pro Stockwerk
  • Wenn das Haus keinen Aufzug hat, dann gibt es ab dem 2. Stock einen Abschlag von 2,5 % pro Stockwerk

Für den Aufzug gilt folgendes:

  • Der Aufzug muss für den Mieter nutzbar sein, das heißt der Mieter muss berechtigt sein den Aufzug zu benützen.
  • Der Mieter muss die Möglichkeit haben den Aufzug am Weg zu seiner Wohnung zu nutzen, dies betrifft z.B. Fälle in denen nur die Stiege 'A' einen Aufzug hat, der Mieter allerdings in der Stiege 'B' wohnt.
  • Der Aufzug muss nicht direkt im Stockwerk stehen bleißen, es reicht auch wenn der Aufzug im Zwischenstock stehen bleibt.
  • Ist ein Aufzug (laut Mietvertrag) vorhanden, dieser aber unbenützbar, so kommt es darauf an, ob diese Nichtbenutzbarkeit lediglich vorübergehend oder dauerhaft ist. Die Nichtbenützbarkeit des Aufzugs durch 17 Monate ist eine noch vorübergehende und keineswegs eine gänzliche oder dauernde Unbrauchbarkeit des werterhöhenden Mietzinsfaktors. (RIS-Justiz RS0111189)
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Während das LGZ Wien im Jahr 2006 (MietSlg 58.260) und 2008 (MietSLg 60.275) noch der Meinung war, dass der besondere Nutzen des Mieters an einer neu renovierten Wohnung mit zunehmender Abwohnung rasch abnehmen würde, sodass eine Berücksichtigung des neuwertigen Zustandes einer Wohnung nur in bescheidenem Ausmaß von 5% gerechtfertigt erscheint, änderte es 2010 in der Entscheidung 40R28/10d seine Meinung und sprach aus: Auch wenn sich eine generalsanierte Wohnung durch die Benutzung abnutzt, bringt die Generalsanierung nicht nur einen ästhetischen Wert für den Mietinteressenten. Die Generalsanierung hat für ihn auch den finanziellen Vorteil, dass sonst ihm überlassene Renovierungsarbeiten im Inneren der Wohnung auf längere Zeit hinausgeschoben werden." (LGZ Wien 40R28/10d)

Für den Erstbezug nach Renovierung mit Ausmalen, Streichen der Türen, Schleifen und Versiegeln der Parkettböden samt neuer Elektrik und Sanitärgegenstände ist ein Zuschlag von 10% gerechtfertigt. (LG für ZRS Wien 40R28/10d)

Wurden die Wände ausgemalt, sämtliche Türen und Fenster neu gestrichen und geschliffen, die Parkettböden neu geschliffen und versiegelt, eine neue Elektrik eingebracht und neue Sanitärgegenstände angeschafft, so beträgt der Zuschlag für den Erstbezug nach einer Renovierung 10 %. (MietSlg 59.268)

Ein Zuschlag von 10 % für den Erstbezug nach Generalsanierung liegt an der Obergrenze der bisher vom Obersten Gerichtshof gebilligten Zuschläge (RIS-Justiz RS0117881).

In OHG 5Ob237/20v wurde ein Zuschlag in der Höhe von 12% für den Erstbezug gewährt.

In OGH 5Ob133/10k wurde ein Zuschlag von 10% für den Erstbezug nach Generalsanierung gewährt.

In OGH 5Ob240/10w wurde ein Zuschlag für den Erstbezug nach Sanierung von 10% gewährt.

In OGH 5Ob198/18f wurde ein Zuschlag in der Höhe 10% für den Erstbezug nach Sanierung auch unter Berücksichtigung der behaupteten Qualität der Sanierung für angemessen erachtet.

In OGH 5Ob224/13x (=MietSlg 66.346) wurde ein Zuschlag in der Höhe von 10% für den Erstbezug nach Sanierung gewährt.

Nach OGH 5Ob170/18p (=MietSlg 70.281) steht ein Zuschlag von 10% für den Erstbezug nach Generalsanierung im Einklang mit der überwiegenden höchstgerichtlichen Rechtsprechung.

Hinweis: Während das LGZ Wien im Jahr 2006 in der Entscheidung 40 R 28/10d noch der Meinung war, dass mit einem Erstbezug nach Generalsanierung auch sämtliche Anschlüsse erwartet werden können, und daher keine weiteren Zuschläge für Telefon-, Telekabel, Waschmaschine und Gegensprechanlage gewährte, hat der OGH im Jahr 2018 in der Entscheidung 5Ob170/18p ausgesprochen, dass die Zuschläge für Telefon, Telekabel, Waschmaschine und Gegensprechanlage zusätzlich zum Zuschlag für Erstbezug zustehen. (OGH 5Ob170/18p Pkt. 4.2)

Achtung: In Verfahren vor der Schlichtungsstelle wird unserer Erfahrung nach lediglich ein Zuschlag in der Höhe von 5% für den Erstbezug zuerkannt - unabhängig vom Ausmaß der erfolgten Renovierungsarbeiten. Da sich unserer Erfahrung nach Gerichte im Gegensatz zur Schlichtungsstelle an die ergangene Judikatur halten, ist bei einer Entscheidung durch ein Gericht deshalb vermutlich mit einem höheren Zuschlag als vor der Schlichtungsstelle zu rechnen.

In den Richtlinien für die Ermittlung des Richtwertes der MA25, schreiben die Mitarbeiter der MA25 in Punkt 6.5.9, dass sie für einen "sehr guten Zustand(neu)" bis +5% Zuschlag gewähren.

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Das LGZ Wien hat in der Entscheidung 39 R 74/15y ausgesprochen, dass auch wenn kein Erstbezug nach Sanierung vorliegt, die Wohnung aber in neuwertigem bzw. sehr gutem Zustand ist, ein Zuschlag von 5% zulässig.(Quelle: Gröschl/Schinnagl in Rainer, Miet- und WohnR Kap. 3.4.4.7)

In der Entscheidung 5 Ob 164/09t stellte der OGH eine Entscheidung des Erstgerichts wieder her, welches einen Zuschlag von 5% für den neuwertigen Zustand bei Anmietung gewährt hatte. (OGH 5 Ob 164/09t)

In einem Schlichtungsstellen-Gutachten für eine Wohnung im 10. Bezirk wurde ein Zuschlag von 5% für den "sehr guten Erhaltungszustand des Mietgegenstandes bei Anmietung" gewährt.

In einem Schlichtungsstellen-Gutachten für eine Wohnung im 7. Bezirk wurde ein Zuschlag von 2,5% für den "sehr guten Erhaltungszustand des Mietgegenstandes bei Anmietung" gewährt.

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Wenn die Wohnung im Vergleich zur mietrechtlichen Normwohnung (=typische Altbauwohnung) eine bessere Grundrissgestaltung aufweist, so gebührt dafür ein Zuschlag.

In der Entscheidung 5 Ob230/02p erachtete der OGH einen Zuschlag in der Höhe von 3% für eine gute Grundrisslösung für vertretbar. Er sprach dazu aus, dass "das Fehlen von Durchgangszimmern bei einer größeren Altbauwohnung als überdurchschnittliche Grundrissgestaltung gewertet werden kann." (OGH 5Ob230/02p)

In der Entscheidung 40R28/10d führte das LGZ Wien zur Grundrissgestaltung folgendes aus:
Grundriss: Für die sehr gute Grundrisslösung gewährte die MA 25 einen 2 %igen Zuschlag zum Richtwert. Der Sachverständige im gerichtlichen Verfahren und das Erstgericht wählten einen Zuschlag von 3 %. Der Sachverständige verwies in einer ergänzenden Stellungnahme ON 20 auf die sehr gute Grundrisslösung. Alle Räume seien vom zentralen Vorzimmer aus begehbar, Durchgangszimmer gebe es nicht. Er verwies auf den seinem Gutachten angeschlossenen Grundriss. Dass hier das Dienerzimmer nur über die Küche betretbar ist, fand in den Feststellungen des Erstgerichtes (ebenso) keinen Eingang und ist daher bei der weiteren Beurteilung nicht zu berücksichtigen. Allerdings beeindruckt in den Fotos des Sachverständigen und den Fotos in der Stellungnahme der MA 25 die Enge einzelner Nebenräume, wie Küche, Abstellraum, Kabinett. Ein 2 %iger Zuschlag zu dieser Grundrisslösung ist mehr als ausreichend. Dem Rekurs ist beizupflichten, dass die sehr gute Grundrisslösung nicht als außergewöhnlich zu qualifizieren ist. (LGZ Wien 40R28/10d)
Ein gegen diese Entscheidung erhobener Revisionsrekurs wurde vom OGH zurückgewiesen. (OGH 5 Ob 133/10k).

Die Empfehlungen für die Ermittlung der Nutzwerte nach dem Wohnungseigentumsgesetz sehen unter Punkt 1.1.3.7 für eine bessere oder schlechtere Grundrisslösung (zB Nutzflächenrelationen) einen Ab- bzw. Zuschlag von bis +/- 15% vor.

Achtung: Nach unserer Erfahrung wird in Verfahren vor der Schlichtungsstelle in der Regel kein Zuschlag für eine gute Grundrissgestaltung gewährt. Es liegen uns mehrere Schlichtungsstellen-Gutachten vor, bei denen die Grundrisslösung des Mietgegenstandes mit "gut" bewertet wurde, aber kein Zuschlag für diese festgestellte gute Grundrissgestaltung gewährt wurde.

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Eine Gegensprechanlage ist bei einer Altbauwohnung als Sonderausstattung, die einen Zuschlag zum Richtwert rechtfertigt, zu qualifizieren (so schon 5Ob168/01v). (RIS-Justiz: RS0117059)

Eine Gegensprechanlage mag zwar heutzutage als üblich angesehen werden, stellt aber für eine Altbauwohnung eine Sonderausstattung dar, welche einen Zuschlag von 1% zum Richtwert rechtfertigt. (OGH 5Ob230/02p)

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In Altbauwohnungen sind Heizkörper in Vorräumen nicht üblich, demnach gebührt gemäß LGZ Wien (39 R 203/14p) bzw. MietSlg 66.348 ein Zuschlag von 1% für einen Heizkörper im Vorraum.

Im letzten Satz der MietSlg 66.348 heißt es wörtlich 'Ausgehend von diesen Überlegungen erweisen sich im vorliegenden Fall Zuschläge im Ausmaß von 11,5 % (2 % für die Heizkörper im WC/Vorraum, 1 % Gegensprechanlage, 1 % Waschmaschinenanschluss, 5 % besondere Ausstattung und 2,5 % Etagenheizung) sowie ein Abstrich von 5 % für die Lage im Erdgeschoß (gartenseitig) als gerechtfertigt.)

Nach OGH 5Ob104/21m gebührt ein Zuschlag in der Höhe von insgesamt 15% für den sehr guten Zustand, Telefon-, Telekabelanschluss, Heizkörper im Vorraum und WC, Fußbodenheizung im Bad, Hänge-WC, Spülkasten unter Putz, Abstellraum sowie direkter Begehbarkeit aller Räume vom Vorraum aus.

Hinweis: In der Entscheidung 38 R 160/19i (MietSlg 71.278) hatte das LGZ Wien im Jahr 2019 noch gemeint, dass für einen zusätzlichen Heizkörper im Vorraum und WC kein Zuschlag zustehen würde, da es sich beim Vorraum um einen nicht ständig benützten Raum handeln würde, und der Heizkörper die Möglichkeiten der Möblierung einschränken würde. Der OGH hat das im Jahr 2021 anders gesehen und für einen Heizkörper in Vorraum und WC einen Zuschlag zuerkannt. (OGH 5Ob104/21m)

Achtung: In Verfahren vor der Schlichtungsstelle wird unserer Erfahrung nach für einen Heizörper im Vorzimmer lediglich ein Zuschlag von ca. 0.5 % zuerkannt. Da sich unserer Erfahrung nach Gerichte - im Gegensatz zur Schlichtungsstelle - an die entsprechenden Gesetze und die ergangene Judikatur halten, ist bei einer Entscheidung durch ein Gericht daher vermutlich mit einem höheren Zuschlag für einen Heizkörper im Vorzimmer zu rechnen.

Achtung: in der Entscheidung LGZ Wien 38R160/19i wurde kein Zuschlag für den Heizörper in WC und Vorraum gewährt, da es sich bei diesen Räumen nicht um ständig benutzte Räume handeln würde, und die Montage der Heizkörper in diesen Räumen auch die Möglichkeiten der Möblierung einschränken würde. (MietSlg 71.278)
Das LGZ Wien ist in dieser Entscheidung von der höchstgerichtlichen Judikatur abgewichen, weshalb es sich bei dieser Entscheidung unserer Ansicht nach um ein Fehlurteil handelt.

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Sicherheitstüren stellen bezogen auf den maßgeblichen historischen Standard eine werterhöhende Abweichung dar.
Ein Zuschlag von 1% ist berechtigt (MietSlg 58.262 und LG ZRS Wien 40R28/10d).

Laut OGH 5Ob296/02v gebührt ein Zuschlag von 20,5% (bzw. 15% nach Abzug von 5,5% sonstigen Abschlägen) für Abstellraum, Wirtschaftsraum neben der Küche, besondere Ausstattung des Bades (das neben einer Badewanne auch über eine Dusche verfügt) und die Sicherheitstüre.

Achtung: In Verfahren vor der Schlichtungsstelle wird unserer Erfahrung nach lediglich ein Zuschlag in der Höhe von ca. 0.5 % für eine Sicherheitstür zuerkannt. Da sich unserer Erfahrung nach Gerichte - im Gegensatz zur Schlichtungsstelle - an die ergangene Judikatur halten ist bei einer Entscheidung durch ein Gericht daher vermutlich mit einem höheren Zuschlag für eine Sicherheitstür zu rechnen.

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Eine typische Gangküche hat keine direkte Belichtung, sondern oft nur ein Fenster von der Küche ins Stiegenhaus.

"Verfügt eine Küche über keine eigene Lichtzufuhr über ein Fenster, ist die Belichtungs- und Belüftungssituation mit jener einer Gangküche gleichzusetzen, wofür jedenfalls ein Abschlag von 2,5 % gerechtfertigt erscheint." (MietSlg 65.336)

Die Beiratsempfehlungen sehen unter Punkt 5.1 einen Abschlag in der Höhe von 5% für eine Gangküche vor.

MietSlg 65.336 welche einen Abschlag von 2,5 für eine Küche ohne Fenster, und die Beiratsempfehlungen die für eine Gangküche einen Abschlag von 5% vorsehen, lässt sich unserer Ansicht derart vereinbaren, dass eine typische Gangküche auch noch als Durchgangszimmer vom Stiegenhaus in die Wohnräume dient. Die typische Gangküche wird daher regelmäßig mit Straßenschuhen betreten. Allerdings ist die Küche ein Bereich in dem es besonders auf Hygiene ankommt, weshalb es zb. im gewerblichen Bereich sogar oft verboten ist die Küche mit Straßenschuhen zu betreten. Unserer Ansicht enthält der Abschlag von 5% für eine Gangküche somit nicht nur einen Anteil für fehlende Belichtung und Belüftung sondern auch einen Anteil für eine schlechtere Hygienesituation.

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Eine typische Gangküche hat keine Be-/entlüftung der Küche, sondern kann oft nur über ein Fenster ins Stiegenhaus, oder ein angrenzendes Zimmer in der Wohnung entlüftet werden.

Neben einem öffenbaren Fenster ins Freie kann eine Küche auch noch auf andere Arten entfüftet werden, etwa durch eine an ein Abluftrohr angeschlossene Dunstabzugshaube, einen ins Freie blasenden Ventilator oder ein Abluftrohr (Thermische Entlüftung).

"Verfügt eine Küche über keine eigene Lichtzufuhr über ein Fenster, ist die Belichtungs- und Belüftungssituation mit jener einer Gangküche gleichzusetzen, wofür jedenfalls ein Abschlag von 2,5 % gerechtfertigt erscheint." (MietSlg 65.336)

Die Beiratsempfehlungen sehen unter Punkt 5.1 einen Abschlag in der Höhe von 5% für eine Gangküche vor.

MietSlg 65.336 welche einen Abschlag von 2,5 für eine Küche ohne Fenster, und die Beiratsempfehlungen die für eine Gangküche einen Abschlag von 5% vorsehen, lässt sich unserer Ansicht derart vereinbaren, dass eine typische Gangküche auch noch als Durchgangszimmer vom Stiegenhaus in die Wohnräume dient. Die typische Gangküche wird daher regelmäßig mit Straßenschuhen betreten. Allerdings ist die Küche ein Bereich in dem es besonders auf Hygiene ankommt, weshalb es zb. im gewerblichen Bereich sogar oft verboten ist die Küche mit Straßenschuhen zu betreten. Unserer Ansicht enthält der Abschlag von 5% für eine Gangküche somit nicht nur einen Anteil für fehlende Belichtung und Belüftung sondern auch einen Anteil für eine schlechtere Hygienesituation.

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Die Beiratsempfehlungen sehen unter Punkt 5.2 einen Abschlag in der Höhe von 5% für eine Kochstelle bei Einzelraumwohnungen vor.

Eine Einzelraumwohnung (oder auch Einzimmerwohnung) ist eine Wohnung bei der Wohn- und Schlafzimmer, Arbeitsbereich und Küche sich einen Raum teilen müssen.

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Ein Geschirrspüleranschluss stellt bezogen auf den maßgeblichen historischen Standard eine werterhöhende Abweichung dar,
demnach steht für einen Geschirrspüleranschluss ein Zuschlag in der Höhe von 1% zu. (so auch LGZ Wien 39 R 419/02k / MietSlg 55.297.)

MietSlg 55.297
Wörtliches heißt es in der (in der kostenlosen Vorschauversion nicht sichtbaren) Entscheidung: Für einen Waschmaschinen- und Geschirrspüleranschluss ist ein Zuschlag von 2 Prozent angemessen.

In der Entscheidung 5Ob208/10i sprach der OGH aus: "Davon ausgehend ist das Ergebnis des Erstgerichts, das insgesammt einen Zuschlag von 16% (24% Zuschläge, 8% Abschläge) gewährte zu billigen", wobei das Erstgericht einen Zuschlag in der Höhe von 2% für Waschmaschinen- und Geschirrspüleranschluss gewährt hatte. (OGH 5Ob208/10i)

In der Entscheidung 5Ob53/10w wurde ein Zuschlag in der Höhe von 1% für einen Geschirrspüleranschluss gewährt. (OGH 5Ob53/10w = MietSlg 62.283)

Achtung: In Verfahren vor der Schlichtungsstelle wird unserer Erfahrung nach kein Zuschlag für einen Geschirrspüleranschluss zuerkannt. Da sich unserer Erfahrung nach Gerichte - im Gegensatz zur Schlichtungsstelle - an die ergangene Judikatur halten ist bei einer Entscheidung durch ein Gericht daher in der Regel mit einem Zuschlag für einen Geschirrspüleranschluss zu rechnen.

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In der Entscheidung 38 R 78/12w hat das LGZ Wien eine Entscheidung des Erstgerichts bestätigt, in welcher für eine Nirosta-Abwäsche ein Zuschlag in der Höhe von 1% gewährt wurde. (MietSlg 64.305)

Gleichzeitig wurde in dieser Entscheidung auch festgehalten, dass für die weitere Einrichtung der Küche mit modernen Einbaumöbeln und Gärten gemäß RIS-Justiz RS0117876 kein weiterer Zuschlag zusteht.

  • Bei der mietrechtlichen Normwohnung handelt es sich um eine Wohnung in einem Althaus (RIS-Justiz RS0115605) mit Baujahr vor 1945.
  • In Österreich und besonders in Wien waren in Mietwohnungen auch 1945 meist die noch vorhandenen Installationen aus der Gründerzeit in Gebrauch - das heißt, häufig waren die Küchenspülen aus emailliertem Gusseisen oder verzinntem Blech.
    • Korrosionsbeständigkeit und Langlebigkeit: Edelstahl ist besonders widerstandsfähig gegen Rost, Korrosion und Kratzer. Im Gegensatz zu Emaille, die bei mechanischer Beanspruchung abplatzen kann, und verzinntem Blech, das anfälliger für Rost ist, bleibt Edelstahl über lange Zeit stabil.
    • Leichte Reinigung und Hygiene: Die glatte Oberfläche von Edelstahl ermöglicht eine einfache und gründliche Reinigung. Dadurch sammeln sich weniger Bakterien und Schmutz an, was in der modernen Küchenhygiene ein großer Vorteil ist.
    • Wärmebeständigkeit: Edelstahl verträgt hohe Temperaturen gut und zeigt dabei keine Verformungen oder Oberflächenveränderungen, was bei Emaille teilweise problematisch sein kann.

Achtung: In Verfahren vor der Schlichtungsstelle wird unserer Erfahrung nach kein Zuschlag für eine Nirosta-Abwäsche zuerkannt. Da sich unserer Erfahrung nach Gerichte - im Gegensatz zur Schlichtungsstelle - an die ergangene Judikatur halten ist bei einer Entscheidung durch ein Gericht daher in der Regel mit einem Zuschlag für eine Nirosta-Abwäsche zu rechnen.

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Für die Einrichtung einer Küche mit modernen Einbaumöbeln und Geräten gebührt kein Zuschlag zum Richtwert (RIS-Justiz RS0117876)

§25 MRG erlaubt die zusätzliche Vereinbarung einer angemessenen Möbelmiete. Die Möglichkeit eine separate Möbelmiete zu vereinbaren, schließt aber die Gewährung eines Zuschlages aus. (OGH 5Ob296/02v)

Eine Möbelmiete steht nur dann zu, wenn sie gesondert vereinbart wurde. (OGH 5Ob296/02v)

Achtung: Für die Spüle und den Wasserhahn in der Küche, sowie für die Kochgelegenheit (Kochfeld) darf keine Möbel- bzw. Gerätemiete vereinbart werden, weil es sich bei diesen Einrichtungsgegenständen um Kategoriemerkmale handelt. (OGH 5Ob122/14y)

  • Küchenkästen
  • Mikrowelle
  • Geschirrspüler
  • Kühl- und Gefrierschrank
  • Küchentisch und Sessel
  • Backrohr (nicht aber für das Kochfeld)
  • Dunstabzug
  • Einbaulichter / Lampenschirm
  • Geschirr

In der Vereinbarung für die Möbelmiete muss exakt aufgeführt sein, welche Einrichtungsgegenstände von der Vereinbarung umfasst sind. Der bloße Hinweis, dass im Mietzins auch Entgelt für Möbelmiete (bzw. sonstige Leistungen) enthalten ist, genügt nicht (MietSlg 71.302)

Die Höhe der Möbelmiete muss NICHT ziffernmäßig ausgewiesen werden. (MietSlg 71.302)

Die Höhe der Möbelmiete darf nur angemessen sein. (Zeitwert durch die verbleibende (angenommene) Restnutzungsdauer plus einem Gewinnzuschlag von 12%)

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Keine krasse Fehlbeurteilung wenn das LGZ Wien (38 R 282/01d) für eine 0,91m² große, in die Küche eingeschnittene Speisekammer einen Zuschlag von 3 % zuerkennt (OGH 5Ob230/02p).

Laut OGH 5Ob296/02v gebührt ein Zuschlag von 20,5% (bzw. 15% nach Abzug von 5,5% sonstigen Abschlägen) für Abstellraum, Wirtschaftsraum neben der Küche, besondere Ausstattung des Bades (das neben einer Badewanne auch über eine Dusche verfügt), die Sicherheitstür, die Erstanmietung nach Sanierung, Waschmaschinenanschluss, Geschoßzuschlag, Kabelfernsehanschluss, Telefonanschluss, Marmorfußboden, Vormauerung beim Waschtisch, Duschabtrennung aus Acryglas, hochwertige Armaturen, Hänge-WC, eingefasster Spiegel, Handwaschbecken und Papierhalter

Achtung: In Verfahren vor der Schlichtungsstelle wird unserer Erfahrung nach kein Zuschlag für eine Speisekammer oder Wirtschaftsraum neben der Küche zuerkannt. Da sich unserer Erfahrung nach Gerichte - im Gegensatz zur Schlichtungsstelle - an die ergangene Judikatur halten ist bei einer Entscheidung durch ein Gericht daher in der Regel mit einem Zuschlag für eine Speisekammer oder Wirtschaftsraum neben der Küche zu rechnen.

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Es entspricht tatsächlich stRsp des RekursG [Anm. LGZ Wien], dass für das Vorhandensein von Bad und Toilette in einem Raum ein Abstrich vom Richtwert vorzunehmen ist (MietSlg 60.274 und 60.307). In der MietSlg 64.305 wurde ausgesprochen, dass die gegenüber der Normwohnung schlechtere Ausstattung, nämlich gemeinsame Unterbringung von Bad und WC in einem Raum ein Abschlag von 2,5% rechtfertigt. (MietSlg 70.245">)

Zu erwähnen ist in diesem Zusammenhang [...] die Unterbringung von Bad und WC in einem (noch dazu lediglich 2,3m² großen Raum. Wenn dies einer Einstufung in Kategorie A oder B auch nicht prinzipiell entgegen steht (RIS-Justiz RS0069941), so befinden sich Bad und WC in einer typischen Altbauwohnung dennoch in getrennten Räumen (MietSlg 55.297). Siehe auch MietSlg 60.274

Zu beachten ist in diesem Zusammenhang auch die Unterbringung von Bad und WC in einem Raum. Wenn dies einer Einstufung in Kategorie A oder B auch nicht prinzipiell entgegensteht (RIS-Justiz RS0069941), so befinden sich Bad und WC in einer typischen Altbauwohnung dennoch in getrennten Räumen (MietSlg 55.297). (MietSlg 63.307)

Unserer Meinung handelt es sich bei oben genannten Entscheidungen des LGZ Wien um Fehlurteile, da das LGZ von der höchstgerichtlichen Judikatur abgewichen ist.
  • Gemäß § 16 Abs 2 MRG sind Abstriche für wertmindernde Abweichungen gegenüber der mietrechtlichen Normwohnung vorzunehmen.
  • Bei der mietrechtlichen Normwohnung handelt es sich um eine Wohnung in einem Althaus (RIS-Justiz RS0115605) (Baujahr vor 1945), welche allerdings mit einem WC und einer zeitgemäßen Badegelegenheit ausgestattet ist.
  • Bei der Häuser- und Wohnungszählung im Jahr 1951 verfügten lediglich 40,7% aller Wohnungen in Wien über ein WC im Inneren der Wohnung. Ein Badezimmer befand sich 1951 in lediglich 14% der Wiener Wohnungen.[1]
  • Verfügte eine Wohnung in einem Althaus zum Zeitpunkt der Errichtung des Hauses vor 1945 sowohl über eine Badegelegenheit als auch eine Toilette in einem einzigen Raum, so stellt dies bezogen auf den maßgeblichen historischen Standard, in dem weniger als die Hälfte aller Wohnungen überhaupt mit einem WC ausgestattet war und nur 14% ein Badezimmer hatten, keine schlechtere sondern eine bessere Ausstattung dar.
  • Die mietrechtliche Normwohnung verfügt (im Gegensatz zur typischen Wohnung im Althaus zum Zeiptunkt der Errichtung) über ein WC, wobei es beim WC nicht auf eine zeitgemäße Ausstattung ankommt. (OGH 5 Ob422/97p)
  • Die mietrechtliche Normwohnung verfügt weiters über eine zeitgemäße Badegelegenheit, wobei der OGH in RIS-Justiz RS0069941 ausgesprochen hat, dass bei Vorhandensein von einzigem WC und einziger Badegelegenheit in einem Raum dennoch von einer zeitgemäßen Badegelegeneheit auszugehen ist.

[1] Die Wiener Wohnungen nach Zählbezirken (Ergebnisse der Häuser und Wohnungszählung vom 21. März 1961), Mitteilungen aus Statistik und Verwaltung der Stadt Wien Jahrgang 1964, Sonderheft, Seite IV
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Die Beiratsempfehlungen sehen unter Punkt 5.3 für ein zusätzliches Bad oder zusätzlichen Duschraum einen Zuschlag in der Höhe von 5% bis 10% vor.

Keine Fehlbeurteilung wenn für das zweite Bad kein Zuschlag gewährt wird, wenn zwei übereinander liegende Wohnungen zusammengelegt wurden, und es infolge dessen doppelte aber nicht mehr nötige Austattungsmerkmale gibt, die kostbaren Wohnraum beanspruchen. (OGH 5Ob86/08w)

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Eine Warmwasseraufbereitung ist ein Erfordernis der Ausstattungskategorie A. Die vorhandene individuelle Möglichkeit zur Steuerung der Warmwasseraufbereitung durch eine in der Wohnung befindliche Gastherme ermöglicht aber gegenüber einer eine Vielzahl von Bestandobjekten versorgenden zentralen Warmwasseraufbereitung des Hauses notorisch Kosteneinsparungen, die in Zeiten ständiger Energiepreiserhöhungen von Bedeutung sind. Ein Zuschlag von 1 % ist berechtigt. MietSlg 58.261

Achtung: In Verfahren vor der Schlichtungsstelle wird unserer Erfahrung nach kein Zuschlag für die individuelle Möglichkeit der Steuerung der Warmwasseraufbereitung gewährt. Da sich unserer Erfahrung nach Gerichte - im Gegensatz zur Schlichtungsstelle - an die ergangene Judikatur halten ist bei einer Entscheidung durch ein Gericht daher in der Regel mit einem Zuschlag für die individuelle Möglichkeit der Steuerung der Warmwasseraufbereitung zu rechnen.

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In der Entscheidung OGH 5Ob170/18p wurde ein Zuschlag in der Höhe von 1% für einen Waschmaschinenanschluss gewährt. (OGH 5Ob170/18p)

In der Entscheidung OGH 5Ob237/20v wurde ein Zuschlag in der Höhe von 15% für den Erstbezug nach Sanierung, Telefon-, Telekabel- und Waschmaschinenanschluss sowie die Gegensprechanlage gewährt, wovon nach der Entscheidung des Rekursgerichts ohnedies 12 % auf den Erstbezug nach Sanierung entfielen. (OGH 5Ob237/20v)

In der Entscheidung 5Ob208/10i sprach der OGH aus: "Davon ausgehend ist das Ergebnis des Erstgerichts, das insgesammt einen Zuschlag von 16% (24% Zuschläge, 8% Abschläge) gewährte zu billigen", wobei das Erstgericht einen Zuschlag in der Höhe von 2% für Waschmaschinen- und Geschirrspüleranschluss gewährt hatte. (OGH 5Ob208/10i)

In der Entscheidung OGH 5Ob296/02v wurde ein Zuschlag für einen Waschmaschinenanschluss gewährt. (OGH 5Ob296/02v)

In der Entscheidung OGH 5Ob168/01v heißt es, für die bei Altbauwohnungen als Sonderausstattung zu qualifizierende Anschlüsse ist ein Zuschlag gerechtfertigt.

Der OGH hat in der Entscheidung 5Ob170/18p weiters ausgesprochen, dass bei einem Zuschlag von 10% für den Erstbezug nach Generalsanierung, noch nicht sämtliche Ausstattungsmerkmale, die in einer modernen Wohnung erwartet werden können, abgedeckt seien, sondern zusätzliche Zuschläge für Anschlüsse für Telefon, Telekabel, Waschmaschine und Gegensprechanlage zustehen. (OGH 5Ob170/18p Pkt. 4.2)

Hinweis: In der Entscheidung LGZ Wien 38R121/06k wurde kein Zuschlag für einen Waschmaschinenanschluss gewährt. Das LGZ Wien ist bei dieser Entscheidung allerdings von der höchstgerichtlichen Rechtsprechung abgewichen, weshalb wir diese Entscheidung als Fehlurteil ansehen. (MietSlg 58.260)

Hinweis 2: In der Entscheidung LGZ Wien 39R184/12s wurde kein Zuschlag für einen Waschmaschinenanschluss gewährt, wenn das Haus über KEINE dem modernen Standard entsprechende Waschküche verfügt. Auch in diesem Fall ist das LGZ Wien von der höchstgerichtlichen Rechtsprechung abgewichen, weshalb wir diese Entscheidung ebenfalls als Fehlurteil ansehen - dies vor allem auch deshalb weil der Vergleichsmaßstab für die mietrechtliche Normwohnung, eine Wohnung in einem Althaus ist (RIS-Justiz RS0115605), und in einem Althaus weder ein Waschmaschinenanschluss in der Wohnung, noch eine modern ausgestattete Waschküche vorhanden war.

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Für ein besonders gut ausgestattetes Bad (hier mit 2 Waschbecken, Marmorböden, Marmorverfliesung, Einhandmischer, Platz für Waschmaschine oder Trockner, besonders gute Entlüftung über Balkontüre) ist ein Zuschlag von 15 Prozent gerechtfertigt (vgl Dirnbacher - Heindl - Rustler, Der Richtwertmietzins, die von einem Zuschlag bis zu 20 Prozent ausgehen). (MietSlg 55.297)

Laut OGH 5Ob296/02v gebührt ein Zuschlag von 20,5% (bzw. 15% nach Abzug von 5,5% sonstigen Abschlägen) für Abstellraum, Wirtschaftsraum neben der Küche, besondere Ausstattung des Bades (Marmorfußboden, Vormauerungen beim Waschtisch, Badewanne und Brausetasse, Duschabtrennung aus Acrylglas, hochwertige Armaturen) und die Sicherheitstür.
Wenn man die bisher gewährten Zuschläge aus den 20,5% herausrechnet (3% für den Abstellraum, 3% für den Wirtschaftsraum neben der Küche, 2% für die Sicherheitstür bleiben 12,5% für das Bad übrig) (OGH 5Ob296/02v)

  • bodenebene Dusche
  • Designheizkörper / Handtuchtrockner
  • übergroße Duschanlage
  • Deckenspots im Bad
  • fliesenebener Spiegel
  • Einbauradio im Bad
  • Duschtrennwand bei der Badewanne
  • zweites Waschbecken im Duschraum

Achtung: In Verfahren vor der Schlichtungsstelle wird unserer Erfahrung nach ein sehr viel geringerer Zuschlag für eine höherwertige Badegelegenheit gewährt. (höchstens ca. 1,5%)

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Die Beiratsempfehlungen sehen unter Punkt 5.4 für ein zusätzliches WC einen Zuschlag von 5% vor.

Keine Fehlbeurteilung wenn für ein zusätzliches WC ein Zuschlag von 5 % gewährt wurde. (OGH 5Ob86/08w)

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In Altbauten sind Heizkörper in WCs nicht üblich, ein Heizkörper im WC stellt demnach bezogen auf den maßgeblichen historischen Standard eine werterhöhende Abweichung dar.

Im letzten Satz der MietSlg 66.348 (der in der kostenlosen Vorschauversion nicht angezeigt wird) heißt es wörtlich 'Ausgehend von diesen Überlegungen erweisen sich im vorliegenden Fall Zuschläge im Ausmaß von 11,5 % (2 % für die Heizkörper im WC/Vorraum, 1 % Gegensprechanlage, 1 % Waschmaschinenanschluss, 5 % besondere Ausstattung und 2,5 % Etagenheizung) sowie ein Abstrich von 5 % für die Lage im Erdgeschoß (gartenseitig) als gerechtfertigt.'

Nach OGH 5Ob104/21m gebührt ein Zuschlag in der Höhe von insgesamt 15% für den sehr guten Zustand, Telefon-, Telekabelanschluss, Heizkörper im Vorraum und WC, Fußbodenheizung im Bad, Hänge-WC, Spülkasten unter Putz, Abstellraum sowie direkter Begehbarkeit aller Räume vom Vorraum aus.

Achtung: In Verfahren vor der Schlichtungsstelle wird unserer Erfahrung nach lediglich ein Zuschlag in der Höhe von ca. 0,5% für einen Heizkörper im WC zuerkannt. Da sich unserer Erfahrung nach Gerichte, im Gegensatz zur Schlichtunsstelle, an die ergangene Judikatur halten, ist in einem Verfahren vor Gericht eventuell mit einem höheren Zuschlag für einen Heizkörper im WC zu rechnen.

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In einer Altbauwohnung sind Handwaschbecken in WCs nicht üblich, ein Handwaschbecken in diesen Räumen stellt daher bezogen auf den maßgeblichen historischen Standard eine werterhöhende Abweichung dar, weshalb ein Zuschlag gerechtfertigt ist.

Laut OGH 5Ob296/02v (bzw. MietSlg LV/9) gebührt ein Zuschlag von 20,5% (bzw. 15% + 5,5%) für Abstellraum, Wirtschaftsraum neben der Küche, besondere Ausstattung des Bades (das neben einer Badewanne auch über eine Dusche verfügt), Sicherheitstür, Telefon- und Telekabelanschluss, Gegensprechanlage, Marmorfußboden im Bad, Vormauerung beim Waschtsich, Duschabtrennung aus Acryglas, hochwertige Armaturen, Hänge-WC, eingefasster Spiegel, Handwaschbecken im WC.

Achtung: In Verfahren vor der Schlichtungsstelle wird unserer Erfahrung nach lediglich ein Zuschlag in der Höhe von ca. 0.5% für ein Handwaschbecken im WC zuerkannt. Da sich unserer Erfahrung nach Gerichte, im Gegensatz zur Schlichtunsstelle, an die ergangene Judikatur halten, ist in einem Verfahren vor Gericht daher mit einer anderen Entscheidung als vor der Schlichtungsstelle zu rechnen.

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Hänge-WCs sind in Altbauten nicht üblich. Der Reinigungsaufwand eines Hänge-WCs ist geringer als bei einem Stand-WC, da der Fußboden leichter zu reinigen ist. Bezogen auf den maßgeblichen historischen Standard stellt ein Hänge-WC eine bessere Ausstattung dar.

Nach OGH 5Ob104/21m gebührt ein Zuschlag in der Höhe von insgesamt 15% für den sehr guten Zustand, Telefon-, Telekabelanschluss, Heizkörper im Vorraum und WC, Fußbodenheizung im Bad, Hänge-WC, Spülkasten unter Putz, Abstellraum sowie direkter Begehbarkeit aller Räume vom Vorraum aus.

Laut OGH 5Ob296/02v (bzw. MietSlg LV/9) gebührt ein Zuschlag von 20,5% (bzw. 15% + 5,5%) für Abstellraum, Wirtschaftsraum neben der Küche, besondere Ausstattung des Bades (das neben einer Badewanne auch über eine Dusche verfügt), Sicherheitstür, Telefon- und Telekabelanschluss, Gegensprechanlage, Marmorfußboden im Bad, Vormauerung beim Waschtsich, Duschabtrennung aus Acryglas, hochwertige Armaturen, Hänge-WC., eingefasster Spiegel, Handwaschbecken, Papierhalter, Fenster zum Lichthof.

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Für durchschnittliche Beeinträchtigungen durch Lärm oder Geruch gibt es keinen Abschlag.

Erst für überdurchschnittliche Beeinträchtigungen sehen die Beiratsempfehlungen einen Abschlag von 0-20% vor.

    • Kindergarten unter der Wohnung
    • Lieferanten- und Kundenverkehr zu dem im Hof gelegenen Gewerbebetrieb
    • Teilweise Orientierung der Wohnung zu einer verkehrsreichen und Straßenbahnverkehr aufweisenden Straße (MietSlg 62.286)
    • wenn durch neue Mieter in anderen Wohnungen mehr Lärm erzeugt wird als durch die alten Mieter, solange das zulässige Maß nach § 364 Abs. 2 ABGB nicht überschritten ist. (OGH 4 Ob 53/08k)
    • bei Partylärm alle zwei bis drei Tage während der Nacht. (MietSlg 67.143)
    • bei ständigem Brummen der Klimaanlage des Nachbarn (Tag und Nacht) (MietSlg 66.175)
    • In der Entscheidung 5Ob115/21d hat der OGH eine Entscheidung des Erstgerichts wiederhergestellt, bei der für eine ca. 62m² große Wohnung, bei der die Holzkastenfenster der beiden straßenseitig ausgerichteten Zimmer einer Lärmbelastung von etwa 65-70 dB ausgesetzt waren, mit einem Abschlag von 5% berücksichtigt hatte.
    • In der Entscheidung OGH 5Ob188/18k wurde für erhöhte Lärmbeeinträchtigung sowie straßenseitiger Ausrichtung ein Abschlag von 5 % gewährt (Quelle: Schinnagl in Illedits (Hrsg), Wohnrecht4 (2022) § 16 MRG Rz 18)
    • In der Entscheidung OGH 5Ob4/20d wurde ein Abschlag von 5% für eine erhöhte Lärmbeeinträchtigung sowie eine straßenseitige Ausrichtung der Wohnung gewährt.
    • In der Entscheidung LGZ Wien 39 R 128/13g wurde für eine erhebliche Lärmbelästigung bei geöffneten Fenstern in der wärmeren Jahreszeit und zum Zweck des Lüftens ein Abschlag von 5% gewährt. (Quelle: Schinnagl in Illedits (Hrsg), Wohnrecht4 (2022) § 16 MRG Rz 18)
    • In der Entscheidung 39 R 272/13h wurde vom LGZ Wien für Lärmimmissionen durch eine Bahn und einer Zugfrequenz von 200 bis 220 Zügen in 24 Stunden ein Abschlag von 6,54 % gewährt. Ein gegen diese Entscheidung erhobener Revisionsrekurs wurde vom OGH zugrückgewiesen. (OGH 5Ob122/14y)

Achtung Schallschutzfenster können beim Abschlag für eine überdurchschnittliche Lärmbelastung berücksichtigt werden. Dies dadurch dass der Abschlag für die Lärmbeeinträchtigung geringer ausfällt. Komplett können aber auch Schallschutzfenster die überdurchschnittliche Lärmbelastung nicht ausgleichen, zumal bei geöffneten Fenstern im Sommer oder beim Lüften der Straßenlärm trotz Schallschutzfenstern die Wohnqualität beeinträchtigt. (OGH 5Ob237/20v)

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Die Beiratsempfehlungen sehen unter Punkt 3.3 einen Zuschlag von bis zu 20% für Ruhelage oder Grünlage vor.

In der Entscheidung LGZ Wien 39 R 89/07p wurde am 28.03.2007 ein Zuschlag von 15% für die Ruhelage der Wohnung, deren Fenster in begrünte Höfe gehen und einen sehr schönen Ausblick bieten, gewährt. (MietSlg 59.268)

  • In einem Schlichtungsstellen-Gutachten wurde der Blick in einen ca. 730m² großen Innenhof eines gegenüberliegenden Gemeindebaus, welcher zu ca. 500m² asphaltiert und zu ca. 230m² Grünflächen mit einem großen Baum bestand, ein Zuschlag von 5 % für "Hofruhelage tlw. mit Grünblick" gewährt.
  • In einem Schlichtungsstellen-Gutachten für eine Wohnung im 17. Bezirk wurde für die Hofruhelage einer ca. 40m² großen Wohnung die Richtung ca. 90m² großen asphaltierten/betonierten Innenhof ausgerichtet war ein Zuschlag von 5% für die "Hofruhelage" zuerkannt.
  • In einem Schlichtungsstellen-Gutachten für eine Wohnung im 17. Bezírk wurde für "teilweise Park-/Grünblick und teilweise Hofruhelage" ein Zuschlag von 5% gewährt.
  • Bei Lage der Wohnung innerhalb des Hauses, wenn die Wohnung im Haus besonders ruhig ist und einen Blick ins Grüne aufweist 15%, dies neben einem Lagezuschlag, der ua gebührt, weil das Haus in einem ruhigen Stadtteil liegt: LGZ Wien 39 R 249/07 t (Quelle: Prader, MRG6.08 § 16 (Stand 1.4.2023, Manz Wohnrecht in rdb.at) E 106
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Die Beiratsempfehlungen sehen unter Punkt 3.4 einen Abschlag für sonstige Beeinträchtigungen (zb. schlechte Belichtung, Nordlage, enge Verbauung) in Aufenthaltsräumen und unter Punkt 3.5 einen Zuschlag von bis zu 5% für sonstige Vorzüge wie (gute Belichtung, Südlage, Fernblick) in Aufenthaltsräumen vor.

Trifft die gute Belichtung / Südlage / Fernblick nur auf einen Teil der Aufenthaltsräume der Wohnung zu, so ist der Zuschlag nur anteilig anzusetzen.

In der Entscheidung OGH 5Ob53/10w wurde ein Zuschlag in der Höhe von 3% für die gute Belichtung der Haupträume gewährt. (OGH 5Ob53/10w = MietSlg 62.283)

In der Entscheidung OGH 5Ob198/18f wurde ein Zuschlag in der Höhe von 2% für die gute Belichtung eines Hauptraumes gewährt, wobei im entscheidungsgegenständlichen Fall die fensterlose Küche der Kleinstwohnung überhaupt keine direkte Belichtung hatte, und deshalb der OGH die gute Belichtung eines Hauptraumes der schlechten Belichtung der Küche gegenüberstellte, und für die swohl gute als auch schlechte Belichtung in Summe einen Zuschlag von 2% gewährte. (OGH 5Ob198/18f)

Achtung: Nach unserer Erfahurng gewährt die Schlichtungsstelle selbst wenn sie eine gute Belichtung feststellt keinen Zuschlag für die gute Belichtung. Da sich unserer Erfahrung nach Gerichte - im Gegensatz zur Schlichtungsstelle - an die oben genannte Judikatur und Beiratsempfehlungen halten, ist in Verfahren vor einem Gericht auch mit Zuschlägen für eine gute Belichtung zu rechnen, sofern die Belichtung in der Wohnung auch gut ist.

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Die Beiratsempfehlungen sehen unter Punkt 3.5 einen Zuschlag von bis zu 5% für sonstige Vorzüge wie (gute Belichtung, Südlage, Fernblick) in Aufenthaltsräumen vor.

Trifft der Fernblick nur auf einen Teil der Aufenthaltsräume der Wohnung zu, so ist der Zuschlag nur anteilig anzusetzen.

In der Entscheidung 5Ob216/00a billigte der OGH, dass für "überwiegenden Fernblick" ein Zuschlag von 3,5% gewährt wurde. (OGH 5Ob216/00a)

In der Entscheidung 5Ob208/10i wurde ein Zuschlag von 5% für die unverbaute Lage mit sehr schöner Aussicht aus den Zimmern gewährt. (OGH 5Ob208/10i)

Unserer Erfahrung nach gewährt die Schlichtungsstelle einen Zuschlag in der Höhe von 2,5% für "teilweise Fernblick".

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Für einen Ausstattungszustand (hier schöne Parkettböden, Stuckdecken, besondere Gestaltung der Türen und Telefonanschluss), der über den der Normwohnung hinausgeht, kann ein Zuschlag gewährt werden. (MietSlg 53.325)

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Da die mietrechtliche Normwohnung eine solche in brauchbarem Zustand ist, rechtfertigt wohl ein darüber hinausgehender sehr guter Zustand einen Zuschlag (so auch Dirnbacher/Heindl/Rustler, Der Richtwertmietzins, 81)(MietSlg 58.260)

Die mietrechtliche Normwohnung ist eine Altbauwohnung. Für Altbauten sind Einfachfenster oder Kastenfenster üblich. Weder das historische Einfachfenster noch das Kastenfenster hat eine Fensterdichtung. Details zu den verschiedenen Fensterarten finden Sie in der Broschüre WIENER FENSTER Gestaltung und Erhaltung der MA18.

Nachfolgend eine Tabelle mit den ungefähren Wärme- und Schalldämmwerten verschiedener Fenster. Die Wärmeschutz- und Schalldämmwerte für ein typisches Wiener Kastenfenster wurden von einer Wiener Tischlerei in Zusammenarbeit mit einem Ziviltechnikerbüro ermittelt. (siehe Video)

Fensterart Wärmedämmwert (U-Wert) Schalldämmwert (in dB)
altes Einfachfenster mit nur einer Glasebene (3mm) ca 5,8 W/m²K ca. 20-25 dB
altes Kastenfenster mit zwei Glasebenen (je 3mm) ca. 2,6 W/m²K ca. 20-25 dB
Fenster mit Isolierglas (unbeschichtet) (ab ca. 1978 - 1995) ca. 2,7 W/m²K ca. 32-35 dB
Fenster mit Zweifachverglasung (ab ca. 1980) ca. 1,5 W/m²K ca. 32-35 dB
Fenster mit Dreifachverglasung (ab ca. 2003) ca. 1,1 W/m²K ca. 32-35 dB

Isolierglasfenster stellen im Vergleich zu den zumindest 78 Jahre alten und lediglich in brauchbaren Zustand befindlichen Fenstern der mietrechtlichen Normwohnung eine werterhöhende Abweichung dar. Dies gilt besonders in Zeiten hoher Energiepreise.

  • bessere Wärmedämmung
  • Kunststofffenster weisen einen wesentlich geringeren Wartungsaufwand auf, da sie praktisch wartungsfrei sind, während Holzkastenfenster regelmäßig durch den Mieter gestrichen und nachgestellt werden müssen
  • Kunststofffenster können gekippt werden (OGH 5Ob107/97i)

In der Entscheidung LGZ Wien 41 R 178/06i wurde ein Zuschlag von 2% für Isolierglasfenster gewährt. (MietSlg 58.262)

Das Erstgericht hat für die besondere Ausstattung der Wohnung, nämlich Kunststofffenster, Einbauspots und gute Sanitärausstattung, einen Zuschlag von 5 % gewährt. In diesem Zuschlag ist in jedem Fall auch der allfällige Vorteil durch Leerverrohrungen für Telekommunikationseinrichtungen inkludiert.[...] Ausgehend von diesen Überlegungen erweisen sich im vorliegenden Fall Zuschläge im Ausmaß von [...] 5 % [für die] besondere Ausstattung als gerechtfertigt. (MietSlg 66.348)

Der Einbau von Kunststofffenstern, selbst wenn sie nur einfach verglast sind, dient im Allgemeinen der Verbesserung des Schall- und Wärmeschutzes. (MietSlg 56.338)

In der Entscheidung LGZ Wien 39 R 128/13g wurde ein Zuschlag von 1% für Isolierglasfenster gewährt. (Quelle: Schinnagl in Illedits (Hrsg), Wohnrecht4 (2022) § 16 MRG Rz 18)

In der Entscheidung 5Ob164/09t stellte der OGH eine Entscheidung des Bezirksgericht Innere Stadt wieder her, in welcher für Isolierglasfenster ein Zuschlag von 3% zum Richtwert gewährt wurde. (OGH 5Ob164/09t)

Achtung: In der Entscheidung 40R28/10d hat das LG für ZRS Wien neben dem Zuschlag für den sehr guten Zustand des Hauses KEINEN weiteren Zuschlag für Isolierglasfenster zuerkannt. Begründet wurde das damals wie folgt: "Die einflügeligen und einflächigen Isolierglasfenster aus Kunststoff (Sachverständigengutachten Seite 8) rechtfertigen neben der Berücksichtigung des sehr guten Zustandes des Hauses keine weiteren Zuschlag. Ob es sich um eine bessere Ausstattung gegenüber dem Zeitpunkt der Erbauung des Hauses handelt, wird vom Standpunkt der Nutzer unterschiedlich gesehen. So wurde zu 5 Ob 112, 113/89 das Kunststofffenster anstelle von Holzkastenfenster nicht als Verbesserungsarbeit angesehen, da sie zwar eine höhere Wärmedämmung, üblicherweise aber, wenn es sich nicht um Schallschutzfenster handelt, auch einen geringeren Schallschutz aufweisen können."
Das LGZ Wien hatte bei der Interpretation der Entscheidung OGH 5Ob112/98 (5Ob113/89) allerdings übersehen, dass die mietrechtliche Normwohnung keine gedichteten, sondern nur über ungedichtete Holzkastenfenster verfügt. Fensterdichtungen waren zum Zeitpunkt der Errichtung der mietrechtlichen Normwohnung (vor 1945) noch nicht üblich.

Achtung: In Verfahren vor der Schlichtungsstelle wird unserer Erfahrung nach für (2-Scheiben-)Isolierglasfenster kein Zuschlag gewährt.

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Für die technischen Einrichtungen für Telekabel und Festnetztelefon ist ein Zuschlag von 3 % angemessen. (MietSlg 59.268 und MietSlg 55.296/9)

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Für die technischen Einrichtungen für Telekabel und Festnetztelefon ist ein Zuschlag von 3 % angemessen. (MietSlg 59.268 und MietSlg 55.296/9)

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Firschgrät-Parkettböden sind in Altbauwohnungen durchaus üblich. Um einen Zuschlag zu rechtfertigten benötigt es eine besondere Begründung, etwa eine besonders schöne Ausführung zb. in Form eines Sternparketts oder dass der Boden hochwertig renoviert wurde, oder ein neuwertiger Parkett verlegt wurde. (RIS-Justiz RS0117883)

Wenn der Parkett-Fußboden in besonders schöner Ausführung nur in einem Teil der Wohnung verlegt ist, dann gebührt der Zuschlag nur anteilig.

Für einen Laminatboden beührt kein Zuschlag, weil dieser mit einem Echtholzparkettboden nicht vergleichbar sei. (MietSlg 65.336)

Für einen Ausstattungszustand (hier schöne Parkettböden, Stuckdecken, besondere Gestaltung der Türen und Telefonanschluss), der über den der Normwohnung hinausgeht, kann ein Zuschlag gewährt werden. (MietSlg 53.325)

Ergänzend zu den Beiratsempfehlungen hat sich ein Zuschlag für einen höherwertigen Parkettboden von bis zu 3% in der Judikatur und Praxis verfestigt. (Quelle: Hausmann/Reithofer in Hausmann/Vonkilch (Hrsg), Kommentar Österreichisches Wohnrecht - MRG4 (2021) zu § 16 MRG

In 5Ob208/10i stellte der OGH eine Entscheidung des Erstgerichts wieder her, welches einen Zuschlag von 3% für den Parkettboden in fast allen Räumen gewährt hatte. (OGH 5Ob208/10i)

In 40R28/10d gewährte das LGZ Wien einen Zuschlag in der Höhe 1% für den repräsentativen Fischgrätparkett der allerdings nur in einem Teil der Räume vorhanden war. (LGZ Wien 40R28/10d)

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Für einen Ausstattungszustand (hier schöne Parkettböden, Stuckdecken, besondere Gestaltung der Türen und Telefonanschluss), der über den der Normwohnung hinausgeht, kann ein Zuschlag gewährt werden. (MietSlg 53.325)

In der Entscheidung 5Ob164/09t stellte der OGH eine Entscheidung des Bezirksgericht Innere Stadt wieder her, in welcher für die Flügeltüren und die Holzböden ein Zuschlag von 2% gewährt wurde. (OGH 5Ob164/09t)

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Unserer Erfahrung nach wird in Verfahren vor der Schlichtungsstelle regelmäßig ein Zuschlag für eine abgehängte Gipskartondecke gewährt.

  • bessere Wärmedämmung nach oben
  • geringere Heizkosten
  • bessere Schalldämmung gegen Lärm von oben
  • einfachere Möglichkeit Löcher zu bohren (zb für ausgefallene Deckenleuchten)

Achtung: Eine Altbauwohnung ist auch wegen ihrer hohen Räume ein begehrter Wohnraum. Nur wenn die Decken nicht zu tief abgehängt wurden, also wenn auch nach Abhängen der Decke noch genügend Raumhöhe für den typischen Charme einer Altbauwohnung übrig bleibt werden die Vorteile der abgehängten Decke die Nachteile überwiegen.

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Laut LGZ Wien (39 R 419/02k) (MietSlg 55.294) gebührt für eine zusätzliche Heizmöglichkeit ein Zuschlag

  • von 5 % für die zusätzliche Heizmöglichkeit in einem Hauptraum
  • von 3 % für die zusätzliche Heizmöglichkeit in einem Nebenraum

Wörtlich heißt es in der (in der kostenlosen Vorschauversion nicht sichtbaren) Entscheidung: Eine zusätzliche Heizmöglichkeit (hier ein keramisch verkleideter Kamin) rechtfertigt einen Zuschlag von 5 Prozent zum Richtwert. Dies gilt unabhängig davon, dass die Zentralheizung bei einem Ausfall zur Gänze ersetzt wird. Wenn der Kamin ungünstig (in Nebenräumen) situiert ist, ist von einem angemessenen Zuschlag von bloß 3 Prozent auszugehen.

Achtung: In Verfahren vor der Schlichtungsstelle wird unserer Erfahrung nach kein Zuschlag für eine zusätzliche Heizmöglichkeit gewährt. Da sich unserer Erfahrung nach Gerichte - im Gegensatz zur Schlichtungsstelle - an die ergangene Judikatur halten - ist in einem Verfahren vor einem Gericht daher vermutlich mit einem Zuschlag für eine zusätzliche Heizmöglichkeit zu rechnen.

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  • Die (damals gültige) ÖNORM sieht für eine Wohnung mit einer Größe von 82,83 m² eine Mindestanzahl von drei Stromkreisen vor. (OGH 5Ob296/02v)
  • Bei sieben vorhandenen Stromkreisen kann nicht von einer besonders hohen Anzahl an Elektroauslässen gesprochen werden, dies insoweit als einige Stromkreise ohnehin bei anderen Zuschlägen, etwa für den Waschmaschinenanschluss bereits berücksichtigt wurden. (OGH 5Ob296/02v)
  • Veranschlagt werden könnten unter dem Titel [Anm: "höherwertige Elektroinstallationen"] also nur die elektrischen Auslässe, die in besonders hoher Anzahl vorhanden sein mögen. (OGH 5Ob296/02v)

Achtung: Diese Entscheidung wurde in MietSlg 59.268 bzw. MietSlg 55.296/9 verkürzt und dadurch inhaltich falsch zusammengefasst, als würde für höherwertige Elektroinstallationen überhaupt kein Zuschlag zustehen.

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In der Entscheidung OGH 4Ob4/15b wurde eine Mietzinsminderung während der Kühlperiode von 10% für eine defekte Klimaanlage bei einem nicht der Vollanwendung des MRGs unterliegenden Geschäftsraum gewährt. (OGH 4Ob42/15b)

In LGZ Wien 39 R 79/05 wurde ein Abstrich von 6% für die nicht ausreichende Kühlung einer Dachgeschoßwohnung aufgrund falscher Positionierung der Klimaanlage in den Monaten Juni-August gewährt. (MietSlg 57.145)

Dirnbacher/Heindl/Rustler hatten in "der Richtwertzins" einen Zuschlag von bis zu 20% für eine Klimaanlage vorgesehen, wobei der OGH bereits mehrfach ausgesprochen hat, dass diese Auflistung "eher etwas überzogen" ist. (RIS-Justiz RS0117880)

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In der Entscheidung 41 R 98/02v hat das LGZ Wien ausgesprochen, dass für einen Abstellraum ein Zuschlag von 3% gebührt.

Laut OGH 5Ob296/02v gebührt ein Zuschlag von 20,5% (bzw. 15% + 5,5%) für Abstellraum, Wirtschaftsraum neben der Küche, besondere Ausstattung des Bades (das neben einer Badewanne auch über eine Dusche verfügt), Sicherheitstür, Telefon- und Telekabelanschluss, Gegensprechanlage, Marmorfußboden im Bad, Vormauerung beim Waschtsich, Duschabtrennung aus Acryglas, hochwertige Armaturen, Hänge-WC, eingefasster Spiegel, Handwaschbecken im WC.

In der Entscheidung 5Ob208/10i bemängelte der OGH, dass das Erstgericht bei der Bewertung der Wohnung den vorhandenen, immerhin 6.10m² großen Abstellraum vernachlässigt hatte. (OGH 5Ob208/10i Pkt. 3.4.6)

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Das Kellerabteil muss im Mietvertrag als mitvermietet angeführt werden, ansonsten wird die Wohnung behandelt als hätte sie kein Kellerabteil. (OGH 5Ob77/17k)

Die Beiratsempfehlungen sehen unter Punkt 4.2 für eine Wohnung ohne Kellerabteil einen Abstrich von 2,5% vor.

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Das Dachbodenabteil muss mietvermietet sein (Es muss im Mietvertrag extra angeführt sein). Ansonsten wird die Wohnung behandelt als hätte sie kein Dachbodenabteil.

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Der Abstellraum außerhalb der Wohnung muss mietvermietet sein (Es muss im Mietvertrag extra angeführt sein). Ansonsten wird die Wohnung behandelt als hätte sie keinen Abstellraum außerhalb der Wohnung.

Für den Abstellraum darf kein separates Entgelt vereinbart worden sein.

Die Nutzfläche des Abstellraumes darf nicht bereits schon in der Wohnungsgröße inkludiert gewesen sein (Genauso wie die Größe eines Kellerabteils keinen Einfluss auf die Wohnungsgröße hat). Wenn man bereits Miete für die Nutzfläche des Abstellraums außerhalb der Wohnung zahlt, dann wird diese Fläche nicht auch noch zusätzlich mit einem Zuschlag gewürdigt.

Abstellräume stellen allerdings gegenüber der mietrechtlichen Normwohnung eine bessere Ausstattung dar, weshalb ein Abstellraum (egal ob innerhalb oder außerhalb der Wohnung) einen Zuschlag begründen. Dieser wird allerdings auf dieser Webseite unter dem Punkt "Wohnung -> Zusatzaustattung -> Abstellraum" berücksichtigt.

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Die Beiratsempfehlungen sehen für eine Wohnung mit Balkon, Loggia oder Terasse einen Zuschlag von bis zu 10% vor.

  • In 5Ob208/10i bestätigte der OGH eine Entscheidung des Erstgerichts, das zwei Balkone mit einer Gesamtfläche von 30m² mit 8% Zuschlag bedacht hatte. (5Ob208/10i)
  • 1% für einen Klopfbalkon und 3% für einen ca. 2m² großen Balkon (OGH 5Ob33/10w)
  • 18-20% für großen Balkon samt Abgang zu einem Eigengarten im Ausmaß von 52m² (MietSlg 63.305)
  • In LGZ Wien 38 R 108/12g wurde ein Zuschlag von 5% für einen Balkon gewährt. (Quelle: Schinnagl in Illedits (Hrsg), Wohnrecht4 (2022) § 16 MRG Rz 18)

Nach einer Studie der Universität Innsbruck (Brunauer et al) werden in Wien für Wohnungen mit Balkon im Durchschnitt 6,3 % mehr Miete je Quadratemter bezahlt. Bei Terrassen beträgt der Aufschlag je m² im Durchschnitt 13.46%.

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Die Beiratsempfehlungen sehen für eine Wohnung mit Balkon, Loggia oder Terasse einen Zuschlag von bis zu 10% vor.

  • 18-20% für großen Balkon samt Abgang zu einem Eigengarten im Ausmaß von 52m² (MietSlg 63.305)

Für dem typischen Althausbestand nicht entsprechende Anlagen - wie etwa ein allen Mietern zur Benutzung offenstehender Garten - kann ein Zuschlag nur berücksichtigt werden, wenn diese den Wohnwert der betreffenden Wohnung positiv (mit)beeinflussen, also dem Inhaber wenigstens zeitweise zur Verfügung stehen (Würth/Zingher/Kovanyi Miet und Wohnrecht Band I22, Rz 24 zu § 16 MRG). Im vorliegenden Fall ist der Garten zwar für die Mieter frei zugänglich, eine Vereinbarung über eine Gartenbenutzung wurde zwischen den Parteien aber nie abgeschlossen. Aus der bloß faktischen Möglichkeit, den Garten zu betreten, kann eine Berechtigung nicht abgeleitet werden. Zur Verfügung steht der Garten der Mieterin nur dann, wenn ihr ein Betreten auch vertraglich gestattet ist. (MietSlg 64.305)

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Um einen Zuschlag zu begründen muss der Mieter das Recht haben einen KFZ-Abstellplatz zu benützen.

Einen Zuschlag kann es nur geben, wenn nicht ein separater Mietvertrag für den Abstellplatz abgeschlossen wurde.

  • Einige der in § 16 Abs 2 Z 1 genannten Kriterien wurden aus den Bestimmungen zur Berechnung der Nutzwerte aus dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) übernommen. (Stockhammer/Bajons, Richtwertmietzins, Lexis Briefings in lexis360.at)
  • so auch der OGH: Der Wortlaut des § 16 Abs 2 Z 1 MRG orientiert sich an §5 Abs 1 WEG 1975, sodass Maß an der Nutzwertrelevanz der "sonstigen Ausstattung" einer Wohnung genommen werden kann. (RIS-Justiz: RS0117879)
  • Die Mindestgröße eines Stellplatzes (für mehrspurige Kraftfahrzeuge) beträgt 12,5 m² (= 2,5 m x 5,0 m.) (OIB-Richtlinie Punkt 2.10.4)
    • Abstellplatz in einem Gebäude: 9,38 Nutzwerte;
    • Abstellplatz im Freien, überdacht: 7,03 Nutzwerte;
    • Abstellplatz im Freien, nicht überdacht: 4,69 Nutzwerte;
    • Siehe auch Punkt 3 in den Empfehlungen: https://www.wien.gv.at/wohnen/schlichtungsstelle/pdf/empfehlung.pdf
    • ein Abstellplatz in einem Gebäude - mit einer virtuellen Vergrößerung der Wohnung um 9,38 m²
    • ein Abstellplatz im Freien, überdacht - mit einer virtuellen Vergrößerung der Wohnung um 7,03 m²
    • ein Abstellplatz im Freien, nicht überdacht - mit einer virtuellen Vergrößerung der Wohnung um 4,69 m²
    - gleichgesetzt werden.
  • steht nicht für jede Wohnung ein eigener Abstellplatz zur Verfügung, sondern muss man sich den Parkplatz mit anderen Bewohnern teilen, so verringert sich der Zuschlag anteilsmäßig.

Achtung: Das Mietrechtsgesetz sieht eine doppelte Berücksichtigung von Abstellplätzen vor. Einmal in § 16 Abs. 2 Z 1 und ein weiteres Mal als Fläche nach § 3 Abs. 4 RichtWG auf den § 16 Abs. 2 Z 2 Bezug nimmt.

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Um einen Zuschlag zu begründen muss der Mieter das Recht haben einen Einstell- oder Abstellplatz bzw. Garagenplatz zu benützen.(RIS-Justiz RS0111188)

Einen Zuschlag kann es nur geben, wenn nicht ein separater Mietvertrag für den Einstell- oder Abstellplatz bzw. Garagenplatz abgeschlossen wurde, oder ein gesondertes Entgelt für den Ein-/Abstellplatz bzw. Garagenplatz vereinbart wurde.(RIS-Justiz RS0111188)

Ein Zuschlag ist nur möglich, wenn der fraglichen Wohnung die Ein- bzw. Abstellflächen zumindest zeitweise zur Verfügung stehen. Verfügt ein Gebäude etwa über Einstell- oder Abstellplätze, die vom Mieter aber nichteinmal dann benützt werden dürfen, wenn sie gerade frei sind, so rechtfertigt dies bei der Ermittlung des Richtwertzinses keinen Zuschlag.(RIS-Justiz RS0111188)

Gebäudebezogene Umstände sind insoweit zuschlagsbegründend, als sie in infolge zumindest zeitweiser Benützbarkeit den Wohnwert des konkreten Mietgegenstandes positiv beeinflussen. (LGZ Wien 41 R452/98v-15 und diesem folgend OGH 5Ob316/98a)

Achtung in Verfahren vor der Schlichtungsstelle

  • wird die Gesetzesbestimmung "nämlich Einstell- oder Abstellplätze (Garagen)" in § 3 Abs. 4 RichtWG entgegen OGH 5 Ob36/20k so verstanden als seien damit nur Garagenplätze, nicht aber Abstellplätze außerhalb von Garagen gemeint.(siehe Richtlinien für die Ermittlung des Richtwertzinses Punkt 2.1.1.1)
  • wird unserer Erfahrung nach ein Zuschlag für Abstellplätze nur dann gewährt wenn für sämtliche PKWs der Bewohner ein eigener Parkplatz zur Verfügung steht, da sich die Mieter sonst jederzeit der Situation ausgesetzt sehen, dass kein freier Parkplatz vorhanden ist, bzw. die Annehmlichkeit eines ständig verfügbaren Parkplatzes, das Ersparen der Kosten für ein Parkpickerl oder ein kurzer Transportweg bei Transporten nicht gegeben sei. Die Situation sei daher mit einem zufällig freien Parkplatz auf der Straße zu vergleichen, weshalb vorhandene Parkplätze, sofern nicht für alle PKWs der Bewohner ein eigner Parkplatz zur Verfügung steht, keinen konkreten Einfluss auf den Wohnwert der Wohnung habe. Begründet wird dies mit einem Verweis auf den (unserer Meinung nicht anwendbaren) Rechtssatz RS0131436, in welchem es nicht um Parkplätze sondern um die Berücksichtigung von Ivestionskosten für Energieeffizienzmaßnamen geht. Weiters wird der Rechtssatz RS0111188 von der Schlichtungsstelle so verstanden, dass ein Zuschlag nur möglich sei, wenn die Parkplätze zumindest zeitweise zur Verfügung stehen, daraus aber nicht geschlossen werden kann, dass ein Zuschlag immer zu gewähren ist, wenn dies zutrifft.
  • ignoriert die Schlichtungsstelle bewusst die Judikatur des LGZ Wien und des OGH, wonach eine zumindest teilweise Benützbarkeit den Wohnwert eines konkreten Mietgegenstandes sehr wohl positiv beeinflusst. (LGZ Wien 41 R452/98v-15 und diesem folgend OGH 5Ob316/98a)

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Benützbar ist ein Aufzug,
  • wenn der Mieter berechtigt ist den Aufzug nutzen
  • der Mieter am Weg zu seiner Wohnung den Aufzug nutzen kann
  • der Mieter durch die Nutzung des Aufzuges sich das Steigen zumindest einige Stufen erspraren kann
  • bei Wohnungen im Erdgeschoß reicht es wenn der Mieter die Möglichkeit hat mit dem Aufzug zu seinem Keller- oder Dachbodenabteil zu fahren.
  • Wohnt der Mieter im Erdgeschoß und hat KEIN Kellerabteil, oder fährt der Aufzug nicht in den Keller, so ist ein vorhandener Aufzug für den Mieter NICHT nutzbar, weshalb kein Zuschlag für den Aufzug zusteht.
  • Der Aufzug muss nicht zwingend im Stockwerk stehen bleiben, es reicht wenn der Aufzug im Halbstock stehen bleibt.
  • Fährt der Aufzug nur zwischen Erdgeschoß und Dachgeschoß und besteht keine Ein- und Ausstiegsmöglichkeit in den Geschoßen dazwischen, dann ist der Aufzug für die Mieter in den Regelgeschoßen daher auch nicht nutzbar.
  • Ist ein Aufzug (laut Mietvertrag oder zumindest am Bauplan) vorhanden, dieser aber unbenützbar, so kommt es darauf an, ob diese Nichtbenutzbarkeit lediglich vorübergehend oder dauerhaft ist. Die Nichtbenützbarkeit des Aufzugs durch 17 Monate ist eine noch vorübergehende und keineswegs eine gänzliche oder dauernde Unbrauchbarkeit des werterhöhenden Mietzinsfaktors. (RIS-Justiz RS0111189)
Der Zuschlag zum Richtwert für einen nutzbaren Aufzug beträgt in Wien 9,09%.
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Es gibt eine zentrale Wärmeversorgungsanalge, die sowohl diese Wohnung als auch andere Wohnungen im Haus mit Wärme versorgt. (z.B. Fernwärme oder eine Hauszentralheizung, etc).

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Es stehen für den Mieter ein nutzbarer Fahrradabstellraum oder Kinderwagenabstellraum im Haus zur Verfügung. Achtung 3 Plätze für xxx Parteien sind zu wenig

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Es stehen für den Mieter ein nutzbarer Hobbyraum im Haus zur Verfügung.

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Es stehen für den Mieter eine nutzbare Waschküche (mit einer funktionierenden und zeitgemäßen Waschmaschine) im Haus zur Verfügung.

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Es gibt in der Wohnung einen Anschluss für die Gemeinschaftsantenne bzw. die Gemeinschafts-SAT-Schüssel

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Nach § 16 Abs. 2 MRG kommen für den Erhaltungszustand eines Hauses sowohl Zuschläge als auch Abschläge in Betracht. Dabei ist der Erhaltungszustand des Hauses mit dem Erhaltungszustand des Hauses in dem sich die "mietrechtliche Normwohnung" befindet zu vergleichen.

Die mietrechtliche Normwohnung befindet sich in einem Gebäude mit ordnungsgemäßem Zustand. Nach § 2 Abs. 2 RichtWG befindet sich ein Gebäude jedenfalls dann nicht in einem ordnungsgemäßen Zustand, wenn im Zeitpunkt der Vermietung Erhaltungsarbeiten im Sinn des § 3 Abs. 3 Z 2 MRG anstehen, oder die allgemeinen Teile des Hauses so schlecht erhalten sind, dass der ordentliche Gebrauch der Wohnung nicht mehr gewährleistet ist.

Nach § 3 Abs. 3 Z 2 MRG sind das

  • Wasserleitungen
  • Lichtleitungen
  • Gasleitungen
  • Beheizungsanlagen (einschließlich der zentralen Wärmeversorgungsanlagen)
  • Kanalisations- und sanitäre Anlagen

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TODO

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  • vor Abschluss des Mietvertrages
  • oder direkt beim Mietvertragsabschluss
schriftlich auf die gute Lage hingewiesen worden sein.

Die mündliche Erörterung eines Sachverständigengutachtens in welchem die überdurchschnittliche Lage dargestellt wird, genügt nicht. Ebensowenig reicht es nicht aus, wenn im Mietvertrag auf das Sachverständigengutachten verwiesen wird, ohne dass der Mieter dieses Sachverständigengutachten vor Mietvertragsabschluss auch in Schriftform ausgehändigt bekommen hat. (OGH 5Ob238/99g)

Eine sehr allgemeine Formulierung der Umstände auf die sich der Vermieter beruft reicht als Hinweis für die gute Lage

  • eine gute Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel (OGH 5Ob180/00g)
  • eine (sehr) gute Infrastruktur (OGH 5Ob216/00a und OGH 5Ob71/16a)
    beispielhaft genannt werden die gute Wohnlage, Einkaufsmöglichkeiten und öffentliche Verkehrsmittel in unmittelbarer Nähe
  • die verbale Umschreibung einer guten Infrastruktur als Sammelbegriff ist ausreichend (OGH 5Ob100/21y)
  • die ruhige, zentrumsnahe Lage (OGH 5Ob241/00b und OGH 5Ob143/21x)
  • die Lage im Cottageviertel mit Nähe zum Prater und günstiger Verkehrsanbindung (OGH 5Ob99/15t)
  • die Lage der Liegenschaft in einem Villenviertel (MietSlg 53.326)
  • die besondere Infrastruktur mit exzellenten Einkaufsmöglichkeiten für den täglichen Gebrauch und die zentrale Erreichbarkeit aufgrund von Verkehrsanbindung (OGH 5Ob128/20i)
  • die gute Lage (Nähe zum 7. Bezirk/zur Innenstadt), gute Verkehrsanbindung sowie Infrastruktur (OGH 5Ob115/21d)
  • die Grünruhelage (OGH 5Ob216/00a und 5Ob293/01a und 5Ob143/21x)
    (Quelle: Schinnagl in Illedits (Hrsg), Wohnrecht 4 (2022) § 16 MRG)

Die für den Lagezuschlag maßgebenden Umstände müssen dem Mieter in Schriftform bis spätestens bei Zustandekommen des Mietvertrags ausdrücklich bekannt gegeben werden. Die Bekanntgabe lediglich eines einzigen Umstandes, nämlich der Nähe zur U-Bahn, reicht nach dem Wortlaut des § 16 Abs 4 MRG, in welchem der Plural (Umstände) verwendet wird, nicht aus. Es müssen daher mindestens zwei verschiedene Umstände aufgezählt werden. (MietSlg 72.267)

Der Hinweis "gute Infrastruktur" reicht hingegegen aus, da der Begriff Infrastruktur nach dem allgemeinen Verständnis nicht nur die Verkehrsanbindung (öffentlicher Verkehr und Individualverkehr) und die Versorgung mit Geschäften des täglichen Bedarfs, sondern auch Bildungs- und Fürsorgeeinrichtungen, Gesundheitsversorgung, kulturelles Angebot, Sport- und Freizeitanlagen, Parks, Grünflächen und Gewässer bezeichnet. (OGH 5Ob100/21y)

Die Verwendung des Begriffe gute Lage oder außerhalb eines Gründerzeitviertels ohne weitere, wenigstens schlagwortartige Hinweise auf die Qualität der Lage reicht nicht aus. (RIS-Justiz RS0111202)

Die für die Berechtigung des Lagezuschlags geforderte Schriftform bei der Bekanntgabe der maßgebenden Umstände ist eine Schutzbestimmung die es dem Mieter ermöglichen soll, die Berechtigung eines solchen Zuschlags zu überprüfen. (RIS-Justiz RS0111201) Der Hinweis auf "gute Lage" allein, ermöglicht es dem Mieter aber nicht zu überprüfen ob die Lage gut ist. Bei einem Hinweis auf "gute Infrastrukur" kann allerdings überprüft werden, ob die Infrastruktur an dem Standort wirklich gut ist.

Abblätterungen und Abbröckelungen des Anstriches und Verputzes an der Fassade im Bereich leer stehender Geschäftslokale sowie Risse und Verputzabbröckelungen an mehreren Stellen im Bereich des Innenhofes des Hauses und Feuchtigkeitsschäden im Hausflur beeinträchtigen wohl das äußere Erscheinungsbild des Gebäudes, können aber keinen Abschlagsgrund bilden. Die Berücksichtigung von bloß das ästhetische Empfinden eines Mieters störenden Schäden an allgemeinen Teilen des Hauses in Form von Abschlägen hat der Gesetzgeber ungeachtet des Umstandes, dass Wohnungen in ein gepflegtes äußeres Erscheinungsbild aufweisenden Gebäuden zweifellos gefragter sind als eben solche in schäbigen Baulichkeiten, nicht vorgesehen, weil er offenbar auf ein nicht einwandfreies äußeres Erscheinungsbild eines Hauses als der Norm entsprechend abstellt. (MietSlg 51.317)

Ein Zuschlag von 10% für den sehr guten Erhaltungszustand des Hauses liegt an der Obergrenze der bisher vom OGH gebilligten Zuschläge. (OGH 5Ob224/13x)

Die vom Rekursgericht vorgenommene Bewertung von 2 % Zuschlag für den sehr guten Erhaltungszustand des Hauses stellt keine unvertretbare und damit korrekturbedürftige Ermessensübung dar. (OGH 5Ob133/10k)

Durch einen Zuschlag von 10% für den guten Erhaltungszustandes des Hauses inklusive der angebrachten Wärmeschutzfassade von 10cm hat das Rekursgericht den ihm eingeräumten Ermessensspielraum nicht überschritten. (OGH 5Ob224/13x)

In der Entscheidung 5Ob70/19h bestätigte der OGH die Entscheidung der Vorinstanzen die sowohl einen Zuschlag für den durch die Sanierung herbeigeführten Zustand des Hauses, als auch einen weiteren Zuschlag für die Energieersparnis gegenüber einer Normwohnung berücksichtigt hatten. (OGH 5Ob70/19h)

  • für die im Zuge der Generalsanierung gesetzten Maßnahmen zur Energiekosteneinsparung (Fassadendämmung, Einbau von Isolierglasfenstern, Dämmung der Kellerdecke und er obersten Geschoßdecke)
  • für den überdurchschnittlichen Erhaltungszustand des Gebäudes, der fast dem eines Neubaus entspreche. (OGH 5Ob43/17k)

Das Rekursgericht hat bereits in der E 39 R89/07p(MietSlg 59.268) ausgeführt, dass ein [...] Zuschlag von 10% für die Neurenovierung des Hauses gerechtfertigt erscheint, wenn am Wohnhaus, einem sehr schönen alten Bürgerhaus, die Fassaden samt Fenstern und Türen ebenso wie das Stiegenhaus völlig neu renoviert wurden und sich das Gebäude in einem optisch außerordentlich guten Zustand befinde un überdurchschnittlich elegant ausgestattet ist. (LGZ Wien 39 R 272/10d = MietSlg 63.305)

Wurden am Wohnhaus, einem sehr schönen alten Bürgerhaus, die Fassaden samt Fenstern und Türen ebenso wie das Stiegenhaus völlig neu renoviert, sodass es sich in einen optisch außerordentlich guten Zustand befindet und überdurchschnittlich elegant ausgestattet ist, nämlich mit mit geätzten Mustern versehenen Glasflächen, einem schmiedeeisenen Geländer und Steinmosaiken am Fußboden, dann ist ein Zuschlag für die neue Renovierung des Hauses im Ausmaß von 10 % jedenfalls gerechtfertigt. (MietSlg 59.268)

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Das Haus ist mit einer Wärmedämmfassade ausgestattet

Durch einen Zuschlag von 10% für den guten Erhaltungszustandes des Hauses inklusive der angebrachten Wärmeschutzfassade von 10 cm hat das Rekursgericht den ihm eingeräumten Ermessensspielraum nicht überschritten. (OGH 5Ob224/13x)

In der Entscheidung 5Ob70/19h bestätigte der OGH die Entscheidung der Vorinstanzen, die sowohl einen Zuschlag für die durch die Sanierung herbeigeführten Zustand des Hauses, als auch einen weiteren Zuschlag für die Energieersparnis gegenüber einer Normwohnung berücksichtigt hatten. (OGH 5Ob70/19h)

  • für die im Zuge der Generalsanierung gesetzten Maßnahmen zur Energiekosteneinsparung (Fassadendämmung, Einbau von Isolierglasfenstern, Dämmung der Kellerdecke und der obersten Geschoßdecke) (OGH 5Ob43/17k))
  • für den überdurchschnittlichen Erhaltungszustand des Gebäudes, der fast dem eines Neubaus entspreche.

Der Zuschlag für eine Wärmedämmfassade darf nicht höher sein, als die Energiekostenersparnis des Mieters. (OGH 5Ob224/13x)

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Für die Lage der Wohnung in einer Cottagevilla unter Berücksichtigung des Jugendstilambientes wurde vom Erstgericht ein Zuschlag von 5 % berücksichtigt. Dieser Zuschlag erscheint angesichts des durchschnittlich gut erhaltenen repräsentativen Erscheinungsbildes des Hauses angemessen, weil die Jud höhere Zuschläge nur dann für gerechtfertigt ansieht, wenn neben architektonischen Besonderheiten auch ein optisch außerordentlich guter Zustand des Hauses (etwa neu renovierte Fassaden und Stiegenhäuser) vorliegt (vgl MietSlg 59.268). (MietSlg 64.305)

Achtung: Nach unserer Erfahrung wird in Verfahren vor der Schlichtungsstelle in der Regel kein Zuschlag für eine Lage der Wohnung in einer Cottagevilla gewährt. Da sich unserer Erfahrung nach Gerichte im Gegensatz zur Schlichtungsstelle an die ergangene Judikatur halten, ist bei einem Verfahren vor einem Gericht daher vermutlich mit einem Zuschlag zu rechnen, wenn sich die Wohnung ein einer Cottagevilla befindet..

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In der Entscheidung 41 R 151/03i sprach das LGZ Wien aus, dass die Lage einer Wohnung innerhalb eines Jugendstilhauses einen Zuschlag von 5% rechtfertige, da auch das ansprechende Ambiente eine positive Auswirkung auf den Wohnwert der Wohnung habe. (Quelle: Karin Sammer in Mietzinsrechtliche Aspekte der innovativen Sanierung und Modernisierung von Gründerzeitgebäuden, immolex 12/2011 321-352)

Achtung: Nach unserer Erfahrung wird in Verfahren vor der Schlichtungsstelle in der Regel kein Zuschlag für eine Wohnung in einem Jugendstilhaus gewährt.

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In der Entscheidung 39 R 245/06b sprach das LGZ Wien aus, dass die Lage einer Wohnung innerhalb eines Hauses mit maximal 4 Wohnungen zweifellos eine Annehmlichkeit darstellt, die einen Zuschlag von 5% rechtfertigt (MietSlg 58.261).

Basis für die Berechnung der Höhe des Richtwertmietzinses waren die am 31.12.1992 förderbaren Baukosten für eine gut ausgestattete Neubauwohnung. Weiters wurden zur Ermittlung der förderbaren Baukosten damals nur Neubauobjekte herangezogen, die in einem mehrgeschoßigen Gebäude mit mehr als vier Wohnungen gelegen waren. Aus diesem Grund gibt es bei Wohnungen in Gebäuden mit vier oder weniger Wohnungen einen Zuschlag. (Quelle: Emanuel Herzner B.A., Die Zu- und Abschläge des mietrechtlichen Richtwertes, Seite 8)

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In der Entscheidung 39 R 245/06b sprach das LGZ Wien folgendes aus: "Dass das Haus Teil einer aus insgesamt 9 Häusern bestehenden Wohnanlage ist, die in einem umzäunten, parkartigen gemeinsamen Garten eingebettet ist, einen Kinderspielplatz aufweist und den Parteien zur Verfügung steht, [...], wofür ein Zuschlag von 20 % angemessen ist." (MietSlg 58.261).

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Hauptadresse
  • Ein Gebäude kann mehrere Adressen haben.
  • Eckhäuser die sich an der Kreuzung zweier Straßen befinden, haben ihre Hauptadresse in der Regel in jener Straße wo sich der Haus(haupt)eingang befindet, und eine Ident-Adresse auf der anderen Straße ohne Hauseingang (oder nur ein Nebeneingang).
  • Geschäfte und Lokale in Wohnhäusern, die über einen eigenen Geschäftseingang von der Straße aus betreten werden können, im Geschäft allerdings eine Türe ins Stiegenhaus haben, besitzen sogenannte Ident-Adressen.
  • Sowohl Hauptadresse als auch Ident-Adresse führen normalerweise ins selbe Stiegenhaus.
  • Nähere Informationen zu Identadressen finden sich auf der Homepage der Stadt Wien: Identadressen

Info: Für die nachfolgenden Entfernungsberechnungen wurden nur Hauptadressen herangezogen, so wurde sichergestellt, dass Häuser mit Identadressen das Ergebnis nicht verfälschen. Eckhäuser wurden so auch nur einmal an der Hauptadresse gezählt, und nicht auch noch ein weiteres Mal an der Ident-Adresse.

Achtung: Die einzelnen Lagekriterien sind nicht alle gleich zu gewichten, sondern nach den Umständen des jeweiligen Einzelfalls. Eine Entfernung von 350 Metern Fußweg zur nächsten U-Bahn-Station wird von den meistens Wohnungssuchenden in Wien viel besser bewertet, als die Entfernung von 350 Meter zur nächsten Bushaltestelle.

Bezirk Zählgebiet
  • Das Wiener Stadtgebiet ist in 1.368 Zählgebiete (auch Zählsprengel genannt) aufgeteilt. Die Aufteilung des Wiener Gemeindegebiets erfolgte auf der Grundlage des § 6 Abs. 1 Volkszählungsgesetzes BGBl. Nr. 159/1950.
  • Ob sich ein Haus in einem Gründerzeitviertel befindet, in dem ein Lagezuschlag immer per Gesetz ausgeschlossen ist, hängt nach Ansicht des Magistrats der Stadt Wien davon ab in welchem der 1.368 Zählgebiete sich das Haus befindet.
    • Auf dem Reiter Karte kann man sich die Grenzen der 1.368 Zählgebiete von Wien anzeigen lassen
    • Auf der Webseite der Statisik Austria https://www.statistik.at/atlas/?mapid=topo_regionale_gliederung_oesterreich kann man sich die Grenzen der Zählbezirke ebenfalls anzeigen lassen.
      Dazu muss man nachdem man die Seite geöffnet hat, auf der linken Seite unter "Regionale Gliederung" in der DropDown-Liste von den "Politische Bezirke" auf den Punkt "Zählsprengel" umstellen.
Gründerzeitviertel
  • In Gründerzeitvierteln ist ein Lagezuschlag per Gesetz immer ausgeschlossen! (§2 Abs. 3 RichtWG)
  • Was ist ein Gründerzeitviertel?
    • Grenzen der Gründerzeitviertel: Ob sich ein Haus in Wien in einem Gründerzeitviertel befindet, hängt davon ab in welchem der 1.368 Zählgebiete sich ein Haus befindet.
    • Jene Zählgebiete in denen mehr als die Hälfte der aktuell existierenden Häuser, in den Jahren 1870-1917 errichtet wurde
      • und wo diese Häuser zum Zeitpunkt ihrer Errichtung in den Jahren 1870-1917 überwiegend kleine, mangelhaft ausgestatte Wohnungen (Wohnungen der Ausstattungskategorie D) aufgewiesen haben, sind Gründerzeitviertel. (§2 Abs. 3 RichtWG)
    • Es kommt bei der Beurteilung eines Gründerzeitviertels nicht darauf an, wie groß und gut ausgestattet die Wohnungen in diesen Häusern heute sind, sondern einzig und allein darauf wie groß und gut ausgestattet die Wohnungen zum Zeitpunkt ihrer Errichtung in den Jahren 1870-1917 waren.
  • Liste der Gründerzeitviertel: Vom Magistrat der Stadt Wien wurde zum Stichtag 01.03.1994 eine Liste von all jenen Zählgebieten erstellt, die Gründerzeitviertel sind. Also eine Liste von all jenen Zählgebieten deren überwiegender Gebäudebestand zum Stichtag 01.03.1994 zwischen 1870 und 1917 errichtet wurde, und zum Zeitpunkt der Errichtung hauptsächlich kleine mangelhaft ausgestattete Wohnungen aufgewiesen hat.
  • Diese Liste der Gründerzeitviertel wurde als Beiratsempfehlung gemäß § 8 RichtWG vom Bundesminister für Justiz unter der Geschäftszahl Zl 7127/86-I 7/94 im Amtsblatt der Wiener Zeitung Nr. 199 am Dienstag den 30.08.1994 kundgemacht.
  • Nach dem Landesgericht für Zivilrechtssachen Wien wurde das Verzeichnis der Wiener Gründerzeitviertel 'sorgfältig und nachvollziehbar' erstellt. (MietSlg 58.264 [41 R 28/05d Volltext der Entscheidung] und MietSlg 64.307)
  • Veraltete Liste:
    Die Liste der Gründerzeitviertel wurde seit 1994 nicht mehr aktualisiert. Wurden in einem Zählgebiet seit 1994 Gründerzeithäuser abgerissen und durch Neubauten ersetzt, besteht die Möglichkeit dass ein Zählgebiet kein Gründerzeitviertel mehr ist. Der Gegenbeweis, dass ein Zählgebiet, obwohl es in der Liste der Gründerzeitviertel aufgeführt ist, in der Zwischenzeit kein Gründerzeitviertel mehr ist, ist zulässig (OGH 5Ob102/17m)
    • Dabei ist nachzuweisen, dass von allen aktuell existierenden Häusern in einem Zählgebiet weniger als 50% zwischen 1870 und 1917 errichtet wurden. Wenn also die Anzahl der aktuell noch existierenden Häuser die außerhalb der Zeitperiode von 1870 bis 1917 errichtet wurde, größer ist als die Anzahl der Häuser die innterhalb dieser Periode errichtet wurden, dann handelt es sich nicht mehr um ein Gründerzeitviertel.
    • Auch ein Beweis in die andere Richtung ist möglich. Ein Zählgebiet kann neu zu einem Gründerzeitviertel werden, wenn in einem Zählgebiet etwa Häuser die vor 1870 oder nach 1917 errichtet wurden, abgerissen wurden, und NICHT durch Neubauten ersetzt wurden, so ist es theoretisch möglich, dass von den übergebliebenen Häusern mehr als die Hälfte zwischen 1870 und 1917 errichtet wurde, und im Errichtungszeitpunkt kleine mangelhaft ausgestattete Wohnungen aufgewiesen haben.
    • Dadurch das in den letzten 30 Jahren viele Gründerzeithäuser abgerissen und durch Neubauten ersetzt wurden schrumpft die Anzahl der Gründerzeitviertel in Wien. Nach unserer Zählung erfüllen bereits zumindest 136 Zählgebiete von den ursprünglich 347 Gründerzeitvierteln die Vorraussetzungen um aus der Liste der Gründerzeitviertel gestrichen zu werden.
    • Diese 136 Zählgebiete, die die Kriterien für ein Gründerzeitviertel nicht mehr erfüllen, in der (veralteten) Liste der Gründerzeitviertel aber weiterhin aufgeführt sind, werden auf dieser Webseite als "Nicht mehr Gründerzeitviertel" gekennzeichnet.
  • Wir haben die Liste der Gründerzeitviertel überprüft, und konnte dabei nachweisen, dass die vom Magistrat der Stadt Wien erstellte Liste der Gründerzeitviertel von Anfang an sehr viele Fehler enthalten hat, und daher seit jeher für die Zwecke der Praxis unbrauchbar ist. Details dazu finden sich im Artikel Wiener Gründerzeitviertel ohne Häuser der Gründerzeit der Zeitschrift immolex 2024/05.
Referenzgebiet
  • Wenn sich eine Wohnung außerhalb eines Gründerzeitviertels befindet, so muss für die Gewährung eines Lagezuschlags die Lage besser als der Durchschnitt sein.
  • Für die Beurteilung, ob eine konkrete Lage (Wohnumgebung) aufgrund ihrer Eigenschaften als 'besser als durchschnittlich' zu qualifizieren ist, bedarf es eines wertenden Vergleichs mit anderen Lagen (Wohnumgebungen) (OGH 5Ob158/18y RZ 2.1).
  • In Wien ist als Referenzgebiet für die Beurteilung der Durchschnittlichkeit der Lage eines Hauses nicht regelhaft der jeweilige Gemeindebezirk heranzuziehen, sondern auf jene Teile des Wiener Stadtgebiets abzustellen, die einander nach der Verkehrsauffassung in ihren Bebauungsmerkmalen gleichen und (daher) ein einigermaßen einheitliches Wohngebiet bilden. (RS0131812)
  • Der OGH hat in 5Ob83/22z ausgesprochen, dass für die Beurteilung welche Teile des Wiener Stadtgebietes nach der allgemeinen Verkehrsauffassung in ihren Bebauungsmerkmalen einander gleichen und (daher) ein einigermaßen einheitlichen Wohngebiet bilden, die Referenzgebietskartierung der MA18 herangezogen werden kann, da diese Referenzgebietskartierung den von der höchstgerichtlichen Rechtsprechung entwickelten Grundsätzen und Leitlinien entspricht.
  • Auf dieser Webseite wird daher gemäß OGH 5Ob83/22z die Referenzgebietskartierung der MA18 für den wertenden Vergleich mit anderen Liegenschaften im selben Referenzgebiet verwendet.
Lagezuschlag in € je m² laut MA25
  • Die Amtsgutachter der MA25 verwenden ihre eigene Methode, für die Beurteilung ob für eine Wohnung ein Lagezuschlag gerechtfertigt ist, oder nicht.
  • Die Schlichtungsstelle folgt den Amtsgutachten der MA25 bei der Beurteilung ob ein Lagezuschlag gerechtfertigt ist, oder nicht.
  • Die Amtsgutachter der MA25 haben im Mai 2023 ihre Methode geändert, nach welcher sie beurteilen ob ein Lagezuschlag zusteht oder nicht.
    Mit Ausnahme des gesamten 1. Bezirks wird der Lagezuschlag nun nicht mehr wie bisher für ein ganzes Zählgebiet zuerkannt, sondern wird nun für jede Adresse beurteilt, ob das Haus besser als der Durchschnitt ist.
    Eine Lagezuschlagskarte so wie früher wird von der Stadt Wien die sich dem Kampf gegen hohe Mieten verschrieben hat, nicht mehr veröffentlicht.
  • In ihren Amtsgutachten schreiben die Amtsgutachter der MA25 folgendes zur Ermittlung des Lagezuschlags:
    Die Beurteilung der Durchschnittslage erfolgte daher wie folgt:
    Das Stadtgebiet wurde auf Grund der baulichen Dichte in 3 Zonen eingeteilt. Die Einteilung der Zonen erfolgte in eine mit dichter, in eine mit mittlerer und eine mit lockerer Bebauung.
    In jeder dieser Zonen wurden 6 gleich gewichtete Merkmale berücksichtigt:
    1. öffentlicher Verkehr,
    2. Bildung,
    3. ärztliche Versorgung inkl. Apotheken,
    4. Geschäftslokale,
    5. Grünraum,
    6. Grundkostenanteil
    Um zu einer Durchschnittlichkeit zu gelangen, wurde jedes der Kriterien 1. bis 5. je Adresse mit 0 beziehungsweise 1 bewertet, wobei eine Erreichbarkeit innerhalb eines Radius von 350 Metern zugrunde gelegt wurde.
    Um eine Ermittlung der durchschnittlichen Wohnumgebungen zu ermöglichen, wurden diese Bewertungen auf Zählgebiete zusammengefasst und unter Berücksichtigung der Grundkostenanteile ein Mittelwert gebildet. Durch diese Methodik entstanden Unterteilungen in jeder Zone, wobei nur in Lagen die einen besseren Wert als den Mittelwert aufweisen, Lagezuschläge zur Anwendung kommen können.
    Neue Methode zur Ermittlung der Durchschnittlichkeit seit 01.06.2023
    Jedes der Kriterien wurde für jede Adresse mit 0 beziehungsweise 1 bewertet, wobei bei den Kriterien 1 bis 5 eine Erreichbarkeit innerhalb eines Radius von 350 Metern und bei den Grundkosten ein Durchschnittspreis der Zone, deren Überschreitung mit 1 bewertet wurde, zugrunde gelegt wurde. Um eine Ermittlung der Durchschnittlichkeit in der Zone zu ermöglichen, wurden alle Werte pro Adresse aufsummiert und ein Durchschnitt pro Zone gebildet. Durch diese Methodik entstanden Unterteilungen in jeder Zone, wobei nur für Adressen, die einen besseren Wert als den Durchschnitt aufweisen, Lagezuschläge zur Anwendung kommen können.
    • Die Entfernungsangaben welche die MA25 verwendet hat, wurde in Luftlinie gemessen.
      Dies ist aus unserer Sicht problematisch, da der Fußweg (insbesondere bei Wohnungen neben einer Bahnstrecke) oft 10 mal so lange ist, wie die Luftlinie.
    • Bei den Entfernungen zum öffentlichen Verkehr wurden keine Unterscheidungen getroffen.
      Unserer Ansicht unterstellen die Amtsgutachter damit, dass Wohnungssuchende in Wien, bei der Bewertung der Erreichbarkeit mit öffentlichen Verkehrsmitteln eine Wohnung am Stadtrand neben einer Haltestelle einer Regionalbuslinie, die Wochentags nur alle 3 Stunden angefahren wird, gleich gut bewerten, wie eine Wohnung welche neben einer U-Bahn-Station liegt.
      Zusatzinfo: 93% aller Adressen in Wien befinden sich weniger als 350 Meter Luftlinie von der nächsten Haltestelle des öffentlichen Verkehrs entfernt. Nach der Berechnungsmethode der MA25 sind somit 93% der Wiener Adressen überdurschnittlich gut an den öffentlichen Verkehr angebunden -> womit dann noch lediglich 7 % übrig bleiben die "durchschnittlich" und "unterdurchschnittlich" an den öffentlichen Verkehr angebunden sind.
    • Es wurde keine Unterscheidung zwischen den verschiedenen Fachrichtungen der Arztpraxen getroffen.
      Unserer Ansicht unterstellen die Amtsgutachter damit, dass Wohnungssuchende in Wien, die Nähe zur Praxis eines Hausarztes gleich gut bewerten, wie die Nähe zur Praxis eines Schönheitschirurgen.
    • Es wurden keine Unterscheidungen zwischen den Bildungseinrichtungen getroffen.
      Unserer Ansicht unterstellen die Amtsgutachter damit, dass Wohnungssuchende in Wien, die Nähe zur nächsten Volksschule gleich gut bewerten, wie die Nähe zu einer Spezialschule wie etwa dem Konservatorium für Kirchenmusik.
    • Es wurden keine Unterscheidungen zwischen den Geschäftslokalen getroffen.
      Unserer Ansicht unterstellen die Amtsgutachter damit, dass Wohnungssuchende in Wien, die Nähe zum nächsten Supermarkt gleich gut bewerten, wie die Nähe zum nächsten Spezialgeschäft (etwa für Modelleisenbahnen).
    • Wir haben im Zuge einer Erörterung eines Amtsgutachten vor der Schlichtungsstelle, die Amtsgutachterin gefragt, ob sie erklären könne, was mit "Grünraum", den sie in ihrem Amtsgutachten bewertet hat, gemeint sei.
      Unsere Frage, ob mit Entfernung von 350m Luftlinie zum "Grünraum", etwa die Entfernung von 350 m Luftlinie zur nächsten begrünten Baumscheibe zwischen zwei Parkplätzen auf der Straße gemeint sei, konnte die Amtsgutachterin auch auf Nachfrage nicht beantworten.
    • Grundkostenanteil
      Auf unsere Nachfrage im Zuge der Erörterung eines Amtsgutachtens vor der Schlichtungsstelle, welcher Grundkostenanteil für die Berechnung verwendet wurde, und wo und wie man den verwendeten Grundkostenanteil ermitteln könne, konnten von der Amtsgutachterin nicht beantwortet werden.

Standorteigenschaften

Maßgeblich für die Beurteilung "nach der allgemeinen Verkehrsauffassung und der Erfahrung des täglichen Lebens" sind unterschiedliche Faktoren, so etwa die Standorteigenschaften wie die Erschließung der Wohnumgebung mit öffentlichen Verkehrsmitteln und Nahversorgungsmöglichkeiten. (OGH 5Ob104/21m [20] und OGH 5Ob74/17v Pkt. 5.1)

Info: Für den Vergleich mit anderen Liegenschaften wurden nur Hauptadressen herangezogen, so wurde sichergestellt, dass Häuser mit Identadressen nicht doppelt gezählt werden und so das Ergebnis verfälschen. Eckhäuser wurden so nur nur einmal an der Hauptadresse gezählt, und nicht auch noch ein weiteres Mal an der Ident-Adresse.

  • Wege bis 500m werden von der Wiener Bevölkerung im Schnitt zu 97% zu Fuß zurückgelegt (Quelle: Jochen Heller, MA18 - Aktive Mobilität in Wien – S 25)
  • Wege zwischen 500m und 1.000m werden von der Wiener Bevölkerung im Schnitt zu 79% zu Fuß zurückgelegt (Quelle: Jochen Heller, MA18 - Aktive Mobilität in Wien – S 25)
  • Wege zwischen 1 und 2 km werden von der Wiener Bevölkerung im Schnitt nur mehr zu 36% zu Fuß zurückgelegt. (Quelle: Jochen Heller, MA18 - Aktive Mobilität in Wien – S 25)

Lagemerkmal Name und Linien Entfernung
Die Entfernungsberechnungen erfolgten mit Hilfe der Open Source Routing Machine und VOA "START" der Verkehrsauskunft Österreich.
. Es wurde die Entfernung Fußweg zwischen zwei Koordinatenpunkten ermittelt. Ausgangspunkt für alle Berechnungen waren die Gebäudekoordinaten die von der Stadt Wien unter Katalog Adressen Standorte Wien für jede Adresse angegeben waren.
Durchschnitt im Referenzgebiet
In dieser Spalte wird die durschnittliche Entfernung in Metern Fußweg für sämtliche Liegenschaften die sich nach der Referenzgebietskartierung der MA18 im selben Referenzgebiet befinden angezeigt.

Für die Beurteilung, ob eine konkrete Lage (Wohnumgebung) aufgrund ihrer Eigenschaften als 'besser als durchschnittlich' zu qualifizieren ist, bedarf es eines wertenden Vergleichs mit anderen Lagen (Wohnumgebungen) (OGH 5Ob158/18y RZ 2.1).

In Wien ist als Referenzgebiet für die Beurteilung der Durchschnittlichkeit der Lage eines Hauses nicht regelhaft der jeweilige Gemeindebezirk heranzuziehen, sondern auf jene Teile des Wiener Stadtgebiets abzustellen, die einander nach der Verkehrsauffassung in ihren Bebauungsmerkmalen gleichen und (daher) ein einigermaßen einheitliches Wohngebiet bilden. (RS0131812)

Der OGH hat in 5Ob83/22z ausgesprochen, dass für die Beurteilung welche Teile des Wiener Stadtgebietes nach der allgemeinen Verkehrsauffassung in ihren Bebauungsmerkmalen einander gleichen und (daher) ein einigermaßen einheitlichen Wohngebiet bilden, die Referenzgebietskartierung der MA18 herangezogen werden kann, da diese Referenzgebietskartierung den von der höchstgerichtlihen Rechtsprechung entwickelten Grundsätzen und Leitlinien entspricht.

<>Wir verwenden deshalb auf dieser Seite die auch als Realnutzungskartierung bezeichnete Referenzgebietskartierung für den wertenden Vergleich mit sämtlichen anderen Liegenschaften, die im selben Refenzgebiet liegen.

Top x % im Refezenzgebiet

In dieser Spalte wird angezeigt, wie viel Prozent der anderen Liegenschaften im selben Referenzgebiet eine gleich gute oder bessere Anbindung an das entsprechende Lagekriterium aufweisen.

Mit anderen Worten, hier sieht man das die Wohnung zu den Top x % im Referenzgebiet gehört.

Eindordnung

In dieser Spalte wird angezeigt, ob die Einordnung dieses Lagekriteriums, im Vergleich zu den anderen Liegenschaften im selben Referenzgebiet überdurchschnittlich ist.

  • Überdurchschnittlich (0 bis 50%)
  • höchstens durchschnittlich (50 bis 100%)
    • überdurchschnittliche Lage
    • durchschnittliche Lage
    • unterdurchschnittliche Lage
  • Für die überdurschnittliche Lage sieht das Gesetz einen Lagezuschlag vor, den der Vermieter verlangen darf, wenn er den Mieter spätestens bei Mietvertagsabschluss die maßgebenden Umstände schriftlich bekannt gegeben hat.
  • Für die unterdurchschnittliche Lage sieht das Gesetz einen Lageabstrich vor, der (wie alle Abstriche) zwingend vorzunehmen ist.
  • Die Formel zur Berechnung des Lagezuschlags und des Lageabstrichs ist im Gesetz (§ 16 Abs 3) genau festgelegt.
  • Eine zwingende Voraussetzung für die Zuerkennung eines Lagezuschlags ist ein überdurchschnittlicher Grundkostenanteil, da die Formel zur Berechnung an diesen Grundksotenanteil anknüpft.
  • Für die Berechnung des Lageabsrichts ist ein unterdurchschnittlicher Grundkostenanteil eine zwingende Voraussetzung, da die Formel zur Berechnung des Lageabsrichs an den Grundkostenanteil anknüpft.
  • Da es in Wien keine Wohnumgebungen/Gegenden gibt, bei denen der Grundkostenanteil unterdurchschnittlich ist, lässt sich ein Lageabstrich in Wien nicht sinnvoll berechnen, bzw. wäre das Ergebnis einer solchen Berechnung nach der Formel: "(Grundkostenanteil des Richtwerts MINUS aktueller Grundkostenanteil) MAL 0,33" pro Quadratmeter eine negative Zahl.
  • Ein Lageabsrich für unterdurchschnittliche Lagen lässt sich in Wien nicht sinnvoll berechnen, weshalb es in Wien keine unterdurchschnittlichen Lagen geben kann.
nächster U-Bahn-Zugang

Die Liste der U-Bahn-Stationszugänge wurde aus der Basemap Verwaltungsgrundkarte von Österreich extrahiert, da im Katalog der Haltestellen des öffentlichen Verkehrs für jede U-Bahn-Station nur eine einzige Koordinate (virtueller Stationsmittelpunkt) hinterlegt ist, eine U-Bahn-Station in der Regel aber mehrere Eingänge hat und für den Vergleich der Fußweg von den Gebäudekoordinaten zum nächstgelegenem U-Bahn-Zugang ermittelt wurde.

nächster Fernverkehrsbahnhof
Als Datenquelle diente https://www.wien.info/de/reiseinfos/anreise/bahnhoefe-340176.
nächste (S-)Bahnhaltestelle
Als Datenquelle diente der Katalog der Haltestellen des öffentlichen Verkehrs eingeschränkt auf 'S- und Regionalbahnen (LTYP = 3)'.
nächste Straßenbahnhaltestelle
Als Datenquelle diente der Katalog der Haltestellen des öffentlichen Verkehrs eingeschränkt auf 'Straßenbahnen (LTYP = 1)'.
nächste Bushaltestelle
Als Datenquelle diente der Katalog der Haltestellen des öffentlichen Verkehrs eingeschränkt auf 'Regionalbus und Autbus (LTYP = 2 und LTYP = 5)'.
nächste Hausarztpraxis
Als Datenquelle diente Ärzte Standorte Wien eingeschränkt auf die Fachrichtung 'Allgemeinmedizin'.
nächste Apotheke
Als Datenquelle diente Apotheken Standorte Wien.
nächster Kindergarten
Als Datenquelle diente Kindergärten Standorte Wien, wobei keine weitere Unterscheidung etwa zwischen privaten und öffentlichen Kindergärten getroffen wurde.
nächste Volksschule
Als Datenquelle diente Schulen Standorte Wien, eingeschränkt auf Volksschulen (ART = 1).
nächste Mittelschule
Als Datenquelle diente Schulen Standorte Wien, eingeschränkt auf Mittelschulen (ART = 2).
nächste AHS
Als Datenquelle diente Schulen Standorte Wien, eingeschränkt auf AHS (ART = 6).
nächster Supermarkt

Als Datenquelle diente ein Export der Supermärkte in Wien aus OpenStreetMap, eingeschränkt auf die Fillialen von Lebensmittel-Geschäften (Billa, Billa Plus, Spar, Eurospar und Interspar).

Es wurden nur Supermärkte mit einem Vollsortiment in die Bewertung mitaufgenommen. Supermärkte mit eingeschränktem Sortiment (Spar Gourmet und Billa Corso), oder einem Sortiment das das sich hauptsächlich an bestimmte Kulturkreise richtet (Die Supermarkt-Kette ETSAN hat sich zB auf orientalische Produkte spezialisiert) wurden nicht mitaufgenommen.

nächster Diskonter
Als Datenquelle diente ein Export der Supermärkte in Wien aus OpenStreetMap, eingeschränkt auf die Fillialen von Hofer, Lidl und Penny.
nächster Park
Als Datenquelle diente Parkanlagen Standorte Wien.
nächstes Theater bzw. (Kleinkunst-) Bühne
Als Datenquelle dienten die Liste der Wiener Theater und die Liste der Veranstaltungsorte für Kabarett und Kleinkunst auf der Webseite der Stadt Wien.
  • Förderungszusicherungen_1992_Burgenland.xlsx
  • Förderungszusicherungen_1992_Niederösterreich.xlsx
  • Förderungszusicherungen_1992_Oberösterreich.xlsx
  • Förderungszusicherungen_1992_Steiermark.xlsx
  • Förderungszusicherungen_1992_Tirol.xlsx
  • Förderungszusicherungen_1992_Wien.xlsx (Schreiben mit den Angaben zur Berechnung des Richtwerts an das BMJ)

Details zu den Kaufpreisen von Liegenschaften in Wien finden sich in der Kaufpreissammlung

Baukonsensbücher für Wien (enthält Informationen über Baujahr, Bauführer; Bauwerber und Art der Baubewilligung)

Dokumente zum Wohnhaus-Wiederaufbaufonds (enthält detaillierte Informationen zum Wiederaufbau kriegszerstörter Wohnhäuser)

  • Karte der Gründerzeitviertel.pdf
  • Beiratsempfehlungen für Wien vom 30.8.1994 inkl. Liste der Gründerzeitviertel
  • immolex-Artikel "Gründerzeitviertel ohne Häuser der Gründerzeit"
  • Bescheid zur fehlenden Nachvollziehbarkeit des Verzeichnisses der Gründerzeitviertel
  • Wenn die Checkbox für Zählgebiete aktiviert ist, dann werden die Grenzen der Zählgebiete in dieser Karte durch blaue Linien gekennzeichnet.
  • Das Wiener Stadtgebiet ist in 1.368 Zählgebiete (auch Zählsprengel genannt) aufgeteilt. Die Aufteilung des Wiener Gemeindegebiets erfolgte auf der Grundlage des § 6 Abs. 1 Volkszählungsgesetzes BGBl. Nr. 159/1950.
  • Die Grenzen der 1.368 Wiener Zählgebiete wurden vom Magistrat der Stadt Wien im Zuge der Open Governent Data Initiative unter der WebAdresse https://www.data.gv.at/katalog/dataset/stadt-wien_zhlgebietsgrenzenwien im Internet veröffentlicht.
    
  • Da es sich bei den Gründerzeitvierteln (lt. MA25) um Zählgebiete handelt, können Gründerzeitviertel auf dieser Karte nur angezeigt werden, wenn auch die Checkbox "Zählgebiete" ausgewählt ist.
  • In Gründerzeitvierteln ist ein Lagezuschlag per Gesetz immer ausgeschlossen.
  • Liste der Gründerzeitviertel: Vom Magistrat der Stadt Wien wurde für den Stichtag 01.03.1994 ein Verzeichnis jener Zählgebiete erstellt, bei denen es sich nach Ansicht des Magistrats der Stadt Wien (und diesem folgend der Beirat (§ 7 bis 8 RichtWG) um Gründerzeitviertel handelt.
  • Veraltete Liste: Die Liste der Gründerzeitviertel wurde seit 1994 nicht mehr aktualisiert. Ein Lagezuschlag wird von der MA25 auch heute noch unter dem Hinweis "Gründerzeitviertel" abgelehnt, obwohl die dafür notwendigen Kriterien (aktuell existierender Gebäudebestand im Zählgebiet überwiegend zwischen 1870 und 1917 errichtet, und Wohnungen zum damaligen Zeitpunkt überwiegend klein und schlecht ausgestattet [Kategorie D]) nicht (mehr) zutreffen.
  • Wir haben die Liste der Gründerzeitviertel überprüft, und konnte dabei nachweisen, dass die vom Magistrat der Stadt Wien erstellte Liste der Gründerzeitviertel von Anfang an sehr viele Fehler enthalten hat, und daher seit jeher für die Zwecke der Praxis unbrauchbar ist. Details dazu finden sich im Artikel Wiener Gründerzeitviertel ohne Häuser der Gründerzeit der Zeitschrift immolex 2024/05.
    • Eine andere Magistratsabteilung, die MA18 - Stadtentwicklung und Stadtplanung hat im Jahr 2016 für jedes Zählgebiet den in diesem Zählgebiet dominierenden Wohngebietstyp für ihre Karte Wohngebietstypen 2016 ermittelt.
    • Ganze 70 Zählgebiete, die in der Liste der Gründerzeitviertel aufgeführt sind, befinden sich in der MA-18-Karte der Wohngebietstypen 2016 in einem Zählgebiet deren dominierender Gebäudebestand nicht in der Gründerzeit errichtet wurde.
    • Wenn Sie gleichzeitig die Checkboxen für "Gründerzeitviertel (lt. MA25)" und "Wohngebietstypen 2016 (lt. MA18)" auswählen, blinken jene Zählgebiete auf bei denen sich der Wohngebietstyp lt. MA18 nicht mit den Vorgaben für ein Gründerzeitviertel in Einklang bringen lassen.
    
  • Da es sich bei den Wohngebietstypen 2016 (lt. MA18) um Zählgebiete handelt, können die Wohngebietstypen 2016 auf dieser Karte nur angezeigt werden, wenn auch die Checkbox "Zählgebiete" ausgewählt ist.
  • Die MA18 - Stadtentwicklung und Stadtplanung hat im Jahr 2016 für jedes Zählgebiet den in diesem Zählgebiet dominierenden Wohngebietstyp für ihre Karte Wohngebietstypen 2016 ermittelt.
  • 70 Zählgebiete die vom Magistrat der Stadt Wien 1994 in das Verzeichnis der Gründerzeitviertel aufgenommen wurden, befinden sich auf der Karte der Wohngebietstypen 2016 in Zählgebieten deren dominierender Gebäudebestand laut MA18 nicht in der Gründerzeit errichtet wurde.
  • Nähere Informationen zu den verwendeten Datenquellen und Methoden der Karte der Wohngebietstypen 2016 finden sich in der Zeitschrift Beiträge zur Stadtentwicklung 42
Wohngebietstypen 2016
Einwohner
Absolut Relativ
1 Einfamilienhäuser und Kleingärten 129.665 7,10%
2 Einfamilienhäuser und Kleingärten mit signifikantem Anteil an Geschoßwohnbau 50.442 2,70%
3 Gründerzeit: hohe bauliche Dichte (NGFZ >= 2) und Bevölkerungsdichte über 425 EW/ha 379.082 20,60%
4 Gründerzeit und Altstadt: hohe bauliche Dichte (NGFZ >= 2) und Bevölkerungsdichte unter 425 EW/ha 281.899 15,40%
5 Gründerzeit: niedriege bauliche Dichte (NGFZ < 2) 34.756 1,90%
6 Zwischenkriegszeit und Zweiter Weltkrieg 1919-1944 79.616 4,30%
7 Gemischtes Baualter, Zeitraum 1919-1960 dominiert 23.649 1,30%
8 Wiederaufbau 1945-1960 77.304 4,20%
9 Wirtschaftswunder 1961-1980 231.488 12,60%
10 Gemischtes Baualter, Zeitraum ab 1961 dominiert 292.963 16,00%
11 Bauperiode 1981-2000 98.590 5,40%
12 Bauperiode ab 1981 - gemischtes Baualter 99.365 5,40%
13 Bauperiode ab 2001 56.084 3,10%
14 nahezu unbewohnt 1.294 0,10%
  • Laut MA21 handelt es sich bei Baublöcken (Blöcke) um eine statistische Zählheinheit die in der Regel von Verkehrsflächen bzw. Straßenabschnitten umschlossenen ist.
  • Die Grenzen der Häuser- bzw. Baublöcke wurden vom Magistrat der Stadt Wien im Zuge der Open Governent Data Initiative unter der WebAdresse https://www.data.gv.at/katalog/de/dataset/stadt-wien_baublckewien im Internet veröffentlicht.
    
Realnutzung 2020 (Level 3/farbig)
Baulandnutzung
großvolumiger, solitärer Wohn(misch)bau
dichtes Wohn(misch)gebiet
Wohn(misch)gebiet mittlerer Dichte
locker bebautes Wohn(misch) gebiet
Mischnutzung wenig dicht / alter Ortskern
Geschäfts-, Kern- und Mischgebiet
Büro und Verwaltungsstrukturen
solitäre Handelsstrukturen
Industrie, prod. Gewerbe, Großhandel inkl. Lager
Bildung
Kultur, Freizeit, Religion, Messe
Gesundheit und Einsatzorganisationen
Sport und Bad (Indoor)
Militärische Anlagen
Energieversorgung, Rundfunkanlagen
Wasserversorgung
Transformationsflächen, Baustellen, Materialgewinnung
Kläranlage, Deponie
Verkehr
Straßenraum unbegrünt
Straßenraum begrünt
Parkplätze, Parkhäuser
Bahnhöfe, Bahnanlagen
Transport und Logistik inkl. Lager
Grünlandnutzung
Wald
Wiese
Acker
Weingarten
Gärtnerei, Obstplantagen
Friedhof
Park, Grünanlage
Sport und Bad (Outdoor), Camping
Gewässer inkl. Bachbett
(ab Zoom-Faktor 16)
(ab Zoom-Faktor 16)
  • Im FMZK Gebäude Modell werden die einzelnen Baukörper als Prismen abgebildet.
  • Im gesamten Wiener Stadtgebiet sind auf diese Weise circa 200.000 Gebäude mit mehr als 650.000 Baukörpern erfasst.
  • Über das FMZK Gebäude Modell kann die bebaute Fläche von Baukörpern und Gebäuden (durch auswählen mit der linken Maustaste) ermittelt werden.
(ab Zoom-Faktor 16)
  • Der Kataster wird von den Vermessungsämtern geführt und dokumentiert die aktuellen und tatsächlichen Grundstücksverhältnisse hinsichtlich deren Grenzen, Lage, Größe und Nutzung.
  • Über die Webseite https://kataster.bev.gv.at können Informationen zum Kataster abgefragt werden.
  • Über den Kataster können auf dieser Webseite Information zu einem Grundstück abgefragt werden (durch Ausählen eines Grundstückes mit der linken Maustaste). Die angezeigten Informationen werden dazu direkt vom Bundesamt für Eich- und Vermessungswesen abgefragt.
(ab Zoom-Faktor 16.4)
Legende zur Flächenwidmung https://www.wien.gv.at/stadtentwicklung/flaechenwidmung/pdf/legende-flwbpl.pdf.
(ab Zoom-Faktor 16)
  • Die Statistik Austria führt das Gebäude- und Wohnungsregister (GWR)
  • In diesem Register finden sich Informationen zu allen Wohnebäuden in Österreich.
  • Auf der Webseite der Statistik Austria werden alle Neubauten seit 2011 inklusive weiterführender Informationen zu diesen Neubauten in einer eigenen Karte mit Namen GWR-Neuerrichtungen veröffentlicht.
  • Nähere Informationen zum Gebäude- und Wohnungsregister finden sich unter https://www.ait.ac.at/fileadmin/mc/energy/Business_Cases/7_Smart_Resilient_Cities/GWR_der_Statistik_Austria_Josef_Preier.pdf.
  • Durch das Anhaken der Checkbox "GWR Neuerrichtungen ab 2011" werden in der Karte kleine rote und violette Punkte bei den Neubauten eingeblendet. Durch das Klicken mit der linken Maustaste auf einen der roten oder violetten Punkte werden Detailinformationen zu dem Neubau von der Statistik Austria abgefragt und auf der Karte eingeblendet.
(ab Zoom-Faktor 16)
  • Der Generalstadtplan 1904 gibt die Bebauung Wiens um das Jahr 1904 wieder.
  • Nähere Informationen zum Generalstadtplan 1904 und 1912 finden sich unter https://www.geschichtewiki.wien.gv.at/Generalstadtplan
(ab Zoom-Faktor 16)
  • Der Generalstadtplan 1912 gibt die Bebauung Wiens um das Jahr 1912 wieder.
  • Nähere Informationen zum Generalstadtplan 1904 und 1912 finden sich unter https://www.geschichtewiki.wien.gv.at/Generalstadtplan.
(ab Zoom-Faktor 16)
  • Die Karten für das Baualter 1920 stammen aus Historischer Atlas von Wien und geben das Baualter einzelner Gebäude für das Bezugsjahr 1920 an.
  • Das in dieser Karte angegebene Baualter stimmt daher nur für jene Gebäude, die vor 1920 errichtet wurden und heute noch immer existieren.
  • Scans der Pläne aus dem historischen Atlas von Wien sind auch auf der Webseite des Wiener Stadt- und Landesarchiv unter Einzelstück 3.2.4.At2.41.2.7.1.1920.1 - Baualter 1920, 1. Bezirk Innere Stadt abrufbar.
    • Baualter: Als maßgebend für die Bestimmung des Baualters [in dieser Karte] gilt weder der Baubeginn noch die Baufertigstellung, sondern das Jahr der Erteilung des Baukonsens (Baubewilligung). Wurde innerhalb von zwei Jahren nicht mit dem Bau begonnen, so erlosch der Baukonsens. Bei späterem Baubeginn musste erneut um Bewilligung angesucht werden.
    • Hauptgebäude: In dem als Hauptquelle herangezogenen Häuser-Kataster ist das Baualter jeweils nur für das auf einer Bauparzelle errichtete Hauptgebäude angegeben. Ältere oder jüngere Nebengebäude oder Gebäudeteile auf derselben Parzelle sind nicht gesondert ausgewiesen. Da somit eine Alterdifferenzierung verschiedener Gebäude auf einer Parzelle nicht möglich ist, bezieht sich die Darstellung des Baualters des Hauptgebäudes jeweils auf die ganze Parzelle.
    • Konzeption, Organisation, Koordination und Kontrolle: Renate Banik-Schweitzer
    • Elektronische Erfassung, Bearbeitung und Ergänzung der alphanumerischen Daten: Monica Steiner, Sabine Moser, Edith Hann, Harald Stühlinger
    • Kartographische und technische Leitung: Hans-Michael Putz
    • Digitalisierung, Generalisierung und Interpretation der graphischen Daten: Manfred Swoboda
    • GIS-Programmentwicklung, Applikation und -Verarbeitung: Felizian Weiler, Renate Leithenmair
    • Die Bearbeitung erfolgte in Kooperation mit der Magistratsabteilung 14 - Automationsunterstützte elektronsiche Datenverarbeitung, Informations- und Kommunikationstechnologie (ADV)[heute MA 01 - Wien Digital] , Gruppe Graphik, Leitung Erich Wilmersdorf, und wurde aus Mitteln des Wiener Altstadterhaltungsfonds gefördert.
  • Für die Verwendung auf dieser Webseite wurden die einzelnen Scans der Karten des Wiener Stadt und Landesarchivs zu einem Bild zusammengesetzt und mittels des Programmes QGIS georeferenziert.
  • Anzeige des Baualters einzelner Gebäude: Durch das Bewegen der Maus (Mouseover) über ein Grundstück wird in der Legene das ermittelte Baualter unter dem Mauszeiger optisch hervorgehoben. (Wobei die Ermittlung des Baualters durch einen Farbvergleich mit den Farben der Legende geschieht.)
Hauptgebäude errichtet
vor 1850
1851 - 1860
1861 - 1870
1871 - 1880
1881 - 1890
1891 - 1900
1901 - 1910
1911 - 1920
(ab Zoom-Faktor 16)
  • In diesem Plan wurden Kriegschäden an Gebäuden eingezeichnet.
  • Nähere Informationen zum Kriegsschädenplan um 1946 finden sich unter https://www.geschichtewiki.wien.gv.at/Kriegssch%C3%A4denplan_(um_1946).
Totalschaden
Ausgebrannt
Schwerer Schaden
Leichter Schaden
Bombentreffer
Beschuss
(ab Zoom-Faktor 16)
  • Die Lärmkarte gibt die Belastung durch Verkehrslärm wieder.
  • Die hier angezeigten Werte stellen den 24h-Durchschnitt in 4 Meter Höhe im Berichtsjahr 2022 dar.
  • Nähere Informationen zur Lärmkarte finden sie unter laerminfo.at.
Lärm-Legende:
> 75 dB
70 - 75 dB
65 - 70 dB
60 - 65 dB
55 - 60 dB
  • Mit der im Jahr 1972 beschlossenen Altstadterhaltungsnovelle kann die Stadt Wien unabhängig vom Denkmalschutz Schutzzonen festlegen und damit charakteristische Ensembles vor Abbruch oder Überformung schützen. Schutzzonen werden im Flächenwidmungs- und Bebauungsplan dargestellt. Es handelt sich um jene Bereiche, in welchen die Erhaltung des charakteristischen Stadtbildes zu gewährleisten ist. Dies betrifft: - seine natürlichen Gegebenheiten, - seine historischen Strukturen, - seine prägende Bausubstanz und - die Vielfalt der Funktionen.
  • Bis heute wurden 135 Schutzzonen festgelegt, über 15.000 Häuser umfassend. Das entspricht ungefähr acht bis neun Prozent der Wiener Bausubstanz.
  • Bis Mitte der 1990er-Jahre fehlten in den Schutzzonen wesentliche Grundlagen, wie zum Beispiel flächendeckende Angaben zu Grundstücksdaten, Objektdaten (Architekt, Baualter, Bautyp, Geschoßanzahl, Fotos), Beschreibungen und Bewertungen. Zur damaligen Zeit durchgeführte internationale Vergleiche verdeutlichten diesen Mangel. Mit einem Schutzzonenmodell sollte dieses Defizit behoben werden. Durch Gebäudeinventarisierungen wurde die Grundlagenaufbereitung und Analyse verbessert. Ebenso konnte damit eine Objektivierung der Bewertung und Beurteilung erreicht werden. Bis heute wurden große Gebiete nahezu flächendeckend inventarisiert und so wertvolle Erkenntnisse über die erhaltenswerte Bausubstanz gewonnen. Diese gebäudespezifischen Daten dienen als Grundlage und Argumentarium für festgelegte oder festzulegende Schutzzonen.
  • Nähere Informationen zu Schutzzonen sind unter folgender Adresse abrufbar: https://www.wien.gv.at/stadtentwicklung/grundlagen/schutzzonen
  • Standorte der Wiener Gemeindebauten. Diese sind Wohnblöcke des kommunalen sozialen Wohnbaus der Stadt Wien.
  • Eine Liste der Gemeindebauten von Wien kann unter der folgenden Adresse abgerufen werden: https://www.data.gv.at/katalog/de/dataset/gemeindebau-standorte-wien
Platzhalter für Informationen aus Wien Geschichte Wiki.
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Urkunden in der Urkundensammlung des Grundbuchs
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Baubewilligungen (kundgemacht im Amtsblatt der Stadt Wien)
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